Nie wierzcie średniej cenie za metr kwadratowy

W kontekście analiz cenowych rynku nieruchomości, czasem pojawiają się zarzuty dotyczące podawania średniej arytmetycznej ceny 1 mkw. zamiast mediany. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl medianowa cena metrażu to rzeczywiście lepszy wskaźnik, który wyróżnia się m.in. odpornością na skrajne wyniki (tzn. uwzględnienie bardzo drogich lub bardzo tanich mieszkań). Warto jednak sprawdzić, czy w przypadku polskiego rynku lokali mieszkalnych, widoczne jest duże zróżnicowanie między medianową oraz średnią arytmetyczną ceną 1 mkw. Wyniki takiej analizy okazują się ciekawe i dość zaskakujące

Największe różnice wcale nie dotyczą wiodących rynków

W praktyce niełatwo jest znaleźć informacje o medianowej cenie 1 mkw. lokali, czyli jednostkowej cenie nieosiąganej przez połowę mieszkań na danym obszarze. Najnowsze takie dane, pozwalające na porównanie średniej i mediany cen metra kwadratowego lokali, udostępnia nam Główny Urząd Statystyczny. Wspomniana instytucja prezentuje między innymi wyniki z miast na prawach powiatu i całej Polski. Te wyniki dotyczą mieszkań, które zostały sprzedane w 2016 r.

Zgodnie z danymi GUS-u, średnia cena wszystkich lokali mieszkalnych sprzedanych w Polsce od stycznia do grudnia 2016 r. wyniosła 4635 zł/mkw. Mowa o łącznym wyniku dla rynku pierwotnego i wtórnego. Ale! Ogólnopolska mediana ceny za 1 mkw. była znacznie niższa (4286 zł w 2016 r.). To zróżnicowanie można tłumaczyć wpływem, jaki na średnią cenę wywierały transakcje dotyczące bardzo drogich lokali mieszkalnych z największych rynków. Sytuacja wygląda jeszcze ciekawiej w przypadku poszczególnych miast na prawach powiatu. Wbrew pozorom, to nie krajowe metropolie (np. Warszawa lub Kraków), cechują się największą dodatnią różnicą między średnią i medianą (średnia > mediana). W 2016 r. taka różnica była największa dla:

• Mysłowic - 13 proc.

• Częstochowy - 13 proc.

• Dąbrowy Górniczej - 12 proc.

• Rybnika - 11 proc.

• Gdyni - 11 proc.

• Radomia - 9 proc.

Na terenie wszystkich wymienionych miast, miały miejsce relatywnie drogie transakcje, które sprawiły, że średnia cena 1 mkw. z 2016 r. jest zawyżona. Co ciekawe, zdarzają się też miasta ze średnią ceną 1 mkw. nieco niższą od mediany. Taka sytuacja jest spowodowana wpływem sprzedaży bardzo tanich mieszkań na średnią stawkę. W 2016 r. ujemną różnicę porównywanych wskaźników (średniej i mediany za 1 mkw.), można było zauważyć m.in. na terenie Szczecina (średnia o 4 proc. niższa od mediany), Łomży (4 proc.), Gorzowa Wielkopolskiego (5 proc.), Przemyśla (5 proc.) oraz Leszna (6 proc.).

Warszawska średnia cena bywa o 6 proc. wyższa od mediany

W kontekście średniej i medianowej ceny metrażu, warto również wspomnieć o sytuacji dotyczącej największych krajowych rynków. W tej grupie jedynie Gdynia wyróżnia się bardzo dużą różnicą (ok. 11 proc.) pomiędzy średnim i medianowym poziomem ceny 1 mkw. Analogiczne wyniki dla pozostałych miast oscylują na poziomie od -4 proc. do +6 proc. W przypadku Warszawy, mamy do czynienia z około sześcioprocentowym wynikiem. Jeżeli weźmiemy pod uwagę średni koszt zakupu stołecznego metrażu (nowego i używanego), to wynik dla 2016 r. (7783 zł/mkw.), będzie o 437 zł/mkw. większy niż mediana z tego samego okresu (7346 zł/mkw.). Podobną różnicę procentową (ok. 6 proc.), odnotowano również dla Łodzi oraz Gdańska. Mniejsze wyniki dotyczą Krakowa (4 proc.), Wrocławia (0 proc.) i Poznania (-2 proc.).

Na średnie ceny trzeba uważać w przypadku Katowic i Gdyni

Dzięki danym GUS-u, w kontekście średniej oraz mediany, można sprawdzić również największe rynki pierwotne i wtórne. Poniższe zestawienie prezentuje różnice pomiędzy średnią i medianową ceną metrażu, obliczone osobno dla rynku pierwotnego oraz wtórnego. Takie wyniki mogą nam dokładniej powiedzieć, w przypadku których miast często podawane średnie ceny 1 mkw. są najmniej reprezentatywne. Z ostrożnością trzeba na pewno traktować średnią cenę 1 mkw. obliczoną dla Katowic i Gdyni. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl w obydwu tych miastach mamy do czynienia z obecnością relatywnie „drogich” inwestycji deweloperskich, które zawyżają średnią cenę metrażu. Dlatego w 2016 r. średnia cena 1 mkw. nowych mieszkań (Katowice - 3837 zł, Gdynia - 6740 zł), okazała się o 16 proc. wyższa od rzadziej podawanej mediany (Katowice - 3318 zł, Gdynia - 5828 zł). Na terenie Gdyni, widoczna jest również duża różnica (9 proc.) średniej ceny i mediany dla 1 mkw. używanych mieszkań. Analogiczne różnice dla rynków pierwotnych oraz wtórnych z innych miast (nawet Warszawy i Krakowa), osiągają znacznie niższy poziom.

Różnice pomiędzy średnią i medianową ceną nowych oraz używanych lokali mieszkalnych z największych rynków (2016 r.)

Przykład Katowic oraz Gdyni pokazuje, że w przypadku niektórych miast, mediana może dostarczać o wiele bardziej wiarygodnych informacji na temat faktycznego poziomu cen metrażu. Problem polega na tym, że medianowych cen nie podaje nawet wiele instytucji państwowych (m.in. NBP). Z kolei na dane GUS-u dotyczące medianowej ceny 1 mkw. z ubiegłego roku, trzeba czekać aż dziesięć kolejnych miesięcy.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl