Deweloperskie żniwa – takiego popytu nie było od 8 lat
Do użytkowania oddano największą od kilkunastu lat liczbę lokali – ponad 163 tys. (porównywalny był tylko 2008 r. z ponad 165 tys. mieszkań), z czego ponad 20 tys. w samej Warszawie.Tak wysoki popyt skutkuje wzrostem cen ziemi pod zabudowę wielorodzinną – informuje w raporcie: „o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016”, Narodowy Bank Polski (NBP)
W 2016 r. oddano do użytku ok. 163 tys. mieszkań, (dyn. r/r 10,2%), rozpoczęto ok. 174 tys. nowych inwestycji mieszkaniowych (dyn. r/r 3,3 %) i wydano ok. 212 tys. pozwoleń na budowę mieszkań (dyn. r/r 12,0%).
Według banku centralnego, popytowi sprzyja wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywanie się historycznie niskich stóp procentowych (zarówno depozytów, jak i kredytów) oraz stopniowe wygaszanie programu MdM, które to zapowiedzi wywołały przyspieszenie decyzji o zakupie mieszkań zarówno na potrzeby własne jak i inwestycyjne.
W Polsce, podobnie jak w krajach rozwiniętych, sektor nieruchomości mieszkaniowych jest ściśle powiązany z sektorem finansowym, który w dużej mierze finansuje zakup oraz budowę mieszkań.
Dlatego cena kredytu (oprocentowanie) i pozostałe warunki jego udzielenia wpływają na popyt - tłumaczy NBP.
Akcja kredytowa rozwijała się w Polsce w 2016 r. stabilnie. Stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych, które od 2015 r. mają historycznie najniższy poziom, miały pozytywny wpływ na zdolność kredytową gospodarstw domowych, a to z kolei również zachęciło Polaków do zakupu mieszkań.
Wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych, był wyższy niż płacone realne odsetki kredytów, wpłynął na zmniejszenie udziału spłat rat kredytowych w przeciętnym budżecie gospodarstw domowych.
Zjawiska te były korzystne dla kredytobiorców i zachęcały do korzystania ze wsparcia kredytem przy kupnie mieszkania. W 2016r. obserwowano utrzymującą się zarówno dostępność kredytu, jak i kredytową dostępność mieszkania przy stabilnych cenach mieszkań, a to napędzało popyt - tłumaczy bank centralny w swoim opracowaniu.
Istotny wpływ na stronę popytową miała również w 2016 r. polityka mieszkaniowa rządu w ramach obowiązującego programu MDM, w jego ramach podpisano ponad 27 tys. umów kredytowych na kwotę ponad 4,5 mld zł, przy czym udzielono ok.700 mln zł wsparcia. Z powyższych kwot na rynek wtórny trafiło ok. 0,3 mln zł wsparcia dla ok. 11,5 tys. kredytów (na łączną kwotę ok. 1,5 mld zł).
Wysoki popyt na nieruchomości mieszkaniowe, z kolei przełożył się na większą liczbę wystąpień o pozwolenia na budowę nowych lokali. W miastach wojewódzkich wydano ich ok. 74 tys. – najwięcej od kilkunastu lat z wyjątkiem 2007 r., w którym wydano ok. 82,5 tys. pozwoleń.
Raport potwierdza też tezę, że przy obecnym poziomie stawek osoby inwestujące w mieszkania na wynajem osiągnęły wyższe stopy zwrotu niż w obligacje lub depozyty bankowe.
Należy jednak podkreślić istotną różnicę płynności, kosztów transakcyjnych, a także ryzyka lokaty w banku czy obligacji i inwestycji w mieszkanie na wynajem – czytamy w raporcie.
Jest jeszcze jeden bardzo ważny trend, na który wskazuje NBP. Nieznacznie wzrosły ceny ziemi pod budownictwo wielorodzinne, co zdaniem banku, może wskazywać na wyczerpywanie się banków ziemi, związane z wysokim popytem na mieszkania.
Rynek podzielony między 17-tu
Na polskim rynku nieruchomości dominują głównie duzi gracze rynkowi – notowani na GPW, którzy generują około 25 proc. obrotu na rynku pierwotnym. W 2016 r. sprzedaż mieszkań analizowanych siedemnastu deweloperów giełdowych przekroczyła łącznie 24 tys. lokali i była o ponad 13 % wyższa niż w roku poprzednim.
W 2016 r. zwiększyła się wartość zewnętrznego finansowania, zarówno z tytułu kredytów bankowych, jak i z tytułu dłużnych papierów wartościowych, w tym obligacji (wzrost po około 15%).
Wydatki inwestycyjne utrzymały się na zbliżonym poziomie. Wzrosła wartość przedpłat klientów na mieszkania do ponad 13% w strukturze pasywów. Obniżył się, z kolei poziom kosztów działalności podstawowej do poziomu ponad 73% w stosunku do wartości przychodów netto ze sprzedaży.
Poprawił się okres ściągania należności do 33 dni. Stosunkowo długi był okres regulacji zobowiązań krótkoterminowych (268 dni) i sprzedaży mieszkań (513 dni). Pogorszyły się natomiast wskaźniki płynności finansowej pozostając jednak na koniec roku nadal na poziomie bezpiecznym.
NBP podaje, że największą popularnością na rynku pierwotnym cieszą się mieszkania średnio ok 50 mkw.
Na rynku nadal dominuje popyt na niewielkie metrażowo mieszkania gdyż są one bardziej płynne jako inwestycja i dostępne dla klientów konsumpcyjnych z racji na niską, całkowitą cenę. Lokale te przeznaczone są zazwyczaj dla małych gospodarstw domowych, na inwestycje (na wynajem), jak też mieszkania dla osób starszych – uzasadnia w raporcie NBP.
Na koniec 2016 r. dług polskich gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych wyniósł 394,3 mld zł. Stanowiło to ok. 23,9 % aktywów sektora finansowego oraz ok. 12,2 % szacowanej wartości zasobu mieszkaniowego. Obecnie kredyty mieszkaniowe w Polsce stanowią 238 % kapitałów własnych banków.
Relacja szacunkowych kosztów obsługi zadłużenia mieszkaniowego (rata kapitałowo-odsetkowa) do spożycia w gospodarce narodowej na koniec 2016 r. zmniejszyła się nieznacznie i wyniosła ok.1,7% Oznacza to, że zmiany stóp procentowych kredytów mieszkaniowych w niewielkim stopniu wpływają na globalny popyt.
Zdaniem NBP to nie koniec boomu na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Z uwagi na wysoką liczbę rozpoczętych budów (w 2016 r. – 67 tys. mieszkań), zarówno w analizowanym okresie jak również w 2015 r., w najbliższym czasie należy spodziewać się utrzymania wysokiej liczby mieszkań oddawanych do użytkowania – prognozuje NBP.
