Poważne ograniczenia w kredytach hipotecznych

Eksperci alarmują, że od 2014 r. dostęp do kredytów hipotecznych zostanie mocno ograniczony. Osoba starająca się o kredyt hipoteczny od 2014 r. będzie musiała wyłożyć z własnej kieszeni co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości. Nie będzie można brać kredytu na dłużej niż 35 lat.

Komisja Nadzoru Finansowego zaostrzyła w tzw. Rekomendacji S zasady przyznawania kredytów hipotecznych. Zgodnie z wytycznymi Komisji, od stycznia 2014 r. wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt wyniesie co najmniej 5 proc.; rok później będzie to co najmniej 10 proc., w 2016 r. - 15 proc., a od 2017 r. - 20 proc. Wysokość wkładu własnego będzie zależała też od dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

Prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz w rozmowie z PAP pozytywnie ocenił nową Rekomendację S. Jego zdaniem  zaostrzenie kryteriów może jednak odbić się na dostępie do kredytów mieszkaniowych. "Po wprowadzeniu nowej Rekomendacji S możemy się liczyć z pewnym ograniczeniem w dostępie do kredytu na cele mieszkaniowe, aczkolwiek trzeba powiedzieć, że większość banków albo zawsze wymagała wkładu własnego, albo już przygotowywała się do takiego rozwiązania" - powiedział.

Zwrócił też uwagę na to, że wprowadzenie wymogu posiadania przez kredytobiorcę minimum 20 proc. wkładu własnego nie wejdzie od razu. "Zwracaliśmy się do KNF, by wydłużyć okres, w którym wzrastał będzie wymagany poziom wkładu własnego. To zostało uwzględnione i jesteśmy z tego powodu bardzo zadowoleni" - podkreślił.

Bankowcy nie kryją również zadowolenia z zapisu, że w niektórych przypadkach po 2017 r. wkład własny będzie mógł wynosić mniej niż 20 proc. "W takim przypadku muszą występować jednak jakieś zabezpieczenia. Mogą to być: ubezpieczenie, papiery wartościowe lub zdeponowane oszczędności" - powiedział Pietraszkiewicz.

Analityk Open Finance Halina Kochalska powiedziała PAP, że wymóg KNF dotyczący wysokości wkładu własnego może być barierą nie do pokonania dla wielu młodych osób z niskimi zarobkami. Wyliczyła, że osoba, która będzie chciała zaciągnąć kredyt w wysokości 189 tys. zł (tyle wynosił przeciętny kredyt hipoteczny w I kwartale br. według danych ZBP), będzie musiała w przyszłym roku zaoszczędzić na wkład własny 9,5 tys. zł. W 2015 r. będzie to już 19 tys. zł, a w 2016 r. - 28,5 tys. zł.

"Biorąc pod uwagę średnie ceny transakcyjne mieszkań w aglomeracjach, największe kwoty w przyszłym roku trzeba będzie zaoszczędzić w stolicy - ok. 20 tys. zł, w Krakowie minimum 16 tys. zł, a we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu po 14 tys. zł i to tylko przy 5-proc. wkładzie własnym" - powiedziała Kochalska.

"Zmiany proponowane przez nadzór spowodują, że w 2014 roku znacznie trudniej będzie zdobyć finansowanie na zakup mieszkania" - ocenił analityk rynku nieruchomości Home Broker Bartosz Turek. Z danych Home Broker wynika, że obecnie 10 z 20 banków pozwala na zadłużanie się na 100 proc. i więcej wartości nieruchomości.

W opinii Turka wymóg wkładu własnego będzie bardziej odczuwalny przez osoby planujące zakup mieszkań na rynku wtórnym niż na pierwotnym. "W drugim przypadku koszty związane z transakcją są dziś zdecydowanie niższe; nie trzeba płacić taksy notarialnej i prowizji dla pośrednika" - podkreślił.

To oznacza, że finansując nieruchomość w 100 proc. kredytem, wydamy niewiele na dodatkowe opłaty. Zdaniem Turka przy zakupie mieszkania o wartości 300 tys. zł na rynku pierwotnym wystarczy ok. 4 tys. zł, podczas gdy na rynku wtórnym jest to ok. 18 tys. zł. "Rekomendacja KNF podniesie te wymagania o kolejne 15 tys. zł w przyszłym roku, a w 2017 roku nawet o 60 tys. zł" - dodał.

Prezes Związku Banków Polskich oceni, że nowe wytyczne Komisji są "próbą szukania (...), w świetle kryzysu na rynkach nieruchomości w wielu krajach, dobrej ścieżki pomiędzy stabilnością a możliwością finansowania rozwoju". Jego zdaniem wprowadzenie nowej rekomendacji to jednak za mało. W rozmowie z PAP przekonywał, że do budowy systemu finansowania nieruchomości potrzebne są dalsze działania "w sferze rozwiązań fiskalnych i prawnych".

W nowej rekomendacji KNF zaproponowała też zmianę podejścia banków w zakresie okresu kredytowania. Wskazano, że bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty kredytu nie dłuższy niż 25 lat. Jednak jeśli klient będzie chciał dłużej spłacać kredyt, to okres ten nie może przekroczyć 35 lat. Ponadto w takim przypadku zdolność kredytowa byłaby wyliczana tak, jakby się pożyczało pieniądze na 30 lat. Bank powinien też uwzględnić zdolność kredytobiorcy do uzyskiwania dochodów w całym okresie trwania umowy, a nie tylko w momencie jego zaciągania. Komisja chce też ograniczyć udzielanie kredytów w walutach obcych; byłyby one dostępne tylko dla osób zarabiających w takich walutach.

mc,PAP