Bezpośrednim celem inicjatywy BGK jest rozruszanie rynku mieszkań na wynajem, a nie obniżenie cen najmu
Rozmowa "Gazety Bankowej" z Piotrem Kuszewskim, dyrektorem Departamentu Inwestycji Kapitałowych Banku Gospodarstwa Krajowego
- Z początkiem 2014 roku ma zacząć działać Fundusz Mieszkań na Wynajem. Kto będzie jego inwestorem?
- Inwestorem będzie Bank Gospodarstwa Krajowego i na tym etapie będzie jedynym inwestorem. Fundusz będzie działał, jak każdy inny fundusz nieruchomości na polskim rynku, w formie Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych FIZ AN. Założenie funduszu działającego na zasadach rynkowych to inicjatywa BGK, a nie program rządowy. Celowo używam słowa „inicjatywa” – to nie jest taki program jak do tej pory. Bank się bardzo zmienia. Powstał w 1924 roku. Wchodząc do banku, widzimy popiersie ministra Grabskiego, a piętro wyżej stoi popiersie marszałka. Panowie mieli bardzo różne poglądy na temat funkcjonowania gospodarki. Grabski stworzył BGK, a marszałek wykorzystał bank, by zbudować całe mnóstwo wspaniałych inwestycji, między innymi Centralny Okręg Przemysłowy. Bank przed wojną był taki, jakby dzisiaj połączyć PKO BP i Pekao SA w jeden bank. Krótko mówiąc – kolos. To, czym teraz jest BGK, będąc w pierwszej piątce banków w Polsce, to jest cień przedwojennego banku. W tej chwili jednak zaczynamy działać tak, jak powinniśmy działać już od bardzo dawna. Szczęśliwie się składa, że umiemy zachęcić ludzi o olbrzymim doświadczeniu, wiedzy i otwartej głowie do pracy z nami i budowania wartości. Mamy pomysły, mamy wizję, mamy możliwości – i to wykorzystujemy. To jest ten moment. Jeśli chodzi o ten fundusz – nie mamy ambicji być największym kamienicznikiem w tej części Europy do końca świata. Chcemy „wystartować”, żeby pokazać innym, że warto i że to działa.
- Z zapowiedzi wynika, że jednym z celów jest to, aby pojawienie się funduszu wpłynęło na rynek najmu, obniżając jego ceny.
- Nie. Absolutnie nie jest to naszym celem. Mamy świetną okazję do zainwestowania pieniędzy, które zostały nam powierzone. Wchodzimy w pewnego rodzaju niszę na rynku nieruchomości, w normalny, rynkowy, komercyjny sposób i w zgodzie z misją banku. Fundusz zainwestuje w budynki gotowe do zamieszkania. Trzeba podkreślić, że będą to całe budynki. Następnie wynajmiemy je po cenach zgodnych z założeniami funduszu, to znaczy dających odpowiedni zysk. Rynkowa stopa zwrotu w Polsce w tym momencie to 4-5%. Jeśli spojrzeć na badania rynku, to taki właśnie zwrot z inwestycji otrzymują osoby indywidualne posiadające mieszkanie i wynajmujące je. Rożne są oczywiście stopy zwrotu w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym, zależne od czasu życia budynku. Dla dobrze zbudowanego budynku mieszkalnego jest to 100-120 lat, a dla magazynu, centrum handlowego jest to czas wielokrotnie krótszy. Stąd też stopy zwrotu w budownictwie komercyjnym są wielokrotnie wyższe, aby pokryć ten krótszy czas użytkowania budynku.
- Czy fundusz będzie inwestował wyłącznie w budownictwo mieszkaniowe, niekomercyjne?
- Z natury rzeczy, gdy budujemy zdrową tkankę miejską obok lokali mieszkaniowych, pojawiają się usługi, na przykład na parterze budynku mieszkalnego. Jednak kluczową częścią inwestycji jest zakup mieszkań. Naszym celem jest zakup całych budynków, w których będziemy mieli gotowe mieszkania. Wynajmiemy je potencjalnym najemcom zgodnie ze standardami wolnorynkowymi, według pewnej wystandaryzowanej umowy.
- Mają państwo zainwestować 5 mld złotych.
- Taka padła deklaracja ze strony Ministerstwa Finansów. Zgodnie z deklaracją przewodniczącego rady nadzorczej BGK – wiceministra Wojciecha Kowalczyka pieniądze te będą pochodzić z dokapitalizowania banku. Bank Gospodarstwa Krajowego zgodnie z ustawą o BGK może zostać dokapitalizowany na wiele różnych sposobów, poczynając od dokapitalizowania akcjami spółek należących do Skarbu Państwa, po dokapitalizowanie obligacjami, jak również poprzez żywy wkład gotówkowy albo pozostawienie zysku w banku.
- Jakie mieszkania planuje zakupić fundusz?
- Rynek mieszkaniowy w tej chwili jest skonstruowany tak, że popyt na rynku koncentruje się na najmniejszych metrażach – od dwudziestu paru metrów. Jednak średnia rynkowa to jest pięćdziesiąt kilka metrów. Większość mieszkań budzących zainteresowanie najemców znajduje się właśnie w tym przedziale. Jeżeli chcemy budować duży fundusz, to naprawdę nieodpowiedzialne byłoby kupowanie coś dużo większego niż ta średnia rynkowa. Popyt na duże mieszkania jest dużo mniejszy. Nam zależy na tym, aby łatwo było te mieszkania wynająć. Absolutnie nie chcemy wchodzić w większe, luksusowe mieszkania – to nie jest nasz cel.
- Czy położenie akcentu na cenę nie sprawi, że znowu powstanie duża liczba mieszkań małych, źle wykończonych, na obrzeżach miast, gdzie nie ma infrastruktury ?
- Jeżeli mamy działać na zasadach rynkowych, a od początku głośno mówimy, że działamy tak jak każdy normalny inwestor – typowy proces inwestycyjny zaczyna się od skonstruowania polityki inwestycyjnej – czyli określamy, w co będziemy inwestować i w jaki sposób. Każdą inwestycję będzie poprzedzała ocena projektu pod kątem popytu, skali zainteresowania daną lokalizacją i możliwych stawek czynszu. Na tej podstawie będziemy podejmować decyzję: czy to się będzie opłacać, czy da się otrzymać przewidywaną stopę zwrotu. Na pewno nie będziemy kupować budynków tylko w lokalizacjach na obrzeżach miast – to by nie miałoby sensu. Tym, co nas ogranicza, jest oczekiwana stopa zwrotu. Nigdy nie deklarowaliśmy maksymalnej ceny metra kwadratowego, jaką jesteśmy gotowi zapłacić. Chcemy wypracować pewną stopę zwrotu, co oznacza, że jeśli ocenimy na podstawie raportów rynkowych, że istnieje zainteresowanie lokalami w centrum miasta i nasi potencjalni klienci są gotowi zapłacić odpowiednio wyższą stawkę za wynajmowanie mieszkania w centrum miasta, to nie widzę problemu, żeby fundusz zainwestował w centrum miasta. Tak samo infrastruktura determinuje gotowość potencjalnych najemców do zapłacenia pewnej stawki czynszu. To wszystko jest gra rynkowa i efekt kalkulacji ekonomicznej, która z jednej strony wpływa na możliwość kupienia takiej nieruchomości, a z drugiej strony na popyt wśród potencjalnych najemców.
(…)
- Czy BGK posiada w swoich zasobach specjalistów, którym chce powierzyć kolejne etapy procesu: od badań rynkowych, przez pośrednictwo wynajmu, aż po administrację budynków?
Dlaczego mamy ich posiadać, skoro można ich wynająć? Firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami funkcjonują na rynku i jest ich dużo. Ich usługi są łatwo dostępne, podobnie jak pośredników wynajmu nieruchomości. Jeśli cały czas powtarzamy, że chcemy zbudować strukturę rynkową, przejrzystą, możliwą do skopiowania przez innych inwestorów w innych segmentach tego samego rynku, musimy zachowywać się jak profesjonalny inwestor. Nie ma sensu budowania w banku publicznym takich zasobów kadrowych. Są firmy, które się w tym specjalizują i sobie świetnie z tym poradzą.
- Co się stanie w przypadku niepowodzenia: jeśli nie będzie najemców i mieszkania będą stały puste – w końcu to 20 tysięcy mieszkań?
- Każda inwestycja to jest rachunek ekonomiczny. Po to korzysta się z usług profesjonalnych doradców, aby wcześniej ocenili popyt na mieszkania. Skoro osoby indywidualne odczuwają potrzebę inwestowania, to znaczy, że są w stanie te mieszkania wynająć. 20 tysięcy mieszkań to nie jest dużo. W tej chwili zasoby wolnych mieszkań, które są po stronie deweloperów na sprzedaż od ręki, to około 50 tysięcy lokali. Rocznie buduje się ponad 100 tysięcy lokali. Deficyt mieszkaniowy w Polsce to jest ponad 700 tysięcy lokali w tym momencie. Naprawdę 20 tysięcy mieszkań to nie jest dużo.
- Jeśli coś pójdzie nie tak, pomimo rachunku ekonomicznego, czy fundusz bierze pod uwagę możliwość sprzedaży mieszkań?
- To jest zwykły fundusz inwestycyjny, który w każdej chwili może wyjść z inwestycji poprzez sprzedaż budynków. Ale cały czas podkreślamy: nie będziemy sprzedawać pojedynczych mieszkań. Inwestujemy w całe budynki i w nich nie będzie wydzielonych lokali mieszkalnych. To część naszej koncepcji – nie wydzielając mieszkań, mamy zdecydowanie niższe koszty eksploatacji budynków.
- Wasze pojawienie się na rynku – dużego kupca instytucjonalnego – może wywołać wzrost cen mieszkań…
- Można wierzyć, że gdy pojawia się większy popyt przy tej samej podaży, cena zgodnie z teorią ekonomii powinna pójść w górę. Wyobraźmy sobie jednak, że pojawia się inwestor, który ma określoną stopę zwrotu, 4%. Kupuje on mieszkania i je wynajmuje, a cała reszta potencjalnych kupców ma do wyboru: albo wynająć mieszkanie u tego inwestora, albo je kupić z pozostałej części zasobu. Jeśli cena tych pozostałych mieszkań zacznie gwałtowanie rosnąć, lepiej skorzystać z propozycji najmu, bo będzie to po prostu tańsze. A to oznacza, że istnieje naturalna bariera wzrostu cen. Równie dobrze w tej sytuacji można wysunąć argument, że ceny spadną. W Polsce wynajmuje się około 2% mieszkań, podczas gdy w krajach Europy Zachodniej jest to kilkadziesiąt procent – średnia unijna to około 30%. Potencjał tego rynku jest ogromny. Nasz fundusz, będąc takim pierwszym inwestorem na rynku, ma stanowić katalizator dla innych inwestorów: pokazać, że można zarabiać, że warto inwestować, że to jest zgodne ze standardami rynkowymi i że w tym przypadku bank publiczny jedzie na tym samym wózku. Co więcej – jeśli chodzi o stworzenie rynku najmu instytucjonalnego, naszym celem jest inwestowanie tylko w niewielką jego część, resztę pozostawiając innym inwestorom.
Pewnymi rzeczami także chcemy się podzielić, na przykład standardową umową najmu. Na rynku istnieje całe mnóstwo wzorów. Osoby prywatne mają swoje szablony, instytucje swoje. Najem okazjonalny wprowadzony kilka lat temu pozostaje niewykorzystany. Tylko minimalna liczba umów jest zawierana w formie aktu notarialnego, my chcemy przy współpracy profesjonalnych kancelarii prawnych stworzyć dobry standard umowy, bezpieczny dla najemcy, ale równocześnie zapewniający bezpieczeństwo właścicielowi nieruchomości. Chcemy stworzyć pewien punkt odniesienia dla innych.
- Polska ustawa o wynajmie jest kłodą rzuconą pod nogi właścicielom mieszkań. Czy BGK będzie dążyć do zmiany tej ustawy?
- Bardzo interesującą formułą, wciąż mało wykorzystywaną na polskim rynku jest najem okazjonalny. Na razie dostępny tylko dla osób fizycznych chcących skorzystać z ulg podatkowych, o ile zawrą umowę w formie aktu notarialnego i spełnią cały szereg warunków. Wtedy dużo łatwiej jest rozstać się z najemcą, który na przykład przestał płacić czynsz. Najem okazjonalny pojawił się w ustawie „Mieszkanie dla Młodych”, gdzie został rozszerzony o osoby prawne. Taki podmiot jak fundusz czy deweloper będzie mógł wynajmować mieszkania na tych samych zasadach, unikając całej bardzo żmudnej procedury eksmisyjnej.
(…)
Cały wywiad w październikowym wydaniu „Gazety Bankowej”
-------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------
Kup książkę wSklepiku.pl:"Inwestowanie Na Rynku Nieruchomości"
autorka:Ewa Siemińska
