Blaski i cienie inwestowania w pokoje hotelowe

Bezobsługowa, a do tego zyskowna inwestycja, możliwość spędzania urlopu „u siebie” i optymalizacja podatkowa – to chyba najważniejsze atuty, którymi sprzedawcy lokali w systemie condo kuszą klientów. Praktyka pokazuje jednak, że w tej beczce miodu jest co najmniej łyżka dziegciu, bo jak to często bywa - nie zawsze otrzymujemy to, co sugerują materiały marketingowe.

Liczba noclegów udzielonych w Polsce przekroczyła już wyniki sprzed epidemii – sugerują dane GUS. Podczas gdy od stycznia do sierpnia 2019 roku we wszystkich obiektach hotelowych udzielono 36,6 mln noclegów, to w analogicznym okresie roku bieżącego było to już ponad 39 mln noclegów (wzrost o ponad 7%). Gdyby tego było mało, to w międzyczasie stawki za noclegi wzrosły łącznie aż o ponad 40% - sugerują dane Eurostatu.

Rosną koszty i konkurencja

Mimo tego hotelarze potrafią narzekać. Czemu? W międzyczasie wzrosły bowiem nie tylko stawki za noclegi, ale też koszty prowadzenia działalności. Dziś po prostu znacznie droższe niż w 2019 roku są energia elektryczna, gaz, paliwo, jedzenie, środki chemiczne, płace, raty kredytów… no właściwie wszystko. Ma to oczywiście też wpływ na marże hotelarzy. Nie możemy przy tym zapomnieć o zaostrzającej się konkurencji o względy i portfele turystów.

Z danych portalu AirDNA wynika bowiem, że w Polsce na wynajem na doby przeznaczono już około 71 tysięcy nieruchomości. Oczywiście nie każdy klient dotychczas korzystający z hoteli jest skłonny wybrać nocleg w domu, mieszkaniu lub pokoju wynajmowanym na doby. Z drugiej strony dla większości klientów cena, a przynajmniej stosunek jakości do ceny, jest najważniejszym wyznacznikiem atrakcyjności oferty. W tej konkurencji wynajem krótkoterminowy chętnie staje w szranki z hotelami.

A gdyby i tego było mało, to z danych GUS wynika przecież, że samych hoteli w ostatnim czasie w Polsce przybyło. Liczba miejsc noclegowych w hotelach wzrosła z trochę ponad 286 tysięcy w lipcu 2019 roku do ponad 315 tysięcy obecnie.

Hotelarze zapraszają inwestorów do tanga

Część z tych obiektów powstała w formule condo lub jako apartamenty wakacyjne. Dla hotelarzy jest to ciekawy sposób na zdobycie pieniędzy na budowę nowych obiektów. Powód jest prosty - z punktu widzenia przepływów pieniężnych jest to finansowanie tańsze i nierzadko łatwiej dostępne niż kredyt z banku. Dla inwestorów jest to natomiast okazja do posiadania udziałów w zyskach generowanych przez hotel.

W żargonie formułę tę nazywa się najmem zwrotnym. Chodzi o to, że budowa hotelu finansowana jest z pieniędzy inwestorów, którzy kupują na własność prawa do poszczególnych pokoi, ale potem od razu wynajmują te pokoje operatorowi zajmującemu się zarządzaniem całym biznesem. Oczywiście w zamian za powierzone pieniądze inwestorzy otrzymują nie tylko prawo własności do pokoi hotelowych, ale też obietnicę otrzymywania zysków z wynajmu. Ma to być z punktu widzenia pojedynczego inwestora model bezobsługowy, bo zarządzaniem hotelem i rozliczeniami zajmuje się profesjonalna firma.

Nie bójmy się pytać

Z założenia jest to pomysł na świetny biznes i mamy cały szereg przykładów obiektów działających w takiej formule bez zarzutu. Nierzadko jednak pojawiają się potknięcia, a najgłośniejsze jak zwykle są kompletne niepowodzenia takie jak: niedokończenie budowy, upadłości, brak obiecanych zysków, zerwane umowy z firmą, która miała zająć się zarządzaniem czy oskarżenia o nierzetelne rozliczanie się z właścicielami lokali.

I choć jest to truizm, bo powinniśmy tak działać przy wszystkich inwestycjach, to zamiast wierzyć w przygotowane przez dział marketingu broszury, koniecznie musimy sprawdzać czy biznes ma sens i kto za nim stoi. Jeśli nie potrafimy zrobić tego sami, możemy powierzyć sprawdzenie inwestycji komuś kto ma odpowiednie doświadczenie i wiedzę. Koniecznie musi być to ktoś, kto nie otrzyma prowizji za zakup tego czy innego pokoju hotelowego. Może być to prawnik, który przyjrzy się zastosowanym w umowie zapisom oraz informacjom na temat podmiotów, z którymi podpisujemy umowę (kapitał, powiązania właścicielskie, odpowiedzialność). Może być to też osoba znająca się na rynku hotelowym, która rzuci światło na realność obietnic składanych przez condohotel czy inny kompleks wakacyjnych apartamentów.

Doświadczenie to nie gwarancja

Oczywiście bez takiego przygotowania też możemy kupić lokal w obiekcie zarządzanym przez duży podmiot, który od lat działa na tym rynku i ma udokumentowane lata owocnej współpracy z inwestorami. Nawet to jednak nie gwarantuje, że nie pojawią się chociaż przejściowe problemy.

Reasumując - co do zasady kupując nieruchomość wakacyjną, możemy liczyć na obiecane zyski i bezobsługową inwestycję. Dla wielu inwestorów atutem jest też możliwość optymalizacji podatkowej i tzw. pobyty właścicielskie, czyli że będziemy mogli spędzać wakacje w apartamencie wakacyjnym lub hotelu ponosząc znacznie niższe koszty. Nie znaczy to jednak, że wszystko mamy gwarantowane i nie pojawią się jakieś problemy.

Zaraza pokazała kto pływał bez stroju

Doskonale pokazał to okres epidemii. Dla segmentu condo i apartamentów wakacyjnych był to test warunków skrajnych. Zamykanie lub ograniczanie możliwości przyjmowania turystów skutkowały przecież gwałtownym spadkiem generowanych przychodów. Skoro więc hotel nie zarabiał, to i trudno się dziwić, że pojawiały się problemy z wypłatami dla inwestorów.

Całej sprawie na swych łamach przyjrzał się portal InwestycjewKurortach.pl. W analizie opublikowanej 13 listopada 2020 roku znajdujemy informację o sytuacji właścicieli z inwestycji dysponujących łącznie ponad 8 tysiącami pokoi. Potrzebnych informacji nie udało się uzyskać tylko w przypadku niewiele ponad 22% wziętych pod uwagę lokali.

W raporcie przygotowanym przez InwestycjewKurortach.pl czytamy ponadto, że tylko w 6 inwestycjach na 65 nie było żadnych problemów z wypłatą obiecanych czynszów, czyli pieniądze płynęły na konta inwestorów zgodnie z obietnicami zapisanymi w umowach. W przypadku ponad połowy lokali (52,4% przebadanych) nastąpiły opóźnienia w wypłatach zysków. Częstym zabiegiem (32,1% lokali) było też negocjowanie warunków wypłaty czynszów. Siłą rzeczy nierzadko rozwiązania te były łączone, a więc dochodziło do opóźnień w wypłatach i negocjowano umowy.

Jak na sytuację, w której hotele musiały być zamknięte, albo ich działalność była mocno ograniczona, są to wyniki, które można zrozumieć. Dane te bardzo dobrze pokazują na czym polega partycypowanie w ryzyku prowadzenia działalności hotelowej.

Ustawa deweloperska nie działa w hotelach

I choć kupując pokój hotelowy lub apartament wakacyjny możemy podchodzić do takiej transakcji jak do zakupu mieszkania, to jednak jest tu co najmniej kilka różnic. Pierwsza pojawia się już na etapie budowy. Chodzi o to czy inwestycja podlega pod regulacje wynikające z tzw. ustawy deweloperskiej. Ta daje nabywcom mieszkań bardzo mocną ochronę przed problemami na budowach, nieterminowością czy upadłością dewelopera. Sprowadza się to do tego, że kupujący powinien odzyskać pieniądze, gdyby inwestycja się nie udała lub uzyskać rekompensatę, gdyby deweloper dostarczył coś innego niż wynikało z umowy.

W przypadku zakupu lokalu użytkowego, bo tym de facto jest pokój hotelowy, ochrony wprowadzanej przez ustawę deweloperską nie ma – nie ma ustawowego nakazu przedstawiania prospektu informacyjnego, gromadzenia wpłat na rachunkach powierniczych czy Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Kupując więc pokój w hotelu na etapie jego budowy ryzykujemy stratę, gdyby inwestycji nie udało się dorowadzić do końca.

Meandry rentowności

Zastanawiając się nad zakupem apartamentu wakacyjnego lub pokoju hotelowego, musimy też zagłębić się w liczby, które są nam przestawiane jako nasze potencjalne zyski. Co do zasady mamy do wyboru dwa modele – w jednym mamy z góry ustalony procent wartości nieruchomości (np. 5-8%), który co roku ma trafiać na nasze konto z tytułu wynajmu, a w drugim mamy udział w przychodach generowanych przez nieruchomość.

Wydawało by się – co może pójść nie tak, prawda? Niestety lista jest długa. Po pierwsze, jeśli hotel obiecuje nam zbyt wysoką stopę zwrotu, to zamiast cieszyć się z dobrego biznesu, powinna nam się zapalić lampka ostrzegawcza zwiastująca problemy. Wszystko dlatego, że operator hotelowy nie jest instytucją charytatywną. Sama firma na całym biznesie też musi przecież zarobić, a do tego ponosi niemałe koszty utrzymania, zarządzania, sprzątania czy marketingu. Aby było czym się dzielić, pokój musi zarobić przynajmniej o połowę więcej, albo i dwa razy tyle ile ma obiecane inwestor.

Jeśli więc ktoś proponuje nam lokal wart pół miliona złotych obiecując, że wypłaci nam co roku 10% jego wartości, to warto się zastanowić czy taki pokój jest w stanie wygenerować np. 100 tysięcy złotych przychodu w skali roku. Jeśli mówimy o obiekcie nad naszym morzem, gdzie sezon jest relatywnie krótki, to wychodzi na to, że doba w takim pokoju musiałaby kosztować np. ponad tysiąc złotych, aby biznes się „spiął”.

Procent procentowi nierówny

Idąc dalej – warto wiedzieć od czego te procenty są liczone – od wartości netto lokalu, od wartości brutto czy od wartości wraz z kosztami wykończenia i wyposażenia. Dlaczego ma to znaczenie? Załóżmy, że mamy lokal, który wraz z wyposażeniem ma cenę brutto na poziomie pół miliona złotych. 6% od tego to 30 tysięcy złotych.

Nawiasem mówiąc, to też może być kwota netto (bez VAT-u) lub brutto (z VAT-em). Pomińmy jednak tę zawiłość, aby nadmiernie tego hipotetycznego przykładu nie komplikować.

Załóżmy z drugiej strony, że 6% ma być nam naliczone od ceny netto bez wyposażenia. Jeśli wykończenie kosztowało 100 tysięcy, a stawka VAT to 23%, to już mówimy o niecałych 20 tysiącach złotych rocznego przychodu. Kwoty zupełnie inne, a teoretycznie w obu przypadkach może pojawić się rentowność na poziomie 6%.

Innym sposobem rozliczeń z właścicielami jest wypłacanie udziału w zysku (np. 40-70%), który faktycznie wygenerowała nasza nieruchomość. Alternatywnie wszystkie przychody z całego obiektu trafiają do wspólnego worka i są rozdysponowywane pomiędzy inwestorów proporcjonalnie do zainwestowanych przez nich kwot.

Z jednej strony rozliczenie takie jest więc bezpieczniejsze dla stabilności finansowej całego biznesu w okresie gorszej koniunktury. Chodzi o to, że wraz ze spadkiem popytu na noclegi operator hotelowy będzie musiał mniej płacić właścicielom poszczególnych pokoi. Z drugiej strony im lepsza koniunktura, tym zyski inwestorów wyższe.

W taki sposób możemy się jednak umawiać tylko z firmami godnymi zaufania, bo przecież to hotel będzie nam raportował poziom obłożenia, od którego zależeć będą nasze przychody. Ważne jest też to jaką politykę cenową prowadzi hotel. Przykład? Załóżmy, że obiekt sprzedaje weekendowe pakiety dla par za tysiąc złotych. Nie znaczy to jednak, że do podziału między operatora hotelowego i inwestorów jest cała ta kwota. Firma może najpierw potrącić większą część tej sumy na poczet kosztu śniadania, zabiegów SPA czy dostępu do basenu. Wtedy do podziału z inwestorami trafia tylko skromna część wspomnianego tysiąca.

Problem z rozliczeniami nie kończy się na tym temacie. Posiadanie nieruchomości wiąże się przecież też z kosztami. W najprostszej wersji właściciel nieruchomości ponosi koszty podatku czy ubezpieczenia nieruchomości. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby w umowie, po stronie obowiązków właściciela, znalazły się też opłaty administracyjne (jak w przypadku zwykłych mieszkań w bloku) czy koszty wymiany wyposażenia lokalu i remontów, gdy nieruchomość zostanie zdewastowana przez gości lub po prostu z czasem się zużyje.

Pokój w hotelu pozwala odliczyć VAT

Nie jest przy tym tajemnicą, że koszty utrzymania nieruchomości są wyższe, jeśli mamy do czynienia z obiektem składającym się z lokali użytkowych, a nie mieszkań. To najłatwiej poznać po stawce VAT zawartej w cenie oferowanego pokoju lub apartamentu. Jeśli jest to stawka obniżona (8%) koszty energii czy stawka podatku od nieruchomości powinny być niższe niż w przypadku pełnego VAT-u (23%). To drugie rozwiązanie ma jednak co najmniej jedną przewagę – daje większą przestrzeń do optymalizacji podatkowej. W wielu przypadkach nabywcy lokali wakacyjnych odliczają bowiem w swoich rozliczenia z fiskusem VAT zawarty w cenie nieruchomości.

Ten atut przedsiębiorcy szczególnie doceniają pod koniec roku. Nie jest przypadkiem, że w przed Świętami i Sylwestrem osoby prowadzące działalność gospodarczą zastanawiają się nad tym jak optymalizować zobowiązania podatkowe. To między innymi skutkuje w grudniu większą sprzedażą komputerów czy samochodów. Podobnie bywa też na rynku nieruchomości – na przykład tych wakacyjnych.

„Koniec roku w nieruchomościach condo i apartamentach wakacyjnych jest zawsze okresem dobrej koniunktury, gdyż wielu podatników stara się ulokować kapitał przed zamknięciem roku podatkowego. Niestety nie są dostępne żadne ogólnopolskie dane pokazujące na twardych liczbach liczbę takich transakcji, gdyż wiele lokali condo to tzw. lokale inwestycyjne, czyli sprzedawane z 23% stawką VAT, w efekcie w umowach sprzedaży z rejestru notariuszy są one ujęte w kategorii lokali użytkowych razem z np. sklepami, lokalami usługowymi i każdym innym rodzajem nieruchomości, która nie jest typowym mieszkaniem. Wzmożoną aktywność inwestorów indywidualnych na rynku condo wnioskować można jednak po analizie informacji od deweloperów, ale też ich aktywności reklamowej” – wyjaśnia Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl.

Co prawda końcówka roku jest czasem wzrostu sprzedaży lokali condo i apartamentów wakacyjnych, ale bez wątpienia nie jest to szczyt sezonu. W wakacje powodów do zakupu nieruchomości w górach, na Mazurach czy nad morzem jest więcej niż pod koniec roku. W cieplejszych miesiącach myślimy bowiem nie tylko o tym jak optymalizować nasze zobowiązania podatkowe, ale nasze marzenia rozpala wizja posiadania własnego pokoju w ulubionym kurorcie.

Niektóre nieruchomości powinny chronić pieniądze przed inflacją

Rozważając inwestowanie na rynku nieruchomości powinniśmy na to wszystko patrzeć długofalowo, a więc w horyzoncie co najmniej kilkuletnim. Skoro tak, to pamiętajmy, że inflacja działa destrukcyjnie na siłę nabywczą pieniędzy. Ważne jest więc to co się stanie z ceną naszej nieruchomości. Żeby dobrze to wytłumaczyć zacznijmy od rynku bardziej powszechnego, czyli rynku mieszkaniowego.

W przypadku mieszkań sprawa jest relatywnie prosta. Ceny mieszkań są bowiem mocno związane z inflacją. Wyższe ceny dóbr i usług wywołują bowiem presję płacową, a więc powinny powodować, że ludzie więcej zarabiają. W takiej sytuacji teoretycznie powinniśmy być skłonni za metr kwadratowy płacić coraz więcej tracących na wartości banknotów. Z drugiej strony wzmożona inflacja powoduje, że rosną koszty budowy nieruchomości. Oba te mechanizmy niedawno przećwiczyliśmy i oba sprzyjały wzrostowi cen mieszkań. Potwierdzają to też badania wielu rynków rozwiniętych, które sugerują, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją i to szybciej niż rosną ceny dóbr i usług (mierzone wskaźnikiem inflacji).

W przypadku condo sprawa wygląda trochę inaczej. Co do zasady nie jest to nieruchomość o funkcji mieszkalnej, a jej celem jest przynoszenie dochodu. W takiej sytuacji głównymi czynnikami decydującymi o wartości nieruchomości są: możliwy do osiągnięcia dochód i oczekiwania inwestorów co do okresu, w którym poczyniona inwestycja ma im się zwrócić (współczynnik kapitalizacji).

To oczywiście nie jest zupełnie oderwane od inflacji. Ba! W przypadku części umów mamy zapis o waloryzacji stałego czynszu o inflację. Jeśli nasze przychody zależne są natomiast od przychodów generowanych przez hotel, to też najpewniej przy wyższej inflacji, w górę poszłyby stawki za wynajem. Dużym znakiem zapytania byłby jednak poziom obłożenia hoteli. W przypadku inflacji, która szalała w Polsce w latach 2022-23 wzmożona inflacja nie przeszkodziła w osiąganiu przyzwoitych poziomów obłożenia, ale gdyby dynamiczny wzrost cen się utrzymał na dłużej, to spadające realne wynagrodzenia mogłyby negatywnie wpłynąć na przychody generowane przez hotel, bo mniej osób stać byłoby na pobyt w hotelu.

A co się dzieje ze wskaźnikiem kapitalizacji, gdy mamy wyższą inflację? Jeśli pieniądz szybciej traci na wartości, to inwestorzy powinni oczekiwać, że przychody z wynajmu szybciej zwrócą im wydatek na pokój hotelowy. W takiej sytuacji oczekiwana rentowność powinna rosnąć, a współczynnik kapitalizacji, który jest odwrotnością rentowności, powinien nam spadać.

W efekcie wysoka inflacja wcale nie musi sprzyjać wartości pokoju hotelowego. Ostatnie lata pokazują jednak, że jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Jeśli podwyższona inflacja doskwiera nam relatywnie krótko nie musi to przeszkadzać wzrostowi wartości pokoi hotelowych. Przy krótkim okresie wzmożonej inflacji najważniejsza dla kształtowania się cen nieruchomości jest niechęć do trzymania gotówki i potrzeba zainwestowania posiadanych środków. Gdyby jednak sytuacja ta utrzymała się w dłuższym horyzoncie, to należałoby się spodziewać, że wzrost wartości pokoi hotelowych mógłby nie nadążać za rosnącymi cenami mieszkań. Jeśli te mechanizmy miałyby działać też w drugą stronę, to uporczywie niska inflacja mogłaby bardziej sprzyjać wzrostom cen pokoi hotelowych niż dynamice zmian cen mieszkań.

Pokój łatwiej kupić niż sprzedać

Na koniec warto wspomnieć o kwestii, która przy zakupie nieruchomości wakacyjnej często bywa pomijana. Chodzi o strategię wyjścia. To bowiem, że dziś chcielibyśmy kupić pokój w hotelu nie znaczy, że kiedyś nie zapragniemy go sprzedać. A z tym wcale nie musi być tak łatwo. Pokój hotelowy nie jest bowiem standardową nieruchomością jak mieszkanie. Do tego nabywca lokalu typu condo nie może w pełni swobodnie nim dysponować, bo na takiej nieruchomości ciążą zapisy umowy najmu pomiędzy inwestorem i operatorem hotelowym. Pewnie też dlatego wtórnym obrotem takimi lokalami zajmują się wyspecjalizowani pośrednicy. Zdarza się też, że wtórny rynek obrotu takimi nieruchomościami organizowany jest przez firmę, która wcześniej zajmowała się pierwotną sprzedażą lokali.

W Polsce brakuje rozwiązań znanych np. z zachodnich rynków. Tam nierzadko hotelarz, który szuka z pomocą modelu condo pieniędzy na budowę nowego obiektu, zapisuje w umowie obietnicę odkupienia nieruchomości po zakończeniu umowy. Do tego już przy podpisywaniu umowy może określać z góry cenę, za którą odkupi pokój. To i źle i dobre, bo przecież jeśli wszyscy inwestorzy po czasie zapisanym w umowie zażądaliby odkupienia lokali za np. o połowę wyższą cenę, to budżet hotelu mógłby tego nie wytrzymać. W polskich umowach pojawiać się za to mogą zapisy o prawie pierwokupu pokoju hotelowego. Najpierw jednak trzeba znaleźć kogoś gotowego odkupić od nas pokój w hotelu lub wakacyjny apartament.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust