Nowy kształt specustawy mieszkaniowej

Projekt specustawy mieszkaniowej opublikowany na stronach RCL został przekazany do konsultacji publicznych 260 podmiotom. Owocem społecznych konsultacji było ponad tysiąc uwag, które przekształciły zapisy tej ważnej regulacji.

Około 40 proc. aktywnych zawodowo Polaków z różnych przyczyn nie stać na kupno lub najem mieszkania. Problemem jest nie tylko niska wysokość dochodów, ale również forma umowy o pracę wpływająca na ich zdolność kredytową (umowy na czas określony, umowy-zlecenia lub umowy o dzieło). Na rynku brakuje dostępnych mieszkań na wynajem.

Nie wystarczy „niewidzialna ręka rynku”, stąd rządowa interwencja w postaci projektu specustawy mieszkaniowej. Celem jest zwiększenie podaży do około 250 tys. mieszkań oddawanych rocznie do użytkowania – dziś jest ich 100 tysięcy mniej - mówi wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń

Specustawa przede wszystkim rozwiązuje problem niedostatecznej podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Aktualnie z ogólnej planów miejscowych (pokrywają zaledwie 31,6 proc. powierzchni kraju) połowa, to plany uchwalone na podstawie ustawy z 2003 roku, druga połowa to plany uchwalone między 1995 a 2003. Oznacza to, że w ciągu 15 lat na podstawie obowiązujących przepisów ustawy uchwalono jedynie dla ok. 16 proc. powierzchni kraju. Co daje średnio przyrost 1 proc. pokrycia kraju rocznie – co trudno nazwać zawrotną prędkością przyjmowania prawa miejscowego. Aż 1/3 planów procedowana jest ponad 3 lata. Jednocześnie gminy co roku wydają setki tysięcy decyzji o warunkach zabudowy. W latach 2012-2016 było to średnio ponad 133 tys. decyzji w tym ponad 82 tys. dla zabudowy mieszkaniowej (79 tys. dla zabudowy jednorodzinnej i ponad 3 tys. dla zabudowy wielorodzinnej). Inwestorzy dziś nie korzystają wyłącznie z terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w planach co powoduje problemy z dostępnością infrastruktury i rozlewanie się miast.

Specustawa pozwoli obejść trudności związane z brakiem planu i wydawanymi chaotycznie WZ poprzez szybki, ale utrzymany w najwyższych standardach proces. Ułatwienia wprowadzone ustawą mają więc służyć wszystkim inwestorom budowlanym, ale co bardzo ważne: z jednoczesnym zapewnieniem wprowadzanych ustawą standardów urbanistycznych. Ich spełnienie będzie regulowane nie tylko na etapie uzyskiwania decyzji, ale także na etapie realizacji inwestycji.

Okres przygotowania inwestycji w budownictwie mieszkaniowym ma być skrócony do niezbędnego minimum. Od inwestorów oczekiwane jest spełnienie standardów urbanistycznych określonych w ustawie. Specustawa pozwoli na uruchomienie gruntów, które do tej pory nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, gruntów w administracyjnych granicach miast (należących do PKP, Poczty Polskiej, wojska itd). Jednocześnie ustawa nie zezwala na inwestowanie na terenach podlegających ochronie. Dzięki ustawie proces inwestycyjny będzie szybki, dostęp do gruntów - dużo łatwiejszy, a to z kolei wpłynie na większą podaż inwestycji mieszkaniowych i tym samym większą konkurencyjność rynku. Dla nabywców i najemców ustawa obniży ceny mieszkań i zwiększy ich dostępność.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przywiązuje bardzo dużą wagę do opinii wyrażonych w czasie konsultacji projektu ustawy. Stąd liczne zmiany w projekcie.

Ostatecznie to gmina będzie podejmować decyzje bez udziału wojewody. Zwiększono udział strony społecznej w procesie wydawania zgody na lokalizację inwestycji mieszkaniowej. Projektowane przepisy dotyczące koncepcji urbanistyczno-architektonicznej będą jeszcze bardziej precyzyjne.

Wprowadza się obowiązek dołączenia koncepcji na etapie składania wniosku przez inwestora i udział przedstawiciela władzy wykonawczej i stanowiącej gminy w zespole oceniającym konkurs.

Będzie zróżnicowanie standardów lokalizacji w zależności od wielkości miejscowości. Ustawa będzie określać minimalne standardy lokalizacji, ale rada gminy będzie mogła narzucić bardziej rygorystyczne lokalne standardy w uchwale o zgodzie na realizację inwestycji.

Pojawia się tutaj sporny temat gruntów rolnych. Niektóre wizje urbanistyczne przemawiają za ochroną upraw w granicach aglomeracji, w innych błędem jest niewykorzystywanie tych terenów tylko ze względu na dotychczasowe użytkowanie.

Inwestorom potrzeba odwagi, by wykorzystać tereny rolne nawet wysokiej klasy - wtedy, gdy na korzyść lokalizacji inwestycji przemawia dobra komunikacja czy infrastruktura - uważa Grzegorz Muszyński z BGK Nieruchomości

Ustawa wprowadzi również większe zróżnicowanie inwestycji w zależności od wielkości miejscowości, co umożliwi włączenie mniejszych inwestycji.

Okres obowiązywania ustawy określono na 10 lat.