NASZ WYWIAD: Smoliński o Mieszkaniu Plus: Dajemy ofertę ludziom, których nie stać na kredyt
Tandety nie będzie – przekonuje wiceminister Kazimierz Smoliński, odpowiedzialny za program Mieszkanie Plus
O tym, że da się budować mieszkania za 2-2,5 tys. zł i o tym, czemu potrzebny jest konkurs na projekt architektoniczny tanich mieszkań w ramach programu 500+ mówi Kazimierz Smoliński, wiceminister infrastruktury i budownictwa.
Wie pan co w niektórych mediach pisze się i mówi o Mieszkaniu Plus?
Wiem. Że ludzie będą żyć bez wind, bez garaży.
I co pan na to?
Teraz też ludzie mieszkają bez garaży i wind, mimo że kupili lub wynajmują te mieszkania za dużo większe pieniądze niż przewidywany koszt najmu lub wykupu mieszkania w naszym programie. Chcemy, żeby budynki były przyjazne dla ludzi, żeby część z nich była przystosowana dla osób niepełnosprawnych.
Ja ostatnio słyszałam opinie kilku deweloperów i tzw. ludzi z branży, którzy zaklinali się, że nie da się zbudować pełnowartościowych mieszkań za 2 tys. za metr kwadratowy netto. Skąd w ogóle wzięliście tę kwotę?
To wynikało z wyliczeń, które robiliśmy na podstawie systemu kosztorysowania inwestycji budowlanych. Po prostu, ludzie za takie pieniądze stawiają domy, mini osiedla. W tych 2 tys. zł nie ma kosztów zakupu gruntów, bo zgodnie z założeniem programu ziemia będzie przekazywana inwestorowi przez Skarb Państwa w zamian za udziały w przedsięwzięciu. Ale budować można i to w normalnym standardzie. W Białej Podlaskiej w przetargu zorganizowanym przez Zakład Gospodarki Lokalowej (spółkę komunalną, która do spółki celowej utworzonej przy udziale BGKN na potrzeby inwestycji wniosła nieruchomość) wybrano trzy firmy budowlane, które za niespełna 2 tys. za mkw. zobowiązały się postawić trzy bloki ze 186 mieszkaniami. Budowa już ruszyła.
A jak firmy podały tak niską cenę, żeby wygrać przetarg i nie poradzi sobie?
W Jarocinie wykonawca ma podpisaną umowę na wybudowanie mieszkań za 2,5 tys. zł za mkw. z wykończeniem, to jest pod klucz. Ten wykonawca wybudował już wiele mieszkań w tej cenie. Są dobrej jakości.
W jakiej technologii buduje?
Tradycyjnej: cegła, pustak.
Teraz rozpisaliście konkurs architektoniczny. Po co, skoro i w Białej Podlaskiej i w Jarocinie z projektami poradzono sobie samemu.
Taki konkurs zapowiadaliśmy po konsultacjach z organizacjami architektów i urbanistów. Stwierdziliśmy, że powinnyśmy opracować modelowe projekty, które będą realizowane w całej Polsce. Będą się one nieco różnić, bo np. na jednej działce można postawić budynki wysokie, a na innej niskie. Ale chcemy, żeby była to zabudowa tworząca ład przestrzenny, spójna, uporządkowana, żeby mieszkania były maksymalnie funkcjonalne, budynki estetyczne. Poza tym im więcej standardowych elementów, tym cena jednostkowa i koszt zamówienia są niższe. To efekt skali.
2 tys. zł netto zostanie więc utrzymane?
Takie jest założenie. Ale nie będziemy się tej stawki kurczowo trzymać. Nie wykluczamy, że w dużych miastach będzie to np. 2,5-3 tys. zł netto.
W dużych miastach deweloperzy sprzedają mieszkania średnio za 6-8 tys. zł za metr.
Ale w małych miastach za 1,8-2 tys. zł. Nie są to wielcy deweloperzy i wielkie apartamentowce. Sęk w tym, że obecny system budowy i sprzedaży wykluczył miliony ludzi, których na zapłacenie kwot, o których Pani mówi, nie stać. I my tę ofertę dajemy.
Żeby było taniej, będziecie budować z wielkiej płyty?
Współczesne budownictwo modułowe nie ma nic wspólnego z tzw. wielką płytą. To bardzo nowoczesne technologie, które pozwalają stawiać dom szybciej niż w technologii tradycyjnej i taniej, bo oszczędza się na robociźnie, która stanowi znaczną część kosztów budowy.
Rozmawiałam ostatnio z prezesem dużej firmy budowlanej, który produkuje gotowe moduły i wysyła je do Szwecji. Tyle, że metr kwadratowy takiego modułu kosztuje ok. 4-5 tys. zł.
Ale są też firmy, które produkują gotowe segmenty i eksportują je za znacznie mniejsze pieniądze. W Oslo nasi przedstawiciele widzieli domy z takich elementów robionych w Polsce. W tej chwili już 67 firm budowlanych zgłosiło się ze swoimi technologiami i materiałami. Jest z czego wybierać.
Prezes spółki BGK Nieruchomości Mirosław Barszcz, twierdzi, że do budowy tanich mieszkań państwo nie dołoży złotówki. Wręcz przeciwnie. Tego typu przedsięwzięcia będą przynosić zyski inwestorom, uczestnikom funduszy inwestycyjnych, którzy sfinansują znaczną część nakładów inwestycyjnych. Jak to ma działać?
Jest spółka BGK Nieruchomości, która dziś ma do dyspozycji ok. 4 mld zł wcześniej planowane do wykorzystywania przez Fundusz Mieszkań na Wynajem. Zakłada ona spółki celowe z samorządami lub innymi podmiotami, które dają ziemię i infrastrukturę. Fundusz inwestycyjny zaś przekazuje środki finansowe. I inwestycja rusza.
4 mld szybko się skończą.
Dlatego jest Fundusz Inwestycyjny Zamkniętych Aktywów Niepublicznych (FIZAN), który ma być finansowany nie tylko ze środków BGK, ale też z innych źródeł.
Jakich?
Program Mieszkanie Plus będzie realizowany ze środków, jakie pozyska tzw. bank ziemi. Do banku ziemi trafią w szczególności grunty należące do Skarbu Państwa zarządzane przez starostów, Agencję Nieruchomości Rolnych oraz Agencję Mienia Wojskowego. Na części tych gruntów będziemy budowali tanie mieszkania, ale te najdroższe, najlepiej zlokalizowane tereny bank ziemi może sprzedać i pieniądze wpłacić do FIZAN, na Mieszkanie Plus lub inne programy mieszkaniowe (głównie społeczne budownictwo czynszowe i termomodernizację). Będą też emitowane obligacje, zaciągane kredyty pod zastaw części gruntów. Do funduszu trafiać też będą czynsze z wybudowanych i wynajętych już mieszkań, a także z ich wykupu. W przygotowaniu jest też ustawa o REIT-ach, czyli funduszach, które umożliwią przeciętnemu Kowalskiemu inwestowanie za ich pośrednictwem w wynajem nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Do tej pory w nieruchomości na wynajem inwestowali tylko najbogatsi. Teraz będzie mógł to robić każdy, bo wpłacać można różne kwoty. Nawet do 90 proc. wypracowanego zysku (w każdym roku) spółka będzie musiała przeznaczać na wypłatę dywidendy. To na pewno bardziej zyskowne niż np. lokaty bankowe. I bezpieczne, bo nie słyszałem, żeby jakiś REIT na świecie zbankrutował.
Część ustaw uruchamiających instrument finansowania i realizacji programu Mieszkanie Plus nie jest jeszcze gotowa.
Wszystkie przejdą przez Sejm najpóźniej w drugim półroczu tego roku.
Jakie jest zainteresowanie Mieszkaniem Plus?
Obecnie 67 miejscowości ma już podpisane listy intencyjne. Z kolejnymi kilkudziesięcioma trwają rozmowy. Ponadto BGKN zawarł 4 listy intencyjne ze spółkami Skarbu Państwa oraz 2 z podmiotami prywatnym.
A kiedy ludzie będą mogli zapisywać się na mieszkania z programu?
Zasada jest taka, że jak jest założona spółka celowa i rozpoczęta budowa, to ruszają zapisy. Nabór na najem mieszkania będzie prowadził podmiot realizujący inwestycję bądź gmina, która przystąpi do programu.
W Białej Podlaskiej już ruszyły?
Z tego co wiem, chętnych jest tam więcej niż mieszkań i samorząd zastanawia się nad wprowadzeniem dodatkowych kryteriów. Z kolei w Pelplinie w województwie pomorskim, samorząd ogłosił, że wybuduje osiedle na 180 mieszkań, a zgłosiło się już 410 rodzin. Chcą się tam przeprowadzać nawet ludzie z Zakopanego.
Ile mieszkań w ramach programu chcecie budować rocznie?
Aktualnie rozmowy dotyczą ponad 460 ha gruntów, wiadomo, że część z nich można sprzedać, albo na ich hipotekę wziąć kredyty. Ale dokładnie nie da się przewidzieć, ile pieniędzy uzyskamy. Myślę, że za dwa lata mając doświadczenie z pierwszych inwestycji programu, będziemy wiedzieli, ile mieszkań rocznie będziemy budować. Tego, co zaczynamy, nikt w Polsce jeszcze nie robił. Nikt nie chciał podjąć takiego wyzwania.
Nie boi się pan, że rządowy program wywróci do góry nogami rynek nieruchomości, że ci, którzy kupili na własność i spłacają kredyty, stracą na tym?
Nie sądzę. Generalnie mieszkania na świecie w długim okresie nie tanieją. Nasza oferta jest kierowana głównie do tych, którzy nie mieli szans na zakup własnego mieszkania. W tym sensie w niezbędnym zakresie uzupełniamy istniejący rynek.
Dziękujemy za rozmowę
