Rynek magazynowy bije rekordy popytu i podaży

Popyt na magazyny na poziomie 3,15 miliona mkw. i nowa podaż sięgająca 1,14 mln mkw. to najlepsze wyniki dla I półrocza w historii polskiego rynku magazynowego. Za ponad 70 proc. popytu odpowiadali operatorzy logistyczni i kurierzy. Prawdziwa wojna na rynku logistycznym nabiera rozpędu.

Rekordowy popyt i prym Poznania

Firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2021 na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce. Z raportu wynika, że polski rynek magazynowy utrzymuje wysokie tempo wzrostu bijąc kolejne rekordy popytu.

W I półroczu 2021 firmy wynajęły 3,15 mln mkw. – o ponad 40 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem roku 2020. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje sięgnął 2,3 mln mkw., co dało Polsce czwarte miejsce w Europie – po Niemczech, Wielkiej Brytanii i Holandii. Co ciekawe, średni wzrost nowego popytu w kraju wyniósł aż 77 proc. w porównaniu z 5-letnią średnią dla pierwszego półrocza. W Europie wzrost ten osiągnął poziom 44 proc.- informuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.

W 2/3  nowo wynajętej powierzchni w pierwszych sześciu miesiącach 2021 r. przypadło na  Poznań, Górny Śląsk, Wrocław, Warszawę i Polskę Centralna. Spektakularny rekord zainteresowania magazynami odnotował Poznań, gdzie wynajęto ponad 500 000 mkw. tylko w ramach nowych umów, a popyt brutto sięgnął aż 626 000 mkw. Aktywnością wyróżniały się także dojrzałe rynki regionalne - Trójmiasto, Szczecin, Lubuskie, Kraków i Kujawy, a w mniejszym stopniu lokalizacje wschodzące – najlepszy wynik odnotowano w okolicach Rzeszowa (37 000 mkw.).

Dynamiczny rozwój sektora e-commerce przekłada się na zainteresowanie powierzchniami magazynowymi. Za ponad 70 proc. popytu netto w pierwszym półroczu odpowiadali operatorzy logistyczni i kurierzy (38 proc.) oraz sieci handlowe (33 proc.). Na te sektory przypadło 14 największych tegorocznych nowych umów najmu na imponujące 840 000 mkw. Największy kontrakt zawarła firma DHL dla Zalando (109 000 mkw.).

Podaż – rekordowe 1,14 mln mkw. wchodzi na rynek

Rekordowe I półrocze odnotowaliśmy również pod względem aktywności budowlanej. Od stycznia do końca czerwca do użytku oddano ponad 1,14 mln mkw. – najwięcej w historii rynku. - W rezultacie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgnęły 21,8 miliona mkw., utrzymując szóste miejsce w Unii Europejskiej pod względem wielkości sektora - wylicza Maciej Kotowski, Starszy Analityk Rynku, JLL

Najwięcej, bo łącznie prawie 500 000 mkw., nowej podaży zasiliło Górny Śląsk i Warszawę. Aktywność budowlana nadal utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W budowie - po raz pierwszy w historii polskiego rynku - znajduje się ponad 3 miliony mkw. powierzchni. Daje nam to drugie miejsce w Europie, po Niemczech, pod względem aktywności deweloperskiej.

Co ciekawe, zaufanie i optymizm widoczne są także w udziale powierzchni budowanej spekulacyjnej. Otóż ok. 40 proc. powstających magazynów nie jest zabezpieczonych umowami najmu podaje firma JLL.

Na koniec czerwca najwięcej nowej powierzchni magazynowej powstawało w Poznaniu, na Górnym Śląsku, we Wrocławiu, w Lubuskim, w Warszawie i Centralnej Polsce – łącznie ponad 2,5 miliona mkw.

Stabilne czynsze i spadek wskaźnika pustostanów

Stawki najmu powierzchni magazynowych pozostają stabilne. Najdroższe nadal są lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahają się między 4,2 a 5,25 euro /mkw. /miesiąc. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferują obiekty typu big-box zlokalizowane w Polsce Centralnej (2,6 a 3,5 euro / mkw. / miesiąc).

Obecnie zaledwie 6,7 proc. istniejącej powierzchni magazynowej w Polsce pozostaje niewynajęte.

Zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym w Polsce utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Od stycznia do końca czerwca br. właścicieli zmieniły obiekty o łącznej wartości 855 mln euro. To drugi w historii rynku najlepszy wynik dla I półrocza. - Ciekawym zjawiskiem oraz dobrym prognostykiem dla dalszego rozwoju sektora jest pojawianie się kolejnych graczy, którzy do tej pory nie posiadali w swoich portfelach nieruchomości magazynowych - komentuje Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych, JLL

Największą transakcją magazynową w I półroczu był zakup od Panattoni portfela czterech parków logistycznych zlokalizowanych we Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i na Śląsku przez Ares Management. Warto wymienić również sprzedaż portfela pięciu projektów przez AEW do funduszu stworzonego przez Reino Capital, IO Asset Management i Grosvenor Group.

Stopy rocznej kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let o 5-letniej średniej długości najmu sięgają 5,25 proc. – 5,5 proc.. Mimo tymczasowego braku konkretnych przykładów, zauważalna jest postępujący spadek kapitalizacji, nawet do około 4,5 proc. w przypadku trwających negocjacji na rynku “Warszawa Miasto“. Parki z długimi umowami najmu (10 lat) osiągają stopy poniżej 4,5 proc., a wyjątkowe projekty wynajęte na ponad 15 lat nawet 4 proc. Proces ten to świadczy o powolnym nasycaniu się rynku powierzchniami magazynowymi, rosnącej sile negocjacyjnej operatorów logistycznych.

CZYTAJ TEŻ: Białoruś realizuje kurs na połączenie z Rosją. Już jest jej prowincją