Polski rynek magazynowy na europejskim podium
Trwa bitwa o rynek logistyki w Polsce. Doskonałym przykładem są magazyny, na które tak popyt, jak i podaż nieustająco rosną
W 2020 roku popyt na magazyny w Polsce sięgnął rekordowego poziomu 4,8 mln mkw. Przybyło ponad 2 mln mkw powierzchni magazynowych. W budowie w grudniu 2020 r., podobnie jak na koniec 2019 roku, pozostawało 1,9 mln mkw. powierzchni.
Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce na koniec 2020 roku. Z raportu wynika, że pomimo wyjątkowej sytuacji gospodarczej, polski rynek magazynowy odnotował w ubiegłym roku rekordowy wynik, co po raz kolejny potwierdza jego siłę. Na koniec roku firmy logistyczne wynajmowały do 4.8 miliona mkw. Za ponad 71 proc. tego zapotrzebowania odpowiadały nowe umowy i ekspansje. Pozwoliło to utrzymać Polsce trzecie miejsce wśród najbardziej aktywnych rynków w Europie,
Warszawa i Śląsk
Znacząca część nowego popytu dotyczyła w ubiegłym roku dwóch największych rynków – Warszawy i Górnego Śląska, które, prawie po równo, odpowiadały łącznie za 1,43 miliona mkw. (42 proc. popytu netto). Każdy z pozostałych trzech rynków z tzw. „wielkiej piątki” – Polska Centralna, Poznań i Wrocław – przekroczył wynik 300 000 mkw. W sumie, pięć największych rynków opowiadało za około 71 proc. nowo wynajętej powierzchni w kraju.
Warto także zwrócić uwagę na wysokie wyniki w Trójmieście i Lubuskiem – popyt na każdym z tych rynków osiągnął ponad 200 000 mkw. Trójmiasto obserwowało wiele transakcji o różnej wielkości, które dotyczyły kilku parków logistycznych.
Warto podkreślić też rosnącą popularność tzw. logistyki miejskiej, która została dodatkowo wzmocniona przez dynamiczny wzrost sprzedaży e-commerce. Zgodnie z definicją JLL, całkowity nowy popyt na miejską powierzchnię logistyczną w ośmiu polskich największych aglomeracjach osiągnął w 2020 roku 450 000 mkw., w tym prawie 80 000 mkw. w samej Warszawie. Łącznie stanowiło to ponad 40 proc. wzrost w stosunku do 2019 roku - tłumaczy Maciej Kotowski, analityk rynku z firmy doradczej JLL.
Struktura sektorowa nowego popytu pozostaje bez większych zmian. Rynek zdominowany był przez sieci handlowe (39 proc.), operatorów logistycznych (32 proc.) i producentów (24 proc.). Należy przy tym podkreślić wyjątkową aktywność ze strony branży spożywczej i FMCG. Firmy z tych branż, działające w ramach wszystkich trzech głównych sektorów, wynajęły w ubiegłym roku łącznie około 775 000 mkw.
Podaż – aktywność deweloperów nie słabnie
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły na koniec grudnia 2020 roku 20,7 miliona mkw. Pomimo relatywnie niskiego rezultatu z czwartego kwartału, kiedy dostarczono zaledwie 285 000 mkw., ostateczny wynik utrzymał się na poziomie ponad 2 milionów mkw. powierzchni oddanej do użytku w całym 2020 roku,
Większość nowej podaży zasiliła rynki Warszawy, Górnego Śląska i Wrocławia, gdzie dostarczono łącznie 1,4 miliona mkw. Co więcej, wyjątkowo wysoki wynik obserwowano w Trójmieście – 140 000 mkw. nowej powierzchni, oraz w Poznaniu, który był piątym rynkiem, na którym skala nowej powierzchni przekroczyła 100 000 mkw.
Te nieco niższe wyniki po stronie podaży w 2020 r. nie powinny być postrzegane jako jakakolwiek oznaka spowolnienia. Wielkość powierzchni w budowie pozostaje na bardzo zadowalającym poziomie – pod koniec roku powstawało kolejne 1,9 miliona mkw., czyli podobnie, jak w końcówce 2019 -tłumaczy Tomasz Mika z JLL..
Rynek inwestycyjny – najlepszy rok w historii
Pandemia COVID-19 znacząco zmieniła priorytety kupujących, o czym świadczy przede wszystkim struktura zainteresowania inwestorów poszczególnymi segmentami rynku nieruchomości.
Transakcje magazynowe sfinalizowane w ubiegłym roku w Polsce osiągnęły rekordową wartość 2,7 miliarda euro, stanowiąc tym samym prawie połowę całkowitego wolumenu inwestycyjnego na naszym rynku nieruchomości. Wysokość inwestycji w sektorze logistycznym była aż o 81 proc. wyższa w porównaniu do roku 2019 i o 48 proc. większa od poprzedniego rekordu z roku 2018.
W rezultacie, magazyny stały się po raz pierwszy w historii najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym w Polsce - komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.
Sektor magazynowy jako jedyny dostrzegł w 2020 roku pierwsze oznaki powrotu do kompresji stóp kapitalizacji. Wyjątkowo wysoki popyt, stosunkowo niskie koszty finansowania i ograniczona dostępność najlepszych produktów na rynku, sugerują, że presja na obniżanie stóp powinna być widoczna przez cały 2021 rok. W przypadku najlepszych standardowych nieruchomości logistycznych, stopy na koniec roku wyniosły do 5,75 proc. Magazyny wynajęte na dużo dłuższy niż standardowo okres (powyżej 10 lat) oraz zaprojektowane i wybudowane dla konkretnego najemcy (BTS) mogły osiągać stopy kapitalizacji nawet poniżej 4,5 proc.. Z kolei najlepsze projekty miejskie w Warszawie wyceniane były na około 5,5 proc.
Czynsze bez zmian
Czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Warszawa i inne lokalizacje miejskie pozostały najdroższymi rynkami. Niewielki wzrost stawek obserwowany był na niektórych mniejszych rynkach takich jak Lublin czy Podkarpacie. W Warszawie czynsze wahały się między 4,3 a 5,25 euro/mkw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane były w pozamiejskich okolicach Polski Centralnej (2,6-3,5 euro/mkw./miesięcznie).
Dariusz Styczek, na podstawie raportu firmy JLL
