Logistycy potrzebują magazynów
Trwa ostra walka o rynek usług logistycznych. Magazyny są tu jednym z kluczowych elementów. Popyt na magazyny w I kw tego roku sięgnął 1,6 mln m kw, a to oznacza najlepszy kwartalny wynik w historii polskiego rynku magazynowego. Deweloperzy również nie zwalniają tempa. W budowie jest 2,3 mln mkw. nowej powierzchni.
Firma doradcza na rynku logistyki i nieruchomości JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce na koniec I kwartału 2021 roku. W tym czasie sektor magazynowy w Polsce nie tylko udowodnił swoją odporność na nagłe zmiany gospodarcze i społeczne, ale i utrzymał niezwykłą dynamikę wzrostu bijąc kolejne rekordy. Zanotowane od stycznia do marca imponujące 1,6 mln mkw. popytu na powierzchnię magazynową jest najlepszym wynikiem kwartalnym w historii krajowego rynku, w całej jego historii.
Jak podaje w swoim raporcie JLL popyt osiągnął imponujące 1,6 mln mkw. Pod tym względem był to drugi najlepszy kwartał w historii rynku. Dominację utrzymali operatorzy logistyczni i firmy kurierskie (prawie połowa popytu netto), bardzo aktywny był też sektor produkcyjny (28 proc.) oraz sieci handlowe (24 proc.) . Pierwszy kwartał 2021 r. należał do rynków tzw. Wielkiej Piątki, czyli Poznania, Wrocławia, Górnego Śląska, Polski Centralnej i Warszawy. Popyt wyniósł na nich aż 900 000 mkw. “Warto zauważyć, że po okresie relatywnie niskiej aktywności Poznań zyskał dominującą pozycję. Popyt netto zanotowany w pierwszych trzech miesiącach roku był tam wyższy niż najlepszy do tej pory wynik całoroczny, obserwowany w 2013 roku, kiedy na rynku pojawił się Amazon” - wylicza Maciej Kotowski, Starszy Analityk Rynku, JLL.
Jak zauważają eksperci, polski rynek magazynowy cechuje interesujące zróżnicowanie zarówno pod względem skali kontraktów, jak i poszukiwanych nieruchomości. W I kw. Br. zawierano zarówno małe kontrakty – poniżej 1000 mkw., jak i duże umowy przekraczające 100 000 mkw. “Niemal wszystkie formaty cieszyły się zainteresowaniem najemców – od magazynów typu big-box w pobliżu największych aglomeracji oraz regionalnych rynków wschodzących, po inwestycje BTS i magazyny miejskie“,- dodaje Maciej Kotowski.
Deweloperzy nie tracą czasu
W I kw. 2021 r. do użytku oddano 745 000 mkw. nowych powierzchni magazynowych, a łączna podaż sięgnęła 21,4 mln mkw. 80 proc. istniejących zasobów przypada na rynki Wielkiej Piątki. Najwięcej nowej powierzchni zasiliło rynki Górnego Śląska, Warszawy i Trójmiasta (łącznie 500 000 mkw.). W skali całego kraju ok. 20 proc. oddanej powierzchni pozostawało niewynajęte.
Niesłabnące zapotrzebowanie i pozytywne nastroje napędzają aktywność budowlaną. Rynek gna naprzód z ponad 2,3 mln mkw. powierzchni magazynowej na różnych etapach budowy. Tylko w I kw. br. deweloperzy uruchomili nowe projekty o łącznej powierzchni blisko 1,2 miliona mkw., z czego 70 proc. było już zabezpieczone umowami najmu. Ponad 70 proc. powierzchni powstaje na rynkach Wielkiej Piątki, a liderem jest Poznań (430 000 mkw.).
Stabilne czynsze i mniej pustostanów
Aktywność najemców i niski udział powierzchni budowanej spekulacyjnie przełożyły się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów w Polsce, który wynosi obecnie 7,2 proc.. Biorąc pod uwagę sytuację na rynku deweloperskim, poziom pustostanów powinien pozostać stabilny a nawet nieznacznie spaść.
Niezmiennie, najdroższe pozostają lokalizacje miejskie – czynsze w Warszawie wahają się między 4,3 a 5,25 euro /mkw. /miesiąc. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferują obiekty typu big-box zlokalizowane w Polsce Centralnej (2,6 a 3,5 euro /mkw. /miesiąc).
Świetny początek roku w historii rynku inwestycyjnego
Pandemia wpłynęła na priorytety kupujących, kierując ich uwagę w jeszcze większym stopniu na sektor nieruchomości magazynowych. W efekcie, w 2020 r. magazyny stały się najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym w Polsce. W I kw. 2021 aktywność inwestorów nadal utrzymywała się na wysokim poziomie. W efekcie, obroty inwestycyjne wyniosły 391 mln euro, co stanowi drugi najlepszy w historii wynik dla pierwszego kwartału.
“Największą transakcją zawartą w okresie styczeń – marzec było przejęcie portfela parków logistycznych przez Ares Group od Panattoni. Z kolei najbardziej znaczącą transakcją pojedynczej nieruchomości był zakup BTS Castorama w Strykowie przez Savills IM od Tritax” - informuje Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, JLL.
Na koniec I kw. tego roku stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych (z wieloma najemcami z 5-letnimi umowami najmu), kształtują się na poziomie ok. 5,25 proc. (okolice Warszawy, Wrocław). W przypadku projektów typowo miejskich realizowanych w Warszawie, stopy kapitalizacji ocenia się na 5 proc.. Aktywa zabezpieczone dłuższymi umowami (10 lat) są wyceniane poniżej 4,5 proc.
Ostatnie wyniki wzrostu produkcji przemysłowej o 44 proc. r/r oznaczają, że hossa na rynku logistyki jeszcze przed nami. Większa produkcja i zamówienia oznaczają jedno - skokowy wzrost przewozów, dystrybucji i składowania wyrobów gotowych skierowanych na rynek krajowy i na eksport.
W logistyce - od strony popytu prym do tej pory wiedli wielcy - sieci sprzedażowe, handlowe. Teraz do gry wszedł na stałe trzecie gracz - niezliczone, małe domy wysyłkowe online. One będą motorem dalszego rozwoju branży logistycznej, to ternd światowy, który nie ominie również Polski.
Dariusz Styczek
