Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie - co mówi prawo? Ekspert podpowiada

Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego Izby Cywilnej z dnia 9 grudnia 2016 roku jednoznacznie przesądził, że dopuszczalne jest nabycie prawa własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego w drodze zasiedzenia, nawet jeżeli nieruchomość ta pozostaje w użytkowaniu wieczystym ustanowionym na rzecz innego podmiotu.

Dzieje się tak najczęściej wówczas, gdy z nieruchomości – tej która jest użytkowana wieczyście – korzysta inna niż użytkownik wieczysty – osoba posiadająca tytuł prawny do działki sąsiedniej. Jej korzystanie ma charakter posiadania samoistnego, czyli zachowanie tego posiadacza samoistnego jest takie, jakby był jej właścicielem – chociaż z prawnego punktu widzenia jeszcze nim nie jest. Do sytuacji takiej dochodzi zazwyczaj z powodu braku wiedzy o miejscu przebiegu granicy pomiędzy działkami, niedopilnowania przez właściciela – czyli gminę – przestrzegania granic nieruchomości w momencie przekazania jej użytkownikowi wieczystemu, jak również z powodu braku kontroli granic przez gminę w czasie trwania użytkowania wieczystego.

– Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie wymaga samoistnego posiadania przez 20 lal w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze – powiedziała mec. Anna Maksymiuk z Kancelarii Gardocki i Partnerzy – Zasiedzenie to pierwotny sposób nabycia prawa własności nieruchomości, które następuje z upływem oznaczonego terminu wykonywania posiadania w sposób przewidziany w kodeksie cywilnym. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter samoistny – posiadacz musi zachowywać się jakby był właścicielem nieruchomości, choć w rzeczywistości jeszcze nim nie jest. W takiej sytuacji bierna postawa właściciela nieruchomości oraz brak kontroli przez gminę granic nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym – de facto nie reagowanie przez gminę na samoistne posiadanie nieruchomości przez podmiot nieuprawniony – musi skutkować rozstrzygnięciem o zasiedzeniu. Gmina ma wystarczająco dużo czasu, aby dostrzec potencjalne zagrożenie zasiedzenia swojej nieruchomości i podjąć odpowiednie kroki prawne – nawet jeżeli nieruchomość jest już w użytkowaniu wieczystym. Takie są obowiązki właściciela nieruchomości. Sąd Najwyższy w cytowanej uchwale stwierdził, że nie istnieje podstawa prawna wyłączająca posiadanie prowadzące do zasiedzenia w stosunku do posiadania nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym. Skutkiem podjętej uchwały będzie rozstrzygane podobnych spraw na korzyść posiadaczy samoistnych i tym samym utrata własności przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Uchwałę należy przyjąć z zadowoleniem, albowiem ujednolici ono orzecznictwo, które w tym zakresie było różne – przyznać należy, że przeważający był nurt dopuszczający zasiedzenie w takiej sytuacji – dodała Maksymiuk.

eNewsroom.pl/ as/