„Mieszkanie dla młodych” - ostatnia chwila na rozważne polowanie na dopłaty

Od stycznia nabywcy używanych mieszkań znowu będą mogli ruszyć na zakupy z nadzieją na otrzymanie dofinansowania z budżetu. Przeciętnie można liczyć na 25 tys. zł dopłaty z programu „Mieszkanie dla młodych”. Niestety w takich miastach jak Rzeszów, Opole, Gdańsk czy Lublin chętnych może być więcej niż dostępnych lokali. Przezorni powinni więc szukać już dziś, aby pośpiech nie był przy tej ważnej decyzji doradcą.

Prawie 346 mln zł – taka kwota na dopłaty w programie „Mieszkanie dla młodych” zostanie uruchomiona wraz z pierwszymi noworocznymi fajerwerkami. Dzięki niej kilkanaście tysięcy osób uzyska wkład własny pozwalający zamieszkać „na swoim”. Kwota ta jednak tylko z pozoru jest wysoka. Polacy pokazali już (w marcu 2016 roku), że w ciągu miesiąca potrafią wchłonąć ponad 200 mln zł dopłat. Łatwo więc obliczyć, że budżetowe środki mogą nie wystarczyć nawet na pełne dwa miesiące.

W mniejszym stopniu dotyczy to nabywców mieszkań nowych. Mechanizm wydawania pieniędzy jest bowiem tak skrojony, że nawet gdy pieniądze zarezerwowane na rok 2017 szybko się skończą, to i tak wciąż będzie możliwość korzystania z części budżetu przewidzianego na rok 2018 (ostatni rok działania programu dopłat). To idealne rozwiązanie dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie, którego budowa kończy się w roku 2018 czy pod koniec 2017.

Prawdziwy problem mają za to ci, którzy z dopłatą chcieliby kupić mieszkanie używane. Tych od początku roku czeka po prostu wyścig z czasem. O ile przezornie nie będą szukać mieszkania jeszcze w bieżącym roku i nie podpiszą umowy przedwstępnej zakupu, czeka ich szał poszukiwań wraz z początkiem stycznia. Chętnych będzie wielu, a pieniądze będą szybko znikać. Nie będzie to otoczenie sprzyjające spokojnemu poszukiwaniu wymarzonych własnych „czterech kątów”, a przecież jest to często jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Warto więc zbadać swoją zdolność kredytową i rozejrzeć się za nieruchomością teraz – póki oferty dostępne są jeszcze na rynku. Z umową przedwstępną będzie wtedy można na spokojnie udać się do banków z początkiem stycznia rezerwując w ten sposób pieniądze na dopłatę.

Nawet jednak taka sztuka może okazać się nie lada wyzwaniem dla kogoś kto chciałby kupić z dopłatą używane mieszkanie w Rzeszowie czy Opolu. W gronie miast wojewódzkich trudno znaleźć lokalizacje, w których sytuacja pod tym względem byłaby gorsza. Z danych zebranych przez Open Finance wynika, że w obu przypadkach liczba ofert używanych mieszkań nie większych niż 75 m kw., które dodatkowo spełniałyby kryteria cenowe jest około 20. Gdyby tego było mało, część z tych ofert się powtarza, ponieważ promują je właściciele i agencje pośredniczące. W praktyce można więc powiedzieć, że zarówno w Opolu jak i w Rzeszowie zakup mieszkania używanego z budżetową dopłatą będzie niemal niemożliwy. Warunki programu spełnia jedynie 2-4% ofert.

Podobnie niski wynik zanotowały: Kraków, Warszawa i Wrocław. W ich przypadku ogłoszeń jest jednak bez porównania więcej ze względu na wielkość rynku. I tak na krakowskim rynku wtórnym ogłoszeń spełniających kryteria programu znaleźć można ponad 330. We Wrocławiu jest to 380 ogłoszeń, a w Warszawie 680. Oczywiście także w tych przypadkach jedno mieszkanie może być oferowane wielokrotnie, a więc w praktyce o lokal jest trudniej. Tak czy inaczej mieszkańcy wspomnianych miast są w bez porównania lepszej sytuacji niż nabywcy z Rzeszowa czy Opola.

Zupełnie inaczej jest w takich miastach jak Szczecin, Olsztyn, Łódź, Toruń czy Zielona Góra. W ich przypadku co piąte czy nawet co trzecie mieszkanie wystawione na sprzedaż kwalifikuje się do dopłat. W niekwestionowanej czołówce są Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce i Gorzów Wielkopolski. W nich to od 40 do bez mała 70% sprzedawanych mieszkań z drugiej ręki to lokale, w przypadku których można się ubiegać o dopłatę do kredytu.

Czemu nawet w gronie miast wojewódzkich mamy do czynienia z takimi dysproporcjami? Wszystkiemu winne są ustawowe zasady zgodnie z którymi ustala się limity cen w programie. Są one oderwane od kwot faktycznie płaconych za mieszkania. Kalkulacje przeprowadza się na podstawie teoretycznej miary, która ma pokazywać jaki jest koszt budowy metra kwadratowego nowego mieszkania w danej lokalizacji. Problem m.in. w tym, że wojewodowie ustalając te wskaźniki, mają szerokie pole do własnych analiz.

Kto może skorzystać z mieszkania dla młodych ? Na dopłatę do zakupu mieszkania lub domu mogą liczyć przede wszystkim osoby młode – zarówno single, jak i rodziny i to niezależnie od tego czy mają dzieci. Program przeznaczony jest on dla osób w wieku do 35 lat (w wypadku małżeństw wystarczy, że jedno z małżonków ma maksymalnie 35 lat). Dodatkowo w myśl ustawy każdy z przynajmniej trójką dzieci jest osobą młodą. Nieruchomość musi być nabywana na kredyt, może pochodzić od dewelopera, spółdzielni lub z drugiej ręki. Beneficjentami co do zasady mogą być jedynie osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały nieruchomości mieszkalnej. To ograniczenie także nie dotyczy rodzin wielodzietnych. Dopłata może wynieść od 10% do nawet 35% wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości. Pieniądze te mogą być przez bank potraktowane jako wkład własny W wypadku mieszkania metraż nie może być większy niż 75 mkw. (dla rodzin z trójką dzieci 85 m kw.), a w wypadku domu 100 m kw. (dla rodzin z trójką dzieci 110 m kw.). Dopłata liczona jest jednak tylko do 50 m kw. nabywanej nieruchomości (dla rodzin wielodzietnych 65 m kw.). Zakwalifikować się do dopłat mogą mieszkania i domy, w wypadku których cena metra kwadratowego nie przekracza limitu publikowanego przez BGK. Dla nieruchomości nowych jest on wyraźnie wyższy. Na przykład pod koniec 2016 roku limit w Warszawie wynosi dla mieszkań nowych 6,4 tys. zł za m kw., a dla używanych niecałe 5,3 tys. zł za m kw.