Mieszkaniówka wciąż na fali, jak długo jeszcze?
W 2018 r. w branży budownictwa mieszkaniowego pojawiło się szereg czynników charakterystycznych dla okresów schyłkowych koniunktury rynkowej, występujących w czasie kształtowania szczytu cyklu koniunkturalnego.
Ostatnia w 2018 r. informacja GUS, komunikująca dane budownictwa mieszkaniowego w okresie od stycznia do listopada, wciąż nie sygnalizuje jakichkolwiek symptomów spowolnienia aktywności budowlanej inwestorów. Jednak gasnąca dynamika wzrostów sugeruje, że dobiegający końca rok 2018 będzie ostatnim rekordowym inwestycyjnie etapem w bieżącym cyklu koniunkturalnym.
Inwestycyjny optymizm wciąż w cenie
W ostatnich latach można zdecydowanie zapomnieć o jakiejkolwiek sezonowości rynku budowlanego, przynajmniej w odniesieniu do jego segmentu mieszkaniowego. Roboty budowlane w inwestycjach mieszkaniowych postępują w niewiele różniącym się tempie latem, zimą czy jesienią. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl po części to efekt sprzyjających warunków atmosferycznych, czyli ciepłych okresów jesienno-zimowych, po części zaś determinacji deweloperów w ciągłym dążeniu do intensyfikacji produkcji mieszkań. I tak w listopadzie deweloperzy rozpoczęli budowę kolejnych ponad 11 tys. lokali. Jeszcze rok temu o takim wyniku mówilibyśmy jako o rekordowym, dziś natomiast nie budzi już większych emocji. Natomiast od początku roku ruszyła budowa już prawie 124 tys. mieszkań, co pozwala oszacować całoroczny wynik na około 135 tys. nowych budów deweloperskich. Oczywiście będzie to rekordowy poziom przedmiotowych statystyk w historii rynku deweloperskiego.
Nieco inaczej wygląda sytuacja u inwestorów indywidualnych. Ci z kolei zdecydowanie respektują zasady sezonowości w budownictwie mieszkaniowym. I tak w listopadzie rozpoczęli budowę zaledwie 5,4 tys. domów, co jest wolumenem o około połowę mniejszym od średniej z okresu wiosenno-letniego.
W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od stycznia do listopada br. rozpoczęto budowę prawie 211 tys. lokali mieszkalnych, co oznacza progres rok do roku rzędu 8,8 proc., wypracowany rzecz jasna głównie przez deweloperów.
Rekordy mieszkań oddanych i nowych pozwoleń
Z miesiąca na miesiąc rośnie liczba mieszkań oddanych do użytkowania, która w przypadku deweloperów od maja tego roku rysuje kolejną wyraźną falę wzrostową. Jej efektem jest jeden z najwyższych historycznie wyników miesięcznych w listopadzie na poziomie bez mała 11 tys. oddanych lokali deweloperskich. Z kolei od początku roku wolumen takich mieszkań jest już bliski 100 tys., co oznacza wzrost w stosunku do analogicznego okresu ub. roku o 4,4 proc.
W ramach wszystkich form budownictwa od początku roku oddano już 164 tys. lokali, tym razem o 2,5 procent więcej licząc rok do roku.
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą jednak od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. W kolejnych miesiącach i kwartałach niezależnie od bieżącej koniunktury należy więc oczekiwać kontynuacji tendencji utrzymywania się tych danych na rekordowo wysokich poziomach.
Już od dłuższego czasu elementem comiesięcznych raportów GUS z rynku mieszkaniowego, który budzi największe emocje, są statystyki dotyczące ilości mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Liczba pozwoleń w deweloperskich portfelach rośnie jak na drożdżach od początku roku, a średnia miesięczna ich wolumenu utrzymuje się na historycznie rekordowym poziomie.
Tym razem listopadowy rezultat ponad 13 tys. nowych pozwoleń deweloperskich, choć wygląda imponująco, to jednak nie dorównuje osiąganym w tym roku rekordowym statystykom miesięcznym. W sumie deweloperzy do listopada osiągnęli już poziom blisko 147 tys. pozwoleń, co oznacza, że na koniec roku ich wolumen może przekroczyć nieprawdopodobną wręcz, rekordową liczbę 160 tys.
Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Można zatem na ich podstawie dowiedzieć się, jak deweloperzy oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie. Jak widać z prezentowanych danych, branża deweloperska ocenia wciąż rynkowe perspektywy jako wręcz rewelacyjne. Pytanie, czy aby wciąż słusznie.
Siła rynkowej inercji
W kończącym się roku w ramach pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki pojawiło się szereg czynników charakterystycznych dla okresów schyłkowych koniunktury rynkowej, występujących w czasie kształtowania szczytu cyklu koniunkturalnego. Do najważniejszych z nich należą przyśpieszone wzrosty cen nowych mieszkań skorelowane z oczekiwanym, kilkunastoprocentowym spadkiem ich sprzedaży, czy choćby wyraźna przecena akcji deweloperów mieszkaniowych na giełdzie. Pytanie, dlaczego wciąż nie widać jakichkolwiek symptomów spowolnienia w aktywności inwestycyjnej deweloperów.
Wygląda na to, że obecna sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest dokładną odwrotnością tej sprzed pięciu lat, a więc z początku boomu. Wówczas ożywienie inwestycji deweloperskich na początku 2014 roku nastąpiło z grubo ponad półrocznym opóźnieniem w stosunku do momentu ożywienia sprzedaży z 2013 roku. Z kolei obecnie inwestycje deweloperskie za sprawą swoistej siły inercji wciąż osiągają bliskie rekordowym poziomy, przy dość wyraźnie zwalniającym rynku i sygnałach wyczerpywania się jego potencjału popytowego. W tej sytuacji ostatecznym potwierdzeniem koniunkturalnego przesilenia będzie pojawienie się pierwszych gusowskich statystyk budownictwa mieszkaniowego z ujemnymi dynamikami zmian liczonych rok do roku, które najprawdopodobniej pojawią się już w jednym z pierwszych przyszłorocznych raportów.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
