Regres w polskich hipotekach! Pierwszy sygnał pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości?

Ostatni raport kwartalny AMRON-SARFiN o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości jest pierwszym poważnym sygnałem ostrzegającym przed możliwym ryzykiem mniej lub bardziej odczuwalnego pogorszenia koniunktury w segmencie mieszkaniowym krajowego rynku nieruchomości

Statystyki systemu monitoringu obrotu nieruchomościami za III kwartał br. zaprezentowane w cyklicznej publikacji Związku Banków Polskich (ZBP), ogólnie znanej jako raport AMRON-SARFiN, tym razem okazały się dosyć rozczarowujące. Wynika z nich bowiem, że w okresie czerwiec – wrzesień nastąpił o tyle wyraźny co nieoczekiwany spadek kwartał do kwartału zarówno wolumenu jak i wartości nowych kredytów mieszkaniowych, odpowiednio o 3,61 i 4,06 procent – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. W porównaniu z wynikami II kwartału zawarto 1846 hipotecznych umów kredytowych mniej, a ich wartość spadła o 345 mln zł. Co gorsza, regres przedmiotowych statystyk nastąpił również w odniesieniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Dość szczęśliwie jednak dane policzone za wszystkie 3 kwartały tego roku wypadają rok do roku wciąż neutralnie. Wprawdzie wolumen kredytów mieszkaniowych udzielonych od stycznia do września 2014 roku był w sumie niższy od osiągniętego w analogicznym okresie ubiegłego roku o niespełna 400 jednostek, to jednak wartość tegorocznych kredytów wciąż przewyższa wynik zeszłoroczny o blisko miliard złotych.

Sytuację trudno jest więc na dzień dzisiejszy określić jako alarmową, a obserwowane od sześciu kwartałów ożywienie przede wszystkim w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki uznać za zagrożone. Jednak z drugiej strony ewentualny brak poprawy statystyk kredytowych ZBP w kolejnych okresach z dużym prawdopodobieństwem doprowadzi do negatywnego nastawienia w kwestii średnio- i długoterminowych perspektyw koniunktury krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Niepokojące dywergencje

Mieszane odczucia w odniesieniu do tegorocznej dynamiki kredytów mieszkaniowych stały się faktem jeszcze przed publikacją ostatniego raportu AMRON-SARFiN. Dane za III kwartał tylko potwierdziły podejrzenia o raczej pośledniej kondycji rodzimego rynku kredytów mieszkaniowych, który po prostu zdaje się nie nadążać za zdecydowanie pozytywnym rozwojem koniunktury w segmencie pierwotnym krajowej mieszkaniówki.

Tego typu sytuacja, stanowiąca swoistą dywergencję, nie jest zjawiskiem najbardziej pożądanym z punktu widzenia interesów większości uczestników rynku nieruchomości. Stwierdzony już w roku ubiegłym ponadprzeciętny udział klientów gotówkowo-inwestycyjnych w popycie na nieruchomości mieszkaniowe nie daje bowiem w długim terminie wiarygodnej gwarancji utrzymania pozytywnych trendów rozwoju koniunktury. Takie gwarancje daje natomiast zdecydowanie pozytywna dynamika kredytów mieszkaniowych, której jednak bardzo trudno się doszukać w danych ZBP na przestrzeni ostatnich miesięcy.

Określenie właściwej diagnozy takiego stanu rzeczy jest kwestią o tyle trudną, co zdecydowanie pożądaną z prognostycznego punktu widzenia. Znając bowiem przyczyny tej dość osobliwej sytuacji, bez problemu dało by się przewidzieć szanse kontynuacji dobrej passy deweloperów w bliższej i dalszej przyszłości.

Na pewno nie da się usprawiedliwić braku progresu w hipotekach funkcjonującą od początku roku Rekomendacją S, która w roku bieżącym zobligowała banki do ograniczenia LtV kredytów mieszkaniowych do 95 proc. Pięcioprocentowy wkład własny z jednej strony nie jest jeszcze wartością nie do zaakceptowania przez amatorów zakupu własnego M na kredyt. Z drugiej strony rządowy program kredytów preferencyjnych Mieszkanie dla młodych, który w pełni eliminuje niedogodność udziału własnego poprzez wysokość państwowej subwencji, systematycznie traci na popularności – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.. Jak wynika z 21. edycji raportu AMRON-SARFiN, program MdM notuje systematyczny spadek zainteresowania już od początku swego funkcjonowania, w pierwszym kwartale w wymiarze 10 proc, w II kwartale 8,4 proc., a na koniec III kwartału 7,5 proc.

Niepokój przedstawicieli ZBP budzi też inna rozbieżność. Spadkowi parametrów kredytów hipotecznych w III kwartale, za którym zniżkował też indeks Pengab, towarzyszył zdecydowany wzrost w tym samym okresie praktycznie wszystkich wskaźników związanych z gospodarką kraju, przedsiębiorstwami i gospodarstwami domowymi. Do tego dochodzi jeszcze wyraźnie obojętny wpływ na statystyki kredytowe banków historycznie najniższy poziom stóp procentowych NBP z perspektywami ich dalszych obniżek. To kolejna negatywna dywergencja, której trudno przypisać pozytywne cechy prognostyczne.

Rekomendacja S, czyli wielka niewiadoma polskiej mieszkaniówki

Trudno też doszukać się czynników, które w kolejnych okresach byłyby w stanie zadziałać stymulująco na sytuację w hipotekach. Co więcej, za sprawą progresywnego charakteru Rekomendacji S bardziej prawdopodobne wydaje utrwalenie stagnacji wolumenu nowych kredytów hipotecznych, o ile nie wręcz ich spadek.

Już od początku przyszłego roku obligatoryjny udział własny kredytów mieszkaniowych wzrośnie do 10 proc. Fakt ten być może okresowo nieco podniesie bankowe statystyki finansowania zakupów mieszkaniowych w bieżącym kwartale, jednak już od początku 2015 roku wyraźnie utrudni tysiącom potencjalnych klientów hipotecznych banków podjęcie decyzji o złożenie wniosku kredytowego. Jak wiadomo wkład własny kredytów mieszkaniowych za sprawą Rekomendacji S wzrośnie docelowo w roku 2017 do 20 proc. Jeśli w przypadku zakupu mieszkań z pierwszej ręki doliczymy jeszcze koszt wykończenia i urządzenia mieszkania, to wychodzi na to, że nabywając mieszkanie na kredyt za nieco ponad 2 lata trzeba będzie dysponować własnymi środkami w wysokości co najmniej jednej trzeciej wartości upatrzonego lokum. Co to oznacza?

Przede wszystkim to, że ewolucja polityki kredytowej banków w odniesieniu do finansowania zakupów mieszkaniowych, stymulowana decyzjami Komisji Nadzoru Finansowego, w okresie czasu zbliżonym do dekady zatoczy koło, a dokładniej półkole, ponieważ zmieni się równo o 180 stopni.

Jeszcze bowiem w szczycie boomu mieszkaniowego z lat 2007/2008 absolutną normą było powszechne udzielanie kredytów hipotecznych zarówno w złotych jak i obcych walutach z LtV dochodzącym do 130 proc. Z kolei już za 2 lata dostępne będą kredyty nominowane wyłącznie w krajowej walucie z obligatoryjnym udziałem własnym równym jednej piątej nabywanego lokalu – pisze analityk portalu RynekPierwotny.pl. W ciągu dziesięciu lat nastąpi więc ewolucja polityki kredytowania rynku nieruchomości od ultraliberalnej, której efektem było wykreowanie koniunkturalnego boomu połączonego z bańką cenową, do mocno restrykcyjnej, której skutek na dzień dzisiejszy, głównie za sprawą zdecydowanie niedostatecznych zasobów oszczędnościowych Polaków w stosunku do wymogów rekomendacji S, pozostaje wielką niewiadomą.