Budownictwo mieszkaniowe: constans na wysokich poziomach

Najnowsze dane GUS, sygnalizujące statystyki budownictwa mieszkaniowego na przestrzeni dziesięciu miesięcy bieżącego roku, wskazują na trend utrwalania stabilizacji produkcji mieszkań. Jest to jednak stabilizacja na zdecydowanie wysokim poziomie, charakterystyczna dla szczytowych okresów rynkowego cyklu koniunkturalnego.

Nowe inwestycje krok w krok za popytem

W październiku deweloperzy ponownie nieco „podkręcili” swoją aktywność inwestycyjną, mierzoną wolumenem mieszkań, których budowę rozpoczęto. Po nieco słabszym wrześniu ponownie zwiększyli ilość takich lokali do blisko 7,8 tys., co daje rezultat podobny w relacji r/r i 7 proc. lepszy licząc m/m. Poziom zbliżony do 8 tys. mieszkań jest wartością średnią dla ilości mieszkań rozpoczynanych miesięcznie licząc od połowy 2015 roku – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Uwagę zwraca jednak fakt, że pomimo pozornej stabilizacji w ciągu dziesięciu miesięcy br. deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 87 tys. lokali, a więc o blisko jedną czwartą więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Tym samym widać wyraźnie, że koniunktura inwestycyjna na pierwotnym rynku mieszkaniowym ma się wciąż bardzo dobrze, a deweloperzy bez najmniejszego respektu podążają z produkcją mieszkań za rosnącym popytem.

Z kolei w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od początku roku uruchomiono już ponad 177 tys. budów nowych lokali mieszkalnych, czyli blisko jedną piatą więcej licząc rok do roku. Na razie nic nie zapowiada, aby ta zdecydowana tendencja wzrostowa miała ulec odwróceniu. Jednak prędzej czy później musi to nastąpić, co będzie najbardziej wiarygodnym prognostykiem przesilenia koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Statystyki mieszkań oddanych bez większych zmian

Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl od dłuższego czasu najbardziej przewidywalnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Także w tym przypadku tendencja wzrostowa coraz wyraźniej przechodzi w stabilizację na wysokim poziomie. Deweloperzy oddali od początku roku blisko 69 tys. lokali, co oznacza 12 - procentowy progres rok do roku. Ogółem w okresie styczeń – październik br. oddano już blisko 140 tys. mieszkań, czyli o 9 proc. więcej aniżeli w pierwszych dziesięciu miesiącach ubiegłego roku.

Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury inwestycyjnej sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. Stąd też ta kategoria GUS-owskich danych mieszkaniowych ma szansę utrzymać się na rekordowych poziomach zdecydowanie dłużej niż dwie pozostałe.

Deweloperzy wciąż z niesłabnącym optymizmem

Tradycyjnie najbardziej intrygującym punktem omawianych statystyk są te dotyczące mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Są one bowiem zasadniczym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów, dysponują więc sprawdzoną i wiarygodną wartością prognostyczną. W przypadku pozwoleń również wyraźnie widać dążenie gusowskich danych do stabilizacji, tyle tylko, że w okolicach wartości zbliżonych do historycznie rekordowych wolumenów.

Potwierdza to w pełni budzący respekt październikowy wynik deweloperów na poziomie 11,5 tys. pozwoleń, który zalicza się do jednego z kilku najlepszych rezultatów miesięcznych w historii gusowskich publikacji. W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego, w pierwszych dziesięciu miesiącach tego roku, nowych pozwoleń oraz zgłoszeń było grubo ponad 213 tys., czyli 22,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2016 roku.

Śmiało więc można przyjąć tezę, że deweloperzy dalej robią swoje i z niesłabnącym optymizmem patrzą w przyszłość. Innymi słowy, w dalszym ciągu oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie nie tylko jako optymalne, ale wręcz oczekują dalszego progresu statystyk rekordowego popytu na mieszkania z pierwszej ręki. Po z górą czterech latach trwania rynkowej prosperity i na tak zaawansowanym etapie cyklu koniunkturalnego ożywienia, może to wydawać się dość ryzykowne – ostrzega analityk portalu RynekPierwotny.pl. Z drugiej strony jednak, rosnące statystyki pozwoleń na budowę, niemal od samego początku koniunkturalnego ożywienia na pierwotnym rynku mieszkaniowym, okazują się być w pełni wiarygodną gwarancją dalszego przyśpieszenia bieżącej prosperity.

Czekając na przesilenie

Wiadomo jednak, że tego typu sytuacja nie może trwać wiecznie, a przesilenie koniunktury prędzej czy później musi nastąpić. Sęk w tym, że tematyka załamania sprzedaży nowych mieszkań, końca boomu, czy wreszcie rzekomej, analogicznej do tej (sprzed dekady) bańki na pierwotnym rynku mieszkaniowym, to obecnie coraz chętniej i powszechniej wałkowane w mediach treści. Natomiast z niezliczonych doświadczeń rynkowych wynika sprawdzona zasada, że scenariusze rozwoju koniunktury zazwyczaj nie są zbieżne z powszechnie artykułowanymi oczekiwaniami, prognostycznym consensusem komentatorów i ekspertów rynkowych, czy wreszcie z logiką wynikającą z prostej analogii do zdarzeń z przeszłości. Dlatego też wiele wskazuje na to, że pomimo szeregu sygnałów „szczytowania” cyklu koniunkturalnego, rodzimy pierwotny rynek mieszkaniowy ma przed sobą jeszcze długie miesiące kontynuacji ożywienia, którego koniec na pewno nastąpi, jednak w momencie oraz z przyczyn, które na dziś dzień są absolutnie nie do przewidzenia.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl