Magazyny wkraczają do miast

Rozwój e-commerce i szybka urbanizacja sprzyjają logistyce. Rosną zasoby magazynów miejskich w Polsce. Ich podaż sięga już 1,6 mln mkw a perspektywy wzrostu są niemal nieograniczone

W trwającej bitwie o logistykę na teatr wojenny wkroczyły miejskie magazyny. W ciągu dekady - jak podaje firma doradcza JLL - zasoby magazynowe w Polsce urosły ponad trzykrotnie - z 6,3 mln mkw. pod koniec 2010 roku do prawie 21 mln mkw. w 2020.

Ten dynamicznie rozwijający się sektor nieruchomości wykazuje oznaki dojrzałości. Świadczą o tym m.in. nowe formaty pojawiające się szczególnie w największych aglomeracjach. Przykładem jest segment magazynów miejskich. Wzięły go pod lupę analizują JLL i operator magazynów firma SEGRO w raporcie „Logistics Avenue: logistyka miejska w Polsce”. I co się okazało?

Otóż, magazyny miejskie cieszą się w Polsce coraz większym zainteresowaniem ze strony klientów.

Ostatnie lata przyniosły zdecydowany wzrost nowych inwestycji w tym formacie. Rozwój logistyki miejskiej to efekt m.in. rosnącej populacji w głównych polskich aglomeracjach, rozwoju branży e-commerce i trendu “same day delivery“, czyli dostawy tego samego dnia, jak również transformacji łańcuchów dostaw - komentuje we wspomnianym raporcie Bożena Krawczyk, Dyrektor Inwestycyjna SEGRO na Europę Centralną.

Magazyny miejskie, co to jest?

Miejskie zasoby logistyczne czyli magazyny są z założenia zlokalizowane w granicach miast. Jednak nie jest to w pełni wyczerpująca definicja.

Do niedawna większość magazynów miejskich w Polsce była projektowana jako standardowe obiekty typu „big-box”, które niekoniecznie są bezpośrednio związane z obsługą logistyczną miasta. Jednak zasoby magazynowe w granicach miast obejmują również wiele alternatywnych formatów typu “mixed-use” z dominującą funkcją magazynową. - Dlatego przy definicji magazynów miejskich należy wziąć pod uwagę też nie tylko kryteria geograficzne, ale także funkcjonalne i techniczne takich obiektów - tłumaczy Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Inne cechy miejskiego magazynu to zdecydowanie większy udział nowoczesnej powierzchni biurowej (do 20-30 proc. ), dedykowane miejsca parkingowe, a także coraz powszechniej stosowane rozwiązania z obszaru zrównoważonego rozwoju i tzw. placemakingu.

Popyt na magazyny miejskie

Rynek logistyki miejskiej jest zdominowany przez najemców z sektorów logistyki, sprzedaży detalicznej i branż pokrewnych, takich jak FMCG, żywność i elektronika. Niemniej jednak, firmy produkcyjne, starając się korzystać z bliskości obszarów miejskich i szerszego dostępu do wykwalifikowanej siły roboczej, również generują znaczącą część popytu, czytam w raporcie SEGRO i JLL.

Ale o rozwoju miejskiej logistyki decydują procesy o skali makro. To przede wszystkim rosnąca siła nabywcza Polaków i wzrost handlu online napędzają popyt ze strony firm kurierskich. Wcześniej ich model ekspansji polegał głównie na budowie własnych obiektów w celu wypełniania luk w globalnych łańcuchach dostaw. Dziś, równolegle z ogromnym wzrostem liczby paczek do dostarczenia, firmy te coraz częściej preferują wynajem powierzchni magazynowej.

Przewiduje się, że struktura popytu na obiekty miejskie w Polsce będzie powoli przekształcać się w kierunku tej obserwowanej w Europie Zachodniej, gdzie magazyny tego typu przyciągają start-upy, firmy skupione na nowych technologiach, centra danych i niszowych producentów, a także operatorów laboratoriów badawczo-rozwojowych. To sprawi, że segment nieruchomości magazynowych i całej logistyki miejskiej stanie się jeszcze bardziej zróżnicowany i wyrafinowany,

Na rozwój tego segmentu rynku nadal będą też pracować zmieniające się potrzeby zakupowe polskich konsumentów. Chodzi głównie o rosnący wolumen sprzedaży internetowej w Polsce, który dodatkowo przyspieszył w związku z pandemią. Stanie się on z pewnością głównym motorem napędowym nowego popytu na obiekty typu last-mile oraz aktywności deweloperów.

-Już teraz sektor mierzy się z niewystarczającą podażą produktu. Dotyczy to zarówno cross-docków, małych hubów kurierskich, jak i nowych formatów mixed-use, które objąć mogą też stare budynki przemysłowe, handlowe i biurowe w centrach miast - wyjaśnia Bożena Krawczyk.

Rynek nabiera rozpędu

Podaż magazynów miejskich w Polsce wynosi około 1,6 mln mkw., co stanowi blisko 7,5 proc. całkowitej komercyjnej powierzchni logistycznej i przemysłowej w Polsce.

Co ciekawe, większość, bo aż 70 proc. podaży zlokalizowanej w miastach to nadal standardowe magazyny typu big-box. Znaczącą część rynku (ok..1/5) stanowią również obiekty SBU (Small Business Units), czyli budynki oferujące małe moduły biznesowe. Takie jest stan obecny zasobów miejskiej logistyki.

Ale ta popyt idzie w innym kierunku. Coraz większą popularnością cieszą się też magazyny typu cross-dock, które głównie wykorzystywane są przez firmy kurierskie. Projekty różnią się wielkością, kształtem, specyfikacją techniczną, itd. Potwierdza to, że nie ma jednego uniwersalnego szablonu dla magazynu miejskiego, co dodatkowo utrudnia nowe inwestycje spekulacyjne. Jednak niesłabnący popyt w połączeniu z rosnącym zainteresowaniem lokalizacjami miejskimi wśród inwestorów, pozwalają patrzeć w przyszłość z dużą dozą optymizmu.

• Od 2015 roku magazyny miejskie stanowiły około 11% wartości transakcji w sektorze magazynowym. Natomiast biorąc pod uwagę dynamiczną urbanizację i zmieniające się zachowania konsumenckie, możemy spodziewać się, że ich udział w najbliższych latach będzie rósł - komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.

Największy (40 proc.) udział w ogólnopolskim rynku miejskich magazynów ma Warszawa. Drugie miejsce zajmuje Górny Śląsk, który zyskuje dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej w pobliżu głównych obszarów miejskich. Trzecim co do wielkości rynkiem jest Łódź, co można przypisać wielkości aglomeracji, historycznemu rozwojowi i przemysłowemu charakterowi miasta.

Rynek logistyki miejskiej ma duży potencjał wzrostu. W budowie jest kolejne 1,8 mln mkw. powierzchni logistyczno-magazynowej, z czego 80 proc. w największych aglomeracjach i wokół nich, a ponad 25% wewnątrz miast. W Warszawie 26 proc. powierzchni realizowanej powierzchni przypada na granice administracyjne stolicy - czytam w raporcie.

Czynsze: w mieście drożej

Wysokość czynszu zależy nie tylko od samej lokalizacji, ale także od warunków najmu, standardu technicznego i wielu innych czynników. Najtańsze magazyny zlokalizowane w mieście oferują powierzchnie za 0,5 euro więcej niż najlepszych nieruchomościach na przedmieściach.

Dariusz Styczek

Czytaj też: Polski rynek magazynowy na europejskim podium