Mieszkania drożeją. To wina wysokich cen gruntów

Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową mocno wzrosły przez ostatnie lata. Portal RynekPierwotny.pl sprawdził, jaki udział ma koszt zakupu działki w ostatecznej cenie mieszkania.

Krajowe media już od dłuższego czasu informują o szybkim wzroście cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. To zjawisko jest widoczne przede wszystkim na terenie metropolii, a także w ich najbliższych okolicach. Warto pamiętać, że rosnące ceny gruntów nie są tylko wynikiem zapotrzebowania ze strony deweloperów. W największych miastach spory popyt na działki generują również inwestorzy planujący m.in. budowę biurowców, hoteli oraz centrów handlowych. Dzięki danym Narodowego Banku Polskiego możemy sprawdzić, jakie średnie stawki za 1 mkw. gruntu niedawno musieli płacić deweloperzy konkurujący o działki z pozostałymi inwestorami.

Eksperci NBP podają, że przeanalizowali 121 inwestycji mieszkaniowych z 11 miast wojewódzkich. Mowa o projektach, które trafiły do oferty deweloperów w 2017 r. lub 2018 r. Poniższa tabela przedstawia wyniki wspomnianej analizy. Zestawienie przygotowane przez portal RynekPierwotny.pl (na podstawie danych NBP) pokazuje średnią cenę 1 mkw. gruntu pod zabudowę wielorodzinną i przeciętny udział ceny takiej działki w cenie 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM).

Zgodnie z oczekiwaniami, dane Narodowego Banku Polskiego pokazują bardzo duże zróżnicowanie cen działek wykorzystanych przez deweloperów. Przeciętne stawki za 1 mkw. gruntu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wynoszą od 269 zł (Zielona Góra) do 3897 zł (Warszawa). Warto zwrócić uwagę, że oprócz stolicy wysokimi cenami działek cechuje się również Kraków. Dystans cenowy dwóch największych metropolii (Warszawy i Krakowa) względem pozostałych miast jest bardzo duży.

Warto dodać, że dla analizowanych inwestycji mieszkaniowych z Warszawy i Krakowa odnotowano także najwyższy udział kosztów zakupu działki w cenie 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). Mowa o wynikach na poziomie 27% (Kraków) oraz 24% (Warszawa). Zbliżoną wartość odnotowano tylko w przypadku Gdańska (21%). Inna ciekawa obserwacja dotyczy zależności między poziomem cen 1 mkw. mieszkań i udziałem gruntu we wspomnianych cenach metrażu. Analiza RynekPierwotny.pl potwierdziła, że istnieje wyraźny związek pomiędzy ceną mieszkań oraz udziałem kosztów zakupu działki. W miastach cechujących się wyższymi kosztami zakupu metrażu, cena gruntu stanowi większą część ostatecznej stawki za 1 mkw. PUM. Można przypuszczać, że podobna zależność dotyczy również „droższych” projektów deweloperskich z poszczególnych miast.

Warto zwrócić uwagę na zmiany udziału kosztów gruntu w cenie 1 mkw. PUM. Poniższy wykres przedstawia taki udział dla pięciu miast, który Narodowy Bank Polski podawał w 2017 r. oraz 2018 r. Porównywane wyniki z pięciu największych rynków (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska) dotyczą tylko wybranych inwestycji. Tym niemniej warto podkreślić, że przez rok udział kosztów zakupu gruntu w cenie 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej wzrósł z 15% do 20% (średnia dla pięciu analizowanych miast). Taka zmiana sugeruje, że drożejące grunty mają duży wpływ na ceny nowych mieszkań. Większe koszty zakupu działek i budowy bloków zmuszają deweloperów do podwyższania cen lokali wprowadzanych na rynek (w celu utrzymania stałej marży).

Czytaj też:Ceny mieszkań wzrosły o ponad 8 procent

RynekPierwotny.pl, DS