Zaskakująca hossa na rynku działek

O 13 proc. rok do roku zmniejszyła się podaż działek we wszystkich województwach, natomiast popyt na nie wzrósł o 7 proc. - wynika z raportu „Nieruchomości gruntowe w Polsce 2025”. Eksperci zwrócili uwagę na wpływ zmian w planowaniu przestrzennym.

Według autorów raportu z Otodom i Hectares najmocniej skurczyła się oferta działek budowlanych (o 11 proc.), podczas gdy zainteresowanie nimi wzrosło o 21 proc.

Województwa, które odnotowały największe spadki podaży, to przede wszystkim regiony wschodnie i południowo-wschodnie: Podkarpackie i Podlaskie (spadek po -19 proc.) oraz Świętokrzyskie (-17 proc.). Dla porównania w Małopolsce, na Śląsku i Opolszczyźnie spadki są najmniejsze i wynoszą po 6 proc. Jednak - jak zauważą eksperci - nawet w tych stabilniejszych regionach gruntów ubywa, a konkurencja o nie rośnie.

Według danych Otodom oferty najszybciej znikają z rynku w Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu, gdzie mediana czasu sprzedaży wynosi 31 dni, co oznacza, że połowa z wystawionych na sprzedaż działek znajduje nabywcę w ciągu miesiąca. Nieco dłużej trwa proces sprzedaży w Warszawie i Krakowie: odpowiednio 46 i 43 dni. Natomiast w Gdańsku i Łodzi cykl życia ofert jest niemal dwukrotnie dłuższy i wynosi 61 i 60 dni.

Wzrost cen gruntów

Spadek podaży oraz wysokie zainteresowanie przekładają się na wzrosty cen gruntów. Jak wskazują dane Otodom, najdroższym województwem pozostaje Mazowsze, gdzie za mkw. działki trzeba zapłacić średnio 175 zł. Niewiele niższe stawki obowiązują w Wielkopolsce (164 zł/mkw.) oraz na Śląsku (159 zł/mkw.), a także na Pomorzu, gdzie średnia cena sięga 151 zł/mkw. Na przeciwnym biegunie znajduje się województwo świętokrzyskie, które z przeciętną stawką 76 zł/mkw., jest obecnie najtańszym regionem w kraju. Ex aequo na kolejnym miejscu uplasowały się Podkarpacie i Warmia, z ceną 85 zł/mkw., a tuż za nimi znalazło się Lubelskie (94 zł/mkw.).

Jeszcze większe rozbieżności widoczne są w cenach działek w stolicach województw. W Warszawie mkw. gruntu kosztuje średnio 893 zł. Drugie miejsce zajmuje Kraków z ceną 600 zł/mkw., a trzecie Gdańsk (484 zł/mkw.) Wysoko w zestawieniu plasuje się również Poznań, gdzie średnia cena to 440 zł/mkw. Najtańsze wśród stolic województw są: Opole (184 zł/mkw.), Olsztyn (192 zł/mkw.) i Zielona Góra (200 zł/mkw.). „Różnica między Warszawą a Opolem przekracza czterokrotność, co ma ogromne znaczenie z perspektywy inwestorów i deweloperów” - ocenili autorzy publikacji.

Zauważyli, że w ciągu ostatnich dwóch lat to nie największe metropolie, ale tańsze lokalizacje zyskiwały na wartości najmocniej. W Białymstoku średnia cena działki wzrosła aż o 35 proc., z 300 do 405 zł/mkw. Niemal identyczny skok odnotowano w Kielcach - z 243 do 325 zł/mkw. „To pokazuje wyraźnie, że zyskują rynki wschodnie oraz te o niższej barierze wejścia dla kupujących” - ocenili.

Eksperci zwrócili też uwagę, że ceny gruntów nie zależą tylko od lokalizacji, ale też od wielkości działki i jej przeznaczenia. Różnice potrafią być ogromne. Metr kwadratowy małej, kompaktowej działki (do 800 mkw.) kosztuje średnio 211 zł. Tymczasem w przypadku dużych gruntów powyżej jednego hektara stawka spada do zaledwie 38 zł.

Gdzie jest źródło hossy?

Przyczyną rosnącego popytu na działki jest reforma planowania przestrzennego, która wprowadza fundamentalne zmiany w zasadach zagospodarowania przestrzennego w Polsce (termin podstawowy jej pełnego wdrożenia to 30 czerwca 2026 r., a po akceptacji na poziomie UE możliwe jest przesunięcie do końca sierpnia 2026 r.). „Dla rynku nieruchomości gruntowych to prawdziwy moment zwrotny i wejście w fazę znacznie większej złożoności, pełnej nowych możliwości, ale też ryzyk” - ocenili analitycy.

Nowe przepisy mają na celu uporządkowanie chaosu przestrzennego, ale ich bezpośrednim skutkiem jest narastająca niepewność inwestycyjna. Coraz więcej inwestorów zadaje sobie pytanie, czy działka postrzegana dziś jako budowlana za kilka miesięcy nie zostanie objęta ograniczeniami wynikającymi z planu ogólnego.

Reforma już teraz dzieli rynek na dwie kategorie. Po jednej stronie znajdują się grunty uprzywilejowane, czyli te położone w strefach przewidzianych pod zabudowę, których wartość może wzrosnąć. Po drugiej znajdują się działki, które mogą zostać wykluczone z obiegu inwestycyjnego. To prowadzi do wyraźnej polaryzacji rynku i pogłębia różnice w wycenie, zarówno między regionami, jak i w obrębie tej samej gminy.

„Reforma planowania przestrzennego to istotna zmiana dla właścicieli gruntów i osób planujących budowę domu. Dotychczas często inwestowano na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, także na terenach bez planów miejscowych. Nowe przepisy ograniczają tę możliwość, a wiele działek uznawanych dziś za budowlane może utracić ten status. Dla właścicieli to realne ryzyko spadku wartości nieruchomości” – komentuje ekspertka Otodom Katarzyna Kuniewicz.

PAP, sek

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje

»» O bieżących wydarzeniach w gospodarce i finansach czytaj tutaj:

Bankier.pl: przełomowe dokumenty w sprawie byłej prezes PZU

Giorgia Meloni podkłada nogę Niemcom w sprawie Mercosur

Insider trading akcjami Energi? KNF używa najcięższej broni

»»Jan Krzysztof Ardanowski: rząd Tuska pozoruje działania ws. Mercosur – oglądaj wywiad w telewizji wPolsce24