Mieszkanie plus do renowacji
Idą spore zmiany w przepisach o Mieszkaniu plus i o uwłaszczeniu
Program Mieszkanie plus ruszy pełną parą po nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym. KZN wymaga zmian, ponieważ wtedy gdy ustawa była tworzona, rynek nieruchomości - a zwłaszcza rynek ziemi - wyglądał zupełnie inaczej. Zmniejszyła się podaż gruntów, wzrosły ich ceny, a ceny materiałów i robocizny poszybowały w górę – mówi wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń. - Ustawa zakładała bezpłatne przekazanie ziemi należącej do skarbu państwa do Krajowego Zasobu Nieruchomości. W efekcie ziemia, która za darmo mogła trafić do KZN, w większości przypadków nie nadawała się pod budownictwo mieszkaniowe. Z 500 tys. działek, które do tej pory przeanalizowano tylko 500 nadawało się do banku ziemi pod budowę lokali z programu Mieszkanie plus – dodał.
Nowe grunty dla programu Mieszkanie Plus
Na potrzeby programu Mieszkanie Plus będzie można wykorzystać więcej gruntów. Będą je przekazywać spółki ze 100 proc. udziałem Skarbu Państwa i takie, w których te spółki mają 100 proc. udziałów oraz instytuty badawcze. Oznacza to, że prawie 150 podmiotów udostępni swoje bazy nieruchomości zbędnych do celów statutowych, które można wykorzystać pod budownictwo mieszkaniowe (odpowiednia wielkość, położenie, dostęp do infrastruktury). W zamian za przekazane nieruchomości spółkom wypłacane będzie wynagrodzenie odpowiadające 100 proc. ceny rynkowej nieruchomości. Ustawowo grunty zarządzane przez Lasy Państwowe zostaną wyłączone z przekazywania działek do Krajowego Zasobu Nieruchomości. 90 proc. ceny rynkowej otrzymają za nieruchomości zbyte na cele realizacji inwestycji budownictwa mieszkaniowego państwowe osoby prawne – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Agencja Mienia Wojskowego.
Krajowy Zasób Nieruchomości będzie mógł budować mieszkania w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Będzie mógł tworzyć spółki budujące mieszkania nie tylko z gminami, ale także z firmami (przedsiębiorcami) zajmującymi się budową mieszkań. Przy czym wprowadzono warunek, że 50 proc. budowanych mieszkań będzie przeznaczona na wynajem. Czynsz najmu w mieszkaniach będzie oparty o cenę budowy, a nie ustalany przez urzędników.
Grunt to własność - jeszcze sprawniej
Oprócz zmian w banku ziemi programu Mieszkanie Plus nastąpi korzystna dla dawnych użytkowników korekta w uwłaszczeniu. Pojawi się nowa, ustawowa bonifikata 99 proc. (zarówno na gruntach samorządowych, jak i skarbowych) dla osób będących w szczególnej sytuacji rodzinnej. To pomoc w przekształceniu dla rodzin wielodzielnych z Kartą Dużej Rodziny, osób z niepełnosprawnością (lub zamieszkujących w dniu przekształcenia z tymi osobami opiekunów prawnych lub przedstawicieli ustawowych tych osób), inwalidów, kombatantów oraz ofiar represji wojennych i okresu powojennego. Nastąpi uproszczenie formalności – opłaty wniesione za użytkowanie będą zaliczane automatycznie na poczet opłaty przekształceniowej i jednorazowej a zwrot nadpłaty będzie „z urzędu”. Nowela zapewni uprawnienia do bonifikat według preferencyjnych stawek niezależnie od terminu wydania zaświadczenia o przekształceniu. Zamiana radykalnie ograniczy potrzebę podziałów geodezyjnych do przypadków, w których powierzchnia budynków o funkcji innej niż mieszkaniowa przekracza 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków mieszkalnych. Usprawniono proces potwierdzania przekształcenia na rzecz przedsiębiorców. Zasadą jest brak konieczności sporządzenia operatu i oparcie się na wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty przekształceniowej.
Mieszkanie na Start i specustawa mieszkaniowa
Zmiany poprawiające warunki pomocy w programie Mieszkanie na Start to umożliwienie większej grupie osób skorzystanie z dopłat do czynszu. Będzie to możliwe dzięki podniesieniu progu dochodowego o 40 p.proc. (do 100 proc.) przy dopłatach dla 1 osoby i o 10 p.proc. (do 40 p.proc.) dla każdej kolejnej osoby w gospodarstwie domowym najemcy.
Ważne zmiany nastąpią w pomocy dla osób mieszkających w lokalach komunalnych. Obowiązujące dla umów najmu komunalnego zawartych po 21 kwietnia 2019 r. przepisy o weryfikacji dochodów najemców (nie częściej niż co 2,5 roku) nie będą stosowane w stosunku do osób, które były najemcami lokalu komunalnego przed tą datą i będą musiały się przenieść do innego lokalu (zamiennego) oraz podpisać nową umowę najmu w związku ze złym stanem technicznym budynku lub koniecznością przeprowadzenia remontu kapitalnego. Ustawa wydłuża także do końca 2021 r. obowiązek zapewnienia przez gminę lokalu zamiennego w przypadku konieczności wyprowadzki wynikającej z potrzeby rozbiórki budynku (dotyczy najemców opłacających w lipcu 2001 r. czynsz regulowany).
W nowelizacji ustawy o KZN zaproponowano także zmiany w programie społecznego budownictwa czynszowego. Nie będzie obowiązku składania deklaracji o dochodach co dwa lata. Wprowadzono obowiązek uzyskania zgody tbs-u w przypadku cesji partycypacji przez osoby fizyczne. Będzie zwiększenie maksymalnego udziału finansowania zwrotnego z 75 proc. kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego do 80 proc. i ograniczenie progów dochodowych najemców do dwóch.
Nastąpi także korekta standardów urbanistycznych określonych w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwanej „specustawą mieszkaniową”. Będzie dostosowanie standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych w zakresie zapewnienia wychowania przedszkolnego dzieci przyszłych mieszkańców tych inwestycji do przepisów Prawa oświatowego.
Obowiązująca specustawa mieszkaniowa w zakresie zapewnienia wychowania przedszkolnego w standardzie lokalizacji odwołuje się do przedszkoli, biorąc pod uwagę kryterium lokalizacyjne. Natomiast zgodnie z Prawem oświatowym system opieki przedszkolnej nie jest organizowany przy pomocy obwodów i przyjmowanie dzieci nie odbywa się „z urzędu”. Gmina ma obowiązek zapewnienia wychowania przedszkolnego na całym swoim terenie, a w przypadku większej liczby kandydatów do przedszkola niż liczba wolnych miejsc w przedszkolu, przy rekrutacji bierze pod uwagę przede wszystkim kryteria socjalne, a nie lokalizacyjne. W związku z tym gminy nie mają podstaw do wydania zaświadczenia zapewniającego wychowanie przedszkolne dzieciom wskazanego w specustawie mieszkaniowej.
Natomiast w przypadku standardów dotyczących odległości od szkół podstawowych zostają zachowane bardziej rygorystyczne wymogi niż określone w Prawie oświatowym w odniesieniu do miast, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000. Prawo oświatowe zakłada, że droga dziecka z domu do szkoły nie może przekraczać 3 km w przypadku uczniów klas I-IV , a w przypadku uczniów klas V - VIII - 4 km. Bardziej rygorystyczny standard urbanistyczny (1,5 km) ma przeciwdziałać rozlewaniu się miast i służyć zapewnieniu ładu przestrzennego. Gmina jest zobowiązana do zorganizowania sieci publicznych szkół podstawowych w sposób umożliwiający realizację obowiązku szkolnego, a także powinna posiadać wiedzę na temat innych placówek szkolnych. Dlatego zasadne jest zachowanie uprawnienia do wydawania zaświadczeń w zakresie spełnienia tego standardu.
Gmina w dalszym ciągu będzie uprawniona do zmniejszenia lub zwiększenia odległości inwestycji mieszkaniowej do szkoły podstawowej oraz wskaźnika procentowego w zależności od lokalnych uwarunkowań dostępności do tych placówek.
Oprac. MS
