GAZETA BANKOWA: Mieszkanie plus REIT

Informacje

W ostatnim roku rynek nieruchomości rozgrzewała dyskusja o tym, czy w ogóle dopuścić do tego, aby tworzone polskie REIT-y objęły rynek mieszkaniowy. Tymczasem sytuacja się odwróciła i REIT-om przypisana jest tylko „mieszkaniówka”, bez rynku komercyjnego – pisze Longina Grzegórska-Szpyt w „Gazecie Bankowej”

Wymyślone pół wieku temu w Stanach Zjednoczonych REIT (ang. Real Estate Investment Trust) to specjalne podmioty (z reguły spółki akcyjne), zarabiające na wynajmie oraz sprzedaży mieszkań i powierzchni komercyjnych, w które mogą inwestować drobni ciułacze. Tym, co odróżnia REIT-y od zwykłych firm i funduszy inwestujących w nieruchomości, jest struktura aktywów (majątku) oraz podziału zysków. Otóż większą część majątku REIT-ów (zwykle ok. 2/3) stanowią nieruchomości, natomiast wypracowane zyski w przeważającej części (nie mniej niż 80 proc.) muszą być przeznaczane na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy.

Podstawową zaletą REIT-ów na świecie jest korzyść podatkowa. Polega to na tym, że spółka (lub fundusz) nieruchomości nie zapłaci podatku od osób prawnych, jeśli tylko wypłaci akcjonariuszom zdecydowaną większość zysku w formie dywidend (wspomniane minimum 80 proc.). To oznacza likwidację podwójnego opodatkowania ponieważ zysk dla akcjonariuszy będzie opodatkowany raz, w momencie otrzymania dywidendy. To duża korzyść w porównaniu do „zwykłej” spółki akcyjnej, której zysk jest opodatkowany dwukrotnie. Najpierw spółka odprowadza podatek CIT, a potem akcjonariusz składa swoją daninę w postaci 19 proc. od dywidendy.

Tak zaprojektowane instrumenty inwestycyjne, szybko stały się rynkowym hitem. O ich błyskotliwej karierze REIT-ów świadczą liczby. W 2016 r. eksperci EY szacowali globalną wartość tych podmiotów na ok. 1,7 bln dol. To ponad dwa razy więcej niż jeszcze w 2010 r., gdy wartość ta sięgała 734 mld dol.

Uruchomić rodzimy kapitał

Po latach starań, w ubiegłym roku Ministerstwo Rozwoju kierowane przez Mateusza Morawieckiego włączyło zielone światło polskim REIT-om, a dokładnie Spółkom Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN), bo brak przepisów umożliwiających tworzenie polskich podmiotów typu REIT odbija się w strukturze rodzimego kapitału, który w Polsce jest mizerny. Zaangażowanie polskich inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych nie przekracza 7 proc. To najmniej w Europie, nawet nasi południowi sąsiedzi, mogą pochwalić się znacznie wyższymi udziałami rodzimego kapitału na swoich rynkach nieruchomości komercyjnych niż my, bo tam udział ten sięga nawet 30 proc.

Tymczasem potencjał do zwiększenia udziału polskiego kapitału jest duży, ponieważ Polacy sporo zaoszczędzili. Jak wynika z danych NBP, na rekordowo nisko oprocentowanych rachunkach i lokatach bankowych zalega dziś w Polsce ponad 1 bln zł, w tym blisko 800 mld zł, to depozyty gospodarstw domowych. Zatem uaktywnienie nawet niewielkiej części z tej kwoty poprzez inwestycje w SRWN-y pozwoliłoby zwiększyć znacząco udział polskich inwestorów i polskiego kapitału na rynku nieruchomości.

Pierwszy projekt ustawy o polskich REIT-ach przewidywał, że już od 2018 r. powstałe podmioty jako spółki publiczne notowane na giełdzie stworzą szansę na inwestowanie w biurowce, centra handlowe czy magazyny także inwestorom indywidualnym, których nie stać na samodzielne lokowanie oszczędności na tym rynku. Wówczas propozycja resortu finansów przewidywała, że nawet drobni ciułacze, poprzez akcjonariat, mogliby stać się współwłaścicielami np. galerii handlowych i czerpać z tego regularny dochód z czynszów płaconych przez najemców.

Argumentem projektodawcy za ograniczeniem REIT-ów tylko do rynku komercyjnego było stanowisko, że polski rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się w nowoczesnej formie od ponad 20 lat, ma swoje instytucje, standardy, wykształcone kadry specjalizujące się w zarządzaniu takimi inwestycjami. Jednym słowem, rynek komercyjny był gotowy do wprowadzenia na rynek tego instrumentu inwestycyjnego, w przeciwieństwie do rynku mieszkaniowego, który nad Wisłą dopiero raczkuje.

Tymczasem we wrześniu podczas III konferencji Stowarzyszenia REIT Polska, przedstawiciel resortu finansów, które jest gospodarzem projektu, ogłosił nowy pomysł na polskie REIT-y. Nowa propozycja zupełnie odwróciła sytuacje. Bowiem możliwość inwestowania w ten instrument ma dotyczyć jedynie nieruchomości mieszkaniowych oraz wejść w życie później, niż pierwotnie zakładano (od 1 stycznia 2018 r.). Na rynku zawrzało.

Longina Grzegórska-Szpyt

Pełną wersję tekstu o tym, czy powstaną i jak będą działać polskie REIT-y oraz więcej informacji o polskiej gospodarce i sektorze finansowym znajdziesz w bieżącym wydaniu „Gazety Bankowej” do kupienia w kioskach i salonach prasowych