Maleje oferta mieszkań na sprzedaż

Analizy

W czerwcu deweloperzy wciąż jeszcze nie uruchamiali zbyt wielu inwestycji. Wraz ze startem programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wyraźnie przybyło za to chętnych do zakupu mieszkania. Deweloperzy muszą szybko odpowiedzieć na ten popyt, bo ich oferta jest już dziś często przebrana

Kolejny już miesiąc z rzędu z sektora budownictwa mieszkaniowego napłynęły niepokojące dane. W czerwcu deweloperzy znowu rozpoczęli budowę małej liczby mieszkań. Mówimy o niecałych 8,9 tys. mieszkań - wynika z danych GUS. To oznacza spadek o prawie połowę względem czerwca 2022 roku. I choć akurat czerwiec ubiegłego roku był najlepszym szóstym miesiącem w historii, to nie zmienia to faktu, że dobrze nie jest. Gdybyśmy bowiem szukali czerwca, w którym liczba rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji była mniejsza niż w najnowszej publikacji GUS, to musielibyśmy się cofnąć aż do 2015 roku.

Popyt rośnie, a podaż nie

Spadek liczby rozpoczynanych budów jest w przypadku deweloperów tym bardziej niepokojący, że jeszcze przed nastaniem wiosny do ich biur sprzedaży wrócili kupujący. W lipcu ruszył za to rządowy program tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie („Bezpieczny Kredyt 2%”). To spowodowało gwałtowny wręcz wzrost popytu. A gdyby i tego było mało, to przed nami w bieżącym roku są jeszcze bardzo prawdopodobne cięcia stóp procentowych. Te powinny spowodować, że kredyty mieszkaniowe zaczną być znowu coraz tańsze i łatwiej dostępne. Chętnych na zakup mieszkań powinno być więc coraz więcej, a nie coraz mniej. A co na to deweloperzy? Deklarują chęć rozpoczynania nowych inwestycji, ale w statystykach póki co jeszcze nie widać efektów tych deklaracji. I choć jasnym jest, że budowa bloku to nie jest pieczenie bułek, a przygotowanie budowy trochę musi zająć, to naprawdę nie ma już na co czekać.

Deweloperzy mogą nie ufać politykom

Efekt jest bowiem taki, że od co najmniej kilku miesięcy topnieje oferta mieszkań w biurach sprzedaży deweloperów. Prace nad uruchomieniem kolejnych inwestycji idą pełną parą, ale trwa to miesiącami. Doświadczenie z pierwszego roku epidemii sugeruje, że od momentu ożywienia po stronie kupujących, do poprawy w sferze rozpoczynanych inwestycji trzeba czekać 1-2 kwartały. Wchodzimy już w ten okres, gdyby uwzględnić fakt, że wyraźne ożywienie popytu na mieszkania widzimy od lutego-marca br. Gorzej jeśli deweloperzy postanowili poczekać z rozkręcaniem biznesu na faktyczne wejście w życie „Bezpiecznego Kredytu 2%”, a jeszcze gorszym scenariuszem byłby taki, w którym część firm, pomimo dużego popytu na mieszkania, postanowiłaby poczekać na to co stanie się z programem tanich kredytów po wyborach.

W biurach sprzedaży oferta jest przebrana

Problem w tym, że z każdym mijającym dniem kupujący ograniczają dostępną na rynku ofertę, której deweloperzy nie nadążają uzupełniać. To niestety sprzyja wzrostom cen. Dziś na 7 największych rynkach deweloperzy mają około 40 tysięcy mieszkań dostępnych na sprzedaż – wynika z danych Otodom Analytics. Przy obecnym poziomie sprzedaży liczba ta powinna być lekko licząc o połowę większa.

Ubywa też mieszkań z drugiej ręki

Wzmożony popyt na mieszkania powoduje nie tylko zmniejszenie się oferty dostępnej w biurach sprzedaży deweloperów. W ostatnich miesiącach trochę zmniejszyła się też oferta dostępna na rynku wtórnym. Nie mamy tu póki co do czynienia z jakimiś rewolucyjnymi zmianami, ale od wczesnej wiosny, gdy na sprzedaż było około 150 tysięcy mieszkań używanych, do początku lipca liczba ta spadła o prawie 10 tysięcy jednostek, a takiej zmiany nie można już bagatelizować. Spadek ten może się ponadto w kolejnych tygodniach pogłębić, bo często mija sporo czasu od momentu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania do chwili, w której ogłoszenie o chęci zbycia nieruchomości znika z Internetu.