Rok odbudowy oferty tańszych mieszkań na sprzedaż
Na rynku wtórnym w miastach wojewódzkich mamy w sumie około 73 tysiące unikatowych ofert mieszkań na sprzedaż. To przeciętnie o prawie 1/3 więcej niż rok temu – wynika z szacunków Unirepo. Najbardziej cieszy jednak fakt, że nieśmiało odbudowuje się też oferta tańszych mieszkań. Przykładem są tu lokale w blokach z wielkiej płyty. Ogłoszeń dotyczących takich lokali rok temu ekstremalnie brakowało – było ich przeciętnie mniej niż 100 w przeliczeniu na miasto wojewódzkie. Teraz liczba ta jest o około 2/3 wyższa.
Rok 2024 upłynął nam pod znakiem powiększania się oferty mieszkań na sprzedaż. Dane z portali ogłoszeniowych sugerują nawet, że tylu używanych lokali na sprzedaż, co na początku grudnia 2024 roku, nie było od co najmniej kilku lat. Trzeba mieć jednak świadomość, że liczba ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań, które możemy znaleźć w internecie, to dość ułomny barometr sytuacji na rynku mieszkaniowym.
O tym ile ogłoszeń trafia „do sieci” decyduje przecież nie tylko to ile mieszkań faktycznie jest na sprzedaż, ale też to jaką politykę cenową stosują portale ogłoszeniowe, albo to jaką skłonność do pozyskiwania i promowania ofert mają pośrednicy. Musimy mieć przy tym świadomość, że na jedno ogłoszenie, stworzone przez właściciela mieszkania, przypada często po kilka ogłoszeń opublikowanych przez pośredników.
W końcu jest w czym wybierać
Miarą, która powinna lepiej oddawać skalę podaży jest liczba unikatowych ofert mieszkań na sprzedaż. Swoje szacunki na ten temat przygotowuje portal Unirepo. Monitoruje on kilkadziesiąt portali ogłoszeniowych i stara się wskazać ile faktycznie na rynku jesteśmy w stanie znaleźć unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż. Z ich wyliczeń wynika, że pod koniec grudnia 2024 roku w miastach wojewódzkich mieliśmy około 73 tysiące unikalnych ofert. Sprawa dotyczy oczywiście tylko rynku wtórnego. Wynik ten jest o ponad 31 proc. wyższy niż pod koniec 2023 roku, kiedy na potencjalnych nabywców czekało około 55 tysięcy unikalnych ofert.
Przewagą wielkiej płyty jest cena
Nie ulega więc wątpliwości, że 2024 rok przyniósł nam co najmniej odbudowę oferty mieszkań na sprzedaż. Ta z końcem 2023 roku była ekstremalnie wręcz przetrzebiona m.in. efektami burzliwych losów programu dopłat do kredytów. Pod tym względem bez wątpienia kupujący mają się dziś z czego cieszyć.
Problem jednak w tym, że oferta ofercie nierówna. Przeciętnego nabywcę w znacznie większym stopniu cieszyłoby bowiem jeśli do sprzedaży trafiłyby tańsze mieszkania z segmentu popularnego, a nie duże, drogie i dobrze zlokalizowane lokale o podwyższonym standardzie. Pod tym względem mamy jedynie ograniczone powody do zadowolenia.
Najlepiej pokazać to na przykładzie mieszkań, które uznawane są niemal za archetyp przystępnego cenowo lokum. Chodzi oczywiście o betonowe bloki z okresu PRL, czyli tzw. wielką płytę. Chyba nikogo nie trzeba przekonywać, że za popularnością tego budownictwa stoi w dużej mierze cena. Mieszkania w tych budynkach są po prostu tańsze. Można nawet powiedzieć, że są podwójnie tańsze. Chodzi o to, że gdybyśmy na przykład chcieli kupić mieszkanie dwupokojowe, to wybierając lokal w betonowym bloku nie tylko będziemy musieli kupić mniej metrów, ale też za każdy metr będziemy musieli zapłacić mniej niż w przyzwoitej kamienicy czy bardziej współczesnym budynku. Różnica jest znaczna, bo przeciętny metraż mieszkania w PRL-owskim bloku jest przeważnie o 10-20 proc. niższy niż w konkurencyjnych segmentach rynku mieszkań używanych. Do tego średnia cena metra także jest najczęściej o 10-20 proc. niższa. To daje realne oszczędności.
Wielka płyta ma też mankamenty
Żeby jednak nie było tak kolorowo, to warto podkreślić, że choć wielka płyta jest często tańsza w zakupie, to niekoniecznie jest tańsza w utrzymaniu. Pomimo termomodernizacji czy instalowania odnawialnych źródeł energii, bloki z wielkiej płyty generują wyższe koszty utrzymania niż nowoczesne budownictwo. I chodzi tu nie tylko o nakłady na fundusz remontowy, ale raczej koszty ogrzewania zimą czy coraz popularniejszej klimatyzacji latem. To ważne w kontekście unijnych dążeń do zeroemisyjności.
Na poczet mankamentów budownictwa wielkopłytowego należy dodać też skrajnie modernistyczną architekturę. Wewnątrz tych budynków wciąż często natrafiamy ponadto na klatki schodowe, których elementy wykończeniowe pamiętają czasy słusznie minione. Gdy dodamy do tego słabą akustykę, konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu, nierówne ściany czy niedomagające instalacje wentylacyjne i elektryczne, to w pełni uzasadniona jest niższa cena za metr kwadratowy.
Wielkiej płyty zawsze brakuje
Od lat jednak dane sugerują, że minusy wielkiej płyty nie są w stanie przysłonić nam jej plusów. O cenie już wspomnieliśmy. Poza tym jednak na osiedlach z epoki PRL bloki stoją przeważnie w dużym oddaleniu od siebie, a sam układ osiedli jest przemyślany. Do tego dochodzi przeważnie też dobra ich lokalizacja, dogodne połączenie z centrum czy rozwinięte zaplecze handlowe, usługowe i oświatowe w najbliższej okolicy.
Efekt jest taki, że choć od wielu lat regularnie można usłyszeć o mającym rychło nadejść zmierzchu wielkiej płyty, to ta nie tylko trzyma się mocno, ale wręcz nieprzerwanie cieszy się bardzo dużą popularnością.
Najprościej można to pokazać zestawiając konkretne liczby. Na przykład w Warszawie betonowych bloków z okresu PRL stoi tak dużo, że wciąż odpowiadają one za około 18 proc. mieszkań istniejących w stolicy. To znaczy, że takich lokali może być w Warszawie nawet około 200 tysięcy. Jeśli jednak przeglądamy ogłoszenia o chęci sprzedania mieszkań w Warszawie, to te dotyczące bloków zbudowanych z wielkiej płyty stanowią tylko 8 proc. oferty rynku wtórnego – wynika z danych zebranych przez HREIT. W liczbach bezwzględnych mówimy o mniej niż 680 aktywnych ogłoszeniach przypadających na stolicę.
Przy tym mieszkań położonych w blokach z wielkiej płyty, których właściciele chcieliby się pozbyć, jest bez wątpienia jeszcze mniej. Powód jest prosty. Nieruchomości te ze względu na niższą cenę szybko się sprzedają, więc pośrednicy bardzo chętnie kopiują tego typu oferty.
Przybyło mieszkań z okresu PRL, ale wciąż jest ich mało
I nie jest to tylko specyfika warszawska. We wszystkich miastach wojewódzkich znajdziemy na Otodom, Gratce czy Morizonie przeciętnie tylko około 2,6 tys. ofert mieszkań zbudowanych w czasach świetności wielkiej płyty (w latach 1971-88). Średnio to mniej niż 150 lokali na miasto. To co prawda o ponad 60 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, ale wciąż liczb tych nie da się nazwać imponującymi. Biorąc pod uwagę zasób istniejących w miastach wojewódzkich mieszkań ofert dotyczących mieszkań wznoszonych w PRL-owskiej technologii prefabrykowanej powinno być przeciętnie około trzy razy więcej niż faktycznie jest.
Najgorszą sytuację mamy w Gdańsku i Opolu. Tam mieszkania w betonowych blokach odpowiadają za jedno ogłoszenie o chęci sprzedaży lokalu na ponad 20 opublikowanych. Dla porównania w stolicy województwa opolskiego 30 proc. z istniejących mieszkań znajduje się w PRL-owskich blokach, a w Gdańsku mniej więcej co piąte istniejące mieszkanie to lokal, który moglibyśmy zakwalifikować do wielkiej płyty. Mieszkania te albo więc rzadziej trafiają do sprzedaży albo – i to chyba jest bardziej prawdopodobne – szybko znajdują nabywcę ze względu na relatywnie niższą cenę.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje
