Pięć powodów wzrostu popytu na mieszkania w 2025 r.
Wyższe wynagrodzenia i łatwiejszy dostęp do kredytów, to kluczowe powody, dla których w 2025 roku chętnych na mieszkania może przybywać. Sytuację poprawiłyby też niższe ceny mieszkań, ale na aż tyle pozytywnych dla kupujących informacji, trudno liczyć.
Rok 2025 powinien przynieść ożywienie na rynku mieszkaniowym – tak przynajmniej sugerują dostępne dziś prognozy. Poprawie sprzyjać powinny wzrost popytu na kredyty, szeroka oferta czy realizacja prognoz przewidujących dalszy wzrost płac i niskie bezrobocie. Nie bez znaczenia jest też akumulujący się przez ostatnie lata popyt.
Podobne obietnice, ale większa szansa na ich realizację
Uważny czytelnik zauważy pewnie, że z nadziejami na tańsze kredyty i uruchomienie rządowego programu mieszkaniowego wchodziliśmy też w rok 2024. Wtedy nic z tych oczekiwanych zmian nie wyszło, ale tym razem otoczenie bardziej sprzyja przynajmniej cięciom stóp procentowych.
1. Oprocentowanie w dół?
Według najnowszej projekcji NBP, inflacja i wzrost gospodarczy w 2025 roku będą niższe niż prognozowano rok temu. Jest więc większe prawdopodobieństwo, że tym razem nie powtórzymy scenariusza z 2024 roku i w roku bieżącym RPP faktycznie zdecyduje się na cięcia stóp procentowych. Decyzje te oczywiście przełożyłyby się na niższe oprocentowanie. Dotyczyłoby to zarówno złotowych kredytów mieszkaniowych jak i lokat czy rachunków oszczędnościowych. Jeśli kredyty stałyby się tańsze, to oznaczałoby to nie tylko niższe raty, ale też – przy innych czynnikach stałych – wzrost zdolności kredytowej.
W przypadku spadku oprocentowania lokat mechanizm działa inaczej. Na ten aspekt bardziej zwracają uwagę inwestorzy. Chodzi o to, że w momencie, w którym na wynajmie mieszkania można zarobić wyraźnie więcej niż na lokacie, to przybywa chętnych skłonnych zaryzykować inwestycję w mieszkanie na wynajem. Bez wątpienia jest to jednak znacznie mniej ważny aspekt spodziewanych cięć stóp procentowych niż wcześniej wspomniany kanał „kredytowy”.
Warto w tym kontekście spojrzeć na konkretne przewidywania. Prognozy ekonomistów są zbieżne jeśli chodzi o dalszy spodziewany kierunek zmian poziomu stóp procentowych w Polsce – powszechne jest oczekiwanie ich spadku. Różnice pojawiają się natomiast jeśli chodzi o moment powrotu na ścieżkę luzowania polityki monetarnej. Pod tym względem daleko do konsensusu. Jedni (np. mBank) spodziewają się cięć stóp już w marcu, pracownicy największego banku w Polsce (PKO) łagodzenia polityki monetarnej spodziewają się w maju, a ekonomiści zatrudnieni przez Pekao decyzji takiej spodziewają się dopiero po wakacjach.
Teoretycznie argumenty wszystkich uczestników rynku zbierają i wyceniają notowania kontraktów terminowych. Wynika z nich, że nawet jeszcze w pierwszym półroczu 2025 roku mamy szanse na cięcia stóp procentowych. O końca roku stopy mogą być obniżone o 75-100 punktów bazowych. To znaczy, że na koniec 2025 roku gracze rynkowi spodziewają się podstawowej stopy procentowej w okolicach 4,75-5%. To już mogłoby obniżyć raty złotowych kredytów mieszkaniowych o 5-10%. Biorąc pod uwagę dane GUS na temat rozkładu wynagrodzeń, można zaryzykować stwierdzenie, że taka zmiana kosztu kredytów mieszkaniowego może spowodować, że popyt na „hipoteki” wzrośnie do końca roku o 10-15%. Aż o tyle liczniejsze stać się powinno bowiem grono osób, które będą miały odpowiednią zdolność kredytową, aby myśleć o zakupie mieszkania – wynika z szacunków HREIT. Dla uproszczenia zakładamy przy tym, że inne czynniki – w tym ceny mieszkań - pozostają stałe.
2. Wynagrodzenia w górę
To jednak nie wszystko, bo pozytywnie na skalę popytu na mieszkania wpływać może też spodziewany wzrost wynagrodzeń. W ostatnim kwartale 2025 roku pensje powinny być bowiem o 7,6% wyższe niż rok wcześniej – wynika z projekcji inflacji i PKB opublikowanej w listopadzie przez NBP. Jeśli równocześnie w górę pójdą płacę, a w dół koszt kredytu, to na koniec 2025 roku skala zgłaszanego popytu na kredyty mieszkaniowe może być o 20-25% wyższa niż dziś.
3. Umarł rządowy program mieszkaniowy, niech żyje nowy!
Pomimo braku konkretnych działań, wciąż na sytuację na rynku mieszkaniowym wpływają też burzliwe perypetie rządowego programu mieszkaniowego. Dziś już wiemy, że prace nad zapowiadanym na 2024 rok programem zostały zarzucone i tym samym „Kredytu 0%” nie będzie. Z drugiej strony w budżecie na 2025 rok na realizację polityki mieszkaniowej przewidziano rekordowe kwoty (wg wiceministra Lewandowskiego cytowanego przez PAP mówimy o 4,7 mld złotych). Trudno oczekiwać, aby wszystkie te środki przeznaczone były na budownictwo komunalne i społeczne. Z drugiej strony rok już trwa, a więc na wypracowanie, uchwalenie i wdrożenie programu mieszkaniowego czasu jest niewiele. Problem w tym, że wciąż nie mamy informacji na temat tego jak potencjalny nowy program mieszkaniowy miałby działać, a w rządzie brak konsensusu co do roli państwa w tym segmencie rynku. Czy to znaczy, że dopłat do kredytów nie należy się spodziewać? Nie ulega wątpliwości, że prawdopodobieństwo wprowadzenia takiego rozwiązania maleje z każdym mijającym miesiącem. Do tego pewne jest, że nawet jeśli jakiś program mieszkaniowy zostanie wprowadzony, to nie ma co liczyć na rozwiązanie o dużej sile oddziaływania – szczególnie po doświadczeniach „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Historia ostatnich lat uczy jednak, że rok wyborczy sprzyjać może realizacji ambitnych planów wydatkowych rządu.
Póki co efekt burzliwych losów rządowego programu mieszkaniowego jest taki, że w 2024 roku wyraźnie wzrosła oferta mieszkań na sprzedaż. Z jednej strony deweloperzy, czekając na „Kredyt 0%” w 2024 roku, zaczynali dużo nowych projektów. Z drugiej strony natomiast część potencjalnych nabywców mogła się wstrzymywać z decyzją o zakupie w oczekiwaniu na dopłaty.
Teraz, gdy już wiadomo, że „Kredytu 0%” nie będzie część z osób wstrzymujących się z zakupem może wejść na rynek. Nie wiemy jednak jak liczne jest to grono. Nie wiadomo też czy i z jaką determinacją będzie forsowany nowy program mieszkaniowy.
Nie ulega jednak wątpliwości, że zarówno definitywny koniec „Kredyt 0%”, jak i uruchomienie nowego programu dopłat do kredytów, mogą stymulować popyt na mieszkania. Trudno spodziewać się jednak, aby były to zmiany o dużej sile oddziaływania.
Niezależnie od tego czy rząd faktycznie wesprze duże rodziny lub osoby kupujące pierwsze mieszkanie, to dotykamy przy tej okazji innej kluczowej sprawy, czyli poziomu niezaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce. Faktem jest przecież, że w latach 2022-2024 o standardowy kredyt mieszkaniowy było trudno. To znaczy, że przez te lata rosła nam grupa osób, które nie mogły sobie pozwolić na zakup mieszkania (wyłączając beneficjentów „Bezpiecznego Kredytu 2%”). Jeśli więc zgodnie ze wspomnianymi wcześniej prognozami płace będą rosły, a koszty kredytu spadały, to płynnie powinno się to przekładać się na popyt na mieszkania.
4. Przyzwoita oferta i większa skłonność do negocjacji
Większej liczbie zawieranych transakcji sprzyja obecnie też przyzwoity wybór mieszkań na sprzedaż. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego. W przypadku biur sprzedaży deweloperów dane Otodom Analytics sugerują, ze pod koniec 2024 roku na 7 największych rynkach mieliśmy do wyboru około 56 tysięcy mieszkań. To o 45-50% więcej niż rok wcześniej. W przypadku lokali „z drugiej ręki” dysponujemy danymi Unirepo, z których wynika, że w połowie stycznie 2025 roku w miastach wojewódzkich mieliśmy ponad 74 tysiące unikalnych ofert (po odrzuceniu zdublowanych ogłoszeń). To o 1/3 więcej niż rok wcześniej. Nie powinno ulegać więc wątpliwości, że wybór jest większy. W efekcie nie tylko łatwiej jest znaleźć lokum pasujące do naszych wymagań, ale też kupujący mają bez porównania mocniejszą pozycję negocjacyjną niż pod koniec 2023 roku.
5. Maleje różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi
Rosnąca konkurencja ze strony sprzedających sprzyja urealnianiu oczekiwań cenowych. Nie ulega przecież wątpliwości, że burzliwy koniec „Bezpiecznego Kredytu 2%” doprowadził do wyprzedania mieszkań o akceptowalnym stosunku jakości do ceny. Rok 2024 przyniósł konsekwentną odbudowę oferty. W efekcie przybyło też mieszkań z niższej półki cenowej, które jeszcze w grudniu 2023 roku były jak biały kruk.
Zmiany te widać już w statystykach publikowanych przez NBP. Wynika z nich, że co prawda ceny transakcyjne wciąż rosną (choć coraz wolniej), to zahamowanie wzrostów, a nawet nieśmiałe korekty widoczne są po stronie cen ofertowych. Póki co widać więc, że chociaż kupujący finalnie godzą się jeszcze na trochę wyższe ceny, to sprzedający zaczynają konkurować o względy potencjalnych nabywców. Efekt? Jeszcze pod koniec 2023 roku pomiędzy średnią ceną ofertową mieszkań na 7 największych rynkach (13,6 tys. zł) i przeciętną ceną transakcyjną (11,6 tys. zł) różnica wynosiła prawie 2 tys. zł za metr. Teraz (w danych za trzeci kwartał 2024 roku) dysproporcja ta stopniała do 1,5 tys. zł. Przeciętnie sprzedający zapisują bowiem w ogłoszeniach kwoty na poziomie 14,6 tys. zł za m kw., a kupujący godzą się płacić średnio trochę ponad 13 tysięcy złotych za metr.
Fakt, że różnica pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i możliwościami kupujących maleje to dobra informacja. Daje ona nadzieje na to, że w 2025 roku sprzedaż mieszkań wzrośnie. Pod tym względem byłoby lepiej, gdyby nie tylko ceny ofertowe spadały, ale też ceny transakcyjne poszły w dół. Wtedy jeszcze bardziej przybyłoby osób, które mogłyby sobie pozwolić na zakup mieszkania – szczególnie jeśli wcześniej wspomniany wzrost wynagrodzeń i spadek stóp procentowych doprowadziłoby do wyraźnego wzrostu zdolności kredytowej Polaków.
I choć w ogłoszeniach o chęci sprzedaży mieszkań znajdujemy coraz więcej sensownych cenowo propozycji, to nie znaczy jeszcze, że mieszkania tanieją. O takiej sytuacji będziemy mogli mówić, gdy pojawią się twarde dane o spadających cenach transakcyjnych. To wcale nie jest takie pewne. Nawet więcej – jeśli faktycznie powyżej wspomniane stymulanty doprowadzą do wzrostu popytu na mieszkania w 2025 roku, to ceny mieszkań na koniec br. mogą być nawet o kilka procent wyższe niż pod koniec 2024 roku. Za obniżkami cen przemawia bogata oferta mieszkań na sprzedaż, ale jeśli dojdzie do ożywienia popytu, a do tego wzrostu kosztów budowy czy ograniczenia liczby nowych projektów deweloperskich, to nadzieje na przeceny mogą okazać się płonne.
Prognozy prognozami, a życie życiem
Przy tym wszystkim musimy mieć świadomość, że prognozowanie jest szczególnie trudne, jeśli dotyczy przyszłości. Przytoczone powyżej prognozy i obietnice mogą stać się nasza rzeczywistością, ale nie muszą. Do tego nie mamy pewności jakie zmiany natury geopolitycznej przyniesie nam bieżący rok. Przecież nawet na przykład przerwanie konfliktu pomiędzy Rosją i Ukrainą - może sporo zmienić w kontekście naszego rynku mieszkaniowego. Taki obrót spraw może doprowadzić do powrotu części Ukraińców do kraju. Efekty są łatwe do przewidzenia - spadek popytu na najem. Prężna odbudowa Ukrainy może ponadto dołożyć cegiełkę do i tak spodziewanego wzrostu kosztów budowy.
Za to mniejsze ryzyko geopolityczne i wiążąca się z tym mniejsza presja inflacyjna mogłyby ułatwić decyzje o cięciach stóp procentowych. To pozytywnie powinno wpłynąć na popyt zgłaszany przez kupujących mieszkania. Problem w tym, że to jaki efekt może mieć przerwanie wspomnianego konfliktu zależy też od tego jaką formę przybrałby pokój za naszą wschodnią granicą.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje
