Na rynku brakuje mieszkań w „wielkiej płycie"

Oferta mieszkań na sprzedaż odbudowuje się już od ponad 7 miesięcy – sugerują dane Unirepo. Wybór jest większy, ale wciąż najbardziej brakuje w ofercie tych mieszkań, które najlepiej się sprzedają, czyli po prostu tych tańszych. Doskonałym przykładem są tu lokale w blokach z wielkiej płyty. Tych jest w ofercie znacznie więcej niż na początku bieżącego roku, ale wciąż przeciętnie mówimy tylko o 134 ogłoszeniach w przeliczeniu na miasto wojewódzkie.

Mieszkania w blokach z wielkiej płyty to towar, którego chronicznie od lat brakuje. Powodem nie jest jednak fakt, że Polacy doceniają skrajnie modernistyczną architekturę lub to, że mogą dzięki współdzielonym kanałom wentylacyjnym poczuć woń posiłków przygotowywanych przez sąsiada, albo dzięki nieodpowiedniej akustyce być na bieżąco z tym co akurat sąsiad robi. Do zakupu mieszkań w PRL-owskich blokach nie skłaniają nas również niedomagające instalacje elektryczne i krzywe ściany. Powód jest inny. Jest nim oczywiście cena.

Wielka płyta jest podwójnie tańsza

Mieszkania w tych budynkach są po prostu tańsze. Można nawet powiedzieć, że są podwójnie tańsze. Chodzi o to, że gdybyśmy na przykład chcieli kupić mieszkanie dwupokojowe, to wybierając lokal w betonowym bloku nie tylko będziemy musieli kupić mniej metrów, ale też za każdy metr będziemy musieli zapłacić mniej niż w przyzwoitej kamienicy czy bardziej współczesnym budynku. Różnica jest znaczna, bo przeciętny metraż mieszkania w PRL-owskim bloku jest przeważnie o 10-20% niższy niż w konkurencyjnych segmentach rynku mieszkań używanych. Do tego średnia cena metra także jest najczęściej o 10-20% niższa. To daje realne oszczędności.

Nawiasem mówiąc niższa cena zakupu to również powód, który kusi do szukania np. tańszych mieszkań na obrzeżach miast czy w miastach satelickich największych metropolii. I tak jak nowe lokale poza największymi miastami kusić mogą jakością i niższą ceną, tak z jakością wielkiej płyty bywa różnie, ale kusić może ceną, przemyślanym układem osiedli i rozwiniętą infrastrukturą w okolicy.

W kontekście kosztów warto jeszcze podkreślić, że choć wielka płyta jest często tańsza w zakupie, to niekoniecznie jest tańsza w utrzymaniu. Pomimo termomodernizacji czy instalowania odnawialnych źródeł energii, bloki z wielkiej płyty generują wyższe koszty utrzymania niż nowoczesne budownictwo. I chodzi tu nie tylko o nakłady na fundusz remontowy, ale raczej koszty ogrzewania zimą czy coraz popularniejszej klimatyzacji latem. To ważne w kontekście unijnych dążeń do zeroemisyjności.

Wielka płyta trzyma się mocno

Mimo więc mankamentów wielkiej płyty czy faktu, że co najmniej kilka razy w roku wybucha burza, która ma sugerować, że okres trwałości tych budynków się kończy, to wciąż takich mieszkań po prostu na rynku brakuje. Od dekady czy dwóch lokalom takim wieści się złą przyszłość, a one na przekór tym wizjom cieszą się nieprzerwanie dużą popularnością. Efekt jest taki, że przeważnie ofert takich po prostu brakuje.

Najprościej można to pokazać zestawiając konkretne liczby. Na przykład w Warszawie betonowych bloków z okresu PRL stoi tak dużo, że wciąż odpowiadają one za około 20% mieszkań istniejących w stolicy. To znaczy, że takich lokali może być w Warszawie nawet około 200 tysięcy. Jeśli jednak przeglądamy ogłoszenia o chęci sprzedania mieszkań w Warszawie, to te dotyczące bloków zbudowanych z wielkiej płyty stanowią tylko 7% oferty rynku wtórnego – wynika z danych zebranych przez HREIT. W liczbach bezwzględnych mówimy o 600-700 aktywnych ogłoszeniach przypadających na stolicę.

To trochę tak jakby tylko jeden właściciel takiego lokalu na ponad 300 rozważał sprzedaż. A w praktyce wynik ten może być nawet kilka razy gorszy. Wszystko dlatego, że nieruchomości te, ze względu na niższą cenę, szybko się sprzedają, a więc pośrednicy bardzo chętnie kopiują tego typu oferty. Bardzo prawdopodobne więc, że jedno mieszkanie prezentowane jest nawet w ramach kilku ogłoszeń.

134 mieszkania w betonowych blokach w przeliczeniu na miasto wojewódzkie

I nie jest to tylko specyfika warszawska. We wszystkich miastach wojewódzkich znajdziemy na Otodom, Gratce czy Morizonie przeciętnie trochę ponad 2,4 tys. ofert mieszkań zbudowanych w czasach świetności wielkiej płyty (w latach 1971-88). Średnio to tylko 134 oferty na miasto.

To i tak o około połowę lepiej niż na przełomie bieżącego i ubiegłego roku, kiedy mieliśmy do czynienia z dramatycznym wykupieniem ofert mieszkań na sprzedaż. Z danych Unirepo wynika, że pod koniec 2023 roku unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż było około 55 tysięcy i dotyczy to wszystkich miast wojewódzkich, gdzie istnieją prawie 4 miliony mieszkań.

Dziś sytuacja wyraźnie się poprawiła. Łączna liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż wynosi około 73 tysiące. Wciąż jest to o kilka tysięcy ofert mniej niż przed ogłoszeniem programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale relatywnie niewiele brakuje do odbudowy oferty do takiego właśnie poziomu. Wraz z odtwarzaniem się całej oferty, rośnie też liczba propozycji z niższej półki cenowej. Nie ominęło to też segmentu „wielkopłytowego”, choć wciąż ofert takich jest przeciętnie o 4 razy za mało względem zasobu, a więc tego ile tego typu mieszkań w miastach wojewódzkich faktycznie istnieje.

Liczba ofert to nie wszystko

Choć stopniowe odbudowywanie się ofert mieszkań na sprzedaż jest dobrą wiadomością, to daje nam to co najwyżej większy wybór. Ceny ofertowe okazują się bowiem wciąż dość „lepkie”. Jest to problem, który w naturalny sposób dotyczy przede wszystkim rynku wtórnego. Ten przeważnie z opóźnieniem reaguje bowiem na zmiany. Efekt jest taki, że dramatyczne wykupienie, z którym mieliśmy do czynienia na przełomie lat 2023/24, wciąż nam ciąży.

Problem w tym, że w Polsce wciąż nie ma łatwego dostępu do cen transakcyjnych (biorąc pod uwagę zmieniony projekt ustawy o kredycie #naStart szybko się to nie zmieni). W efekcie ktoś kto chce sprzedać mieszkanie jako punkt odniesienia przyjmuje konkurencyjne oferty. Problem w tym, że po szalonym finale „Bezpiecznego Kredytu 2%” w ofercie pozostały przeważnie mieszania z zawyżoną ceną. W efekcie ktoś kto dopiero zaczyna myśleć o sprzedaży nie chce sprzedawać „za bezcen” i wystawia świeżą ofertę z nieakceptowalną ceną, która nawiązuje do konkurencyjnych propozycji. Zanim taki właściciel zrozumie, że przestrzelił, to sporo czasu może minąć, a oferta na rynku się opatrzy. Z punktu widzenia sprawnej sprzedaży na korzystnych warunkach maleje też szansa na zawarcie transakcji bez udziału pośrednika.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT