Pięć jaskółek ożywienia na rynku mieszkaniowym

Jeszcze na początku roku na ożywienie w mieszkaniówce dawały nadzieje deklaracje Polaków, z których wynikało, że skończył się czas na odwlekanie decyzji o zakupie. Dopiero jednak po faktycznym cięciu stóp procentowych zyskaliśmy powody, aby ruszyć po kredyty, do biur sprzedaży i kancelarii notarialnych. Przynajmniej na taki obrót spraw wskazuje coraz więcej napływających z rynku danych.

Pesymistyczne wizje dotyczące przyszłości rodzimego rynku mieszkaniowego nieśmiało zaczynają ustępować miejsca delikatnemu optymizmowi. Trudno się temu dziwić, jeśli porównamy aktualne dane, do tych sprzed roku. Wyraźny progres jest widoczny w liczbie składanych wniosków kredytowych czy wartości sprzedanych kredytów. Docierają do nas też jaskółki poprawy po stronie faktycznie zawieranych transakcji.

Dopiero kolejne dane pokażą czy obecna skala ożywienia będzie kontynuowana albo nawet jeszcze przyspieszy. Teoretycznie podstawy do tego są, bo przez ostatnie lata mogło dojść do sporej kumulacji niezrealizowanego popytu. Łącznie już przez trzy lata (2022-2024) wiele osób nie mogło sobie pozwolić na zakup nieruchomości. W 2022 roku powodem było zakręcenie kurków z kredytami. W 2023 roku przeciętny nabywca miał konkurencję ze strony beneficjentów najhojniejszego programu mieszkaniowego w historii (Bezpieczny Kredyt 2 proc.). W 2024 rok natomiast weszliśmy w dramatycznie wykupioną ofertą i całe miesiące musiały minąć, aby było z czego wybierać.

Co 20 osoba chciała kupić lub budować

Ten skumulowany popyt mógł być fundamentem optymizmu formułowanego jeszcze na początku roku przez osoby biorące udział w cyklicznym badaniu GUS. Wynikało z niego, że ponad 5 proc. respondentów rozważało lub wręcz twardo deklarowało zakup nieruchomości lub budowę domu w 2025 roku. W latach 2021-2025 tylko w styczniu 2024 roku widzieliśmy aż tak wysoki odsetek osób przyznających się do ambitnych mieszkaniowych planów. Do realizacji tego popytu w 2024 roku zabrakło jednak decyzji RPP o cięciu stóp procentowych. Na pierwszy taki ruch musieliśmy czekać aż do maja 2025 roku.

Zdolność kredytowa jest nominalnie rekordowa

Miało to niebagatelne znacznie dla dostępności kredytów mieszkaniowych. Ta co prawda konsekwentnie poprawiała się po odbiciu od dna w drugiej połowie 2022 roku, ale droga od hipotecznej zimy do względnej normalności zajęła około trzy lata. W efekcie dziś trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych dysponuje zdolnością kredytową na poziomie prawie 930 tysięcy złotych (mediana). Jest to historyczny rekord, ale tylko w ujęciu nominalnym.

Realnie, a więc po uwzględnieniu poziomu wynagrodzeń czy stawek za metr, zdolność kredytowa musiałaby jeszcze wzrosnąć o kolejne 5-10 proc., abyśmy mogli mówić o tym, że jej realny poziom wrócił do średnich z ostatnich kilkunastu lat. Przy realizacji optymistycznego scenariusza pokonanie tej bariery jest możliwe jeszcze w bieżącym roku.

Liczba wnioskujących o kredyt wróciła do normy

Łatwiejszy dostęp do kredytów najpierw przełożył się na większą liczbę składanych wniosków kredytowych (dane BIK). Tu również stopniowa poprawa trwała długo. Dopiero na przełomie 1 i 2 kwartału 2025 roku liczba osób wnioskujących o kredyty hipoteczne wróciła do normy z lat 2017-2019, a więc sprzed epidemii czy agresji Rosji na Ukrainę. Efekt jest taki, że dziś popyt na kredyty mieszkaniowe jest około cztery razy wyższy niż w sierpniu 2022 roku, kiedy chętnych na „hipoteki” było jak na lekarstwo. Po części wynika to ze wzrostu przeciętnej kwoty, na którą opiewa wniosek kredytowy (wzrost o ponad 1/3 w ciągu trzech lat), ale przede wszystkim widzimy tu efekty większej liczby osób wnioskujących o kredyt.

Sprzedaż nowych kredytów wyraźnie w górę

Z kilkutygodniowym opóźnieniem większa liczba wniosków kredytowych zaczęła przekładać się też na wzrost sprzedaży nowych kredytów. Wartość nowych umów bank centralny w czerwcu br. oszacował na ponad 8,2 mld zł, a w lipcu już prawie 9,4 mld zł. To dużo, bo w słabych miesiącach 2022 roku były to zaledwie około 2 mld złotych miesięcznie.

Jaskółki poprawy w liczbie sprzedanych mieszkań

Coraz śmielej o ożywieniu pozwalają też już mówić dane Otodom Analytics. W sierpniu wstępne dane sugerowały wzrost sprzedaży o ponad 40 proc. r/r, choć należy przyznać, że wynik ten zawdzięczaliśmy też bardzo niskiej bazie sprzed roku, a do tego wstępne dane będą rewidowane w dół. Na ożywienie popytu na mieszkania wskazywać mogą też dane na temat topniejącej liczby unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym. Od szczytu (z marca 2025 roku) ubyło już około 13 proc. propozycji – wynika z danych Unirepo.

Jawność zatrzymała wprowadzenia?

W tej beczce miodu znaleźć możemy jednak też łyżkę dziegciu. W scenariusz ożywienia postanowiły ostatnio nie wpisać się np. dane GUS na temat budownictwa mieszkaniowego. Przypomnijmy, że w sierpniu br. deweloperzy zaczęli budowę tylko 8,3 tys. mieszkań, a dostali pozwolenie na budowę niecałych 11,3 tys. lokali. W obu przypadkach było to o ponad 1/3 mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Powód? Bez wątpienia mniejsza skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji wynika z faktu, że w ich biurach sprzedaży oferta jest obecnie niemal rekordowo duża. To jednak nie wszystko. W niewielkim tylko stopniu słaby odczyt mógł wynikać z faktu, że w sierpniu było tylko 20 dni roboczych (o jeden mniej niż przed rokiem i trzy dni mniej niż w lipcu br.).

Wartym odnotowania wytłumaczeniem dla słabych danych na temat budownictwa mieszkaniowego może być wprowadzona jawność cen nowych mieszkań. Ta w pełni zaczęła obowiązywać 11 września. Deweloperzy gorączkowo się do niej przygotowywali. Jeśli, robili to na ostatnią chwilę, to mogło to ograniczyć ich możliwości i skłonność do rozpoczynania w sierpniu nowych projektów. Tę hipotezę wspiera gwałtowny przyrost liczby cenników publikowanych na rządowych stronach w drugim tygodniu września. Ponadto z ankiety przeprowadzonej przez Tabelę Ofert wynika, że sierpień przyniósł bezprecedensową poprawę nastrojów deweloperów, którzy spodziewali się rychłego wzrostu popytu na mieszkania. To sprzyjać powinno raczej większej aktywności w sektorze budownictwa mieszkaniowego, a nie jednej z najmniejszych w ostatnich latach. Warto więc obserwować najbliższe odczyty danych GUS na temat liczby rozpoczynanych budów, bo mogą one wiele powiedzieć na temat faktycznego ożywienia popytu na mieszkania.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje