Od 13 miesięcy trwa ożywienie w budownictwie mieszkaniowym

150 tysięcy – niemal tyle nowych mieszkań zaczęli budować deweloperzy w Polsce w ciągu ostatnich 12 miesięcy - sugerują najnowsze dane GUS. To o ponad 57 tysięcy lokali więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Pomimo słabszych wyników bieżącej sprzedaży, deweloperzy aktywnie rozwijają skalę działalności widząc perspektywy wzrostu popytu.

W samym tylko lipcu deweloperzy zaczęli budować prawie 12 tysięcy nowych mieszkań. To o ponad ¼ więcej niż rok wcześniej. Na biurka tych firm licznie trafiły też pozwolenia na budowę. Same tylko decyzje, które były datowane na lipiec 2024 roku, pozwalają zacząć budowę ponad 18 tysięcy nowych mieszkań (wzrost o ponad połowę w ujęciu r/r).

Budownictwo mieszkaniowe wraca do normalności

I choć w kolejnych miesiącach wyniki mogą napawać trochę mniejszym optymizmem – przynajmniej ze względu na wygaszenie efektu niższej bazy, to nie sposób nie wspomnieć, że najnowsze dane GUS sugerują już 13 z rzędu miesiąc, w którym deweloperzy nie szczędzą sił i środków, aby rozszerzać skalę prowadzonej działalności. Jest to bardzo dynamiczne ożywienie, bo w ostatnim czasie skłonność do rozpoczynania nowych inwestycji wzrosła o ponad połowę. Spójrzmy na dane za ostatnich 12 miesięcy. Deweloperzy od sierpnia 2023 roku do lipca 2024 roku zaczęli budować prawie 150 tysięcy nowych mieszkań. To o ponad 60% więcej niż gdybyśmy analogiczne podsumowanie zrobili rok wcześniej. W okresie od sierpnia 2022 roku do lipca 2023 roku deweloperzy zaczęli bowiem budować mniej niż 93 tysiące nowych mieszkań.

Oczywiście po części tak dynamiczna odbudowa wynika z tzw. niskiej bazy. Chodzi o to, że w roku 2022 oraz do połowy 2023 roku zaczynano relatywnie niewiele nowych budów. Wprost wynikało to ze słabości popytu i dynamicznie rosnących kosztów wytworzenia mieszkań. Jeśli odnosimy się do tak słabego okresu, to jasnym jest, że dziś otrzymujemy wyniki sugerujące gwałtowną poprawę. Niska baza to jednak nie wszystko, bo większą skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych budów niż obecnie notowaliśmy tylko w okresie rekordowo niskich stóp procentowych i łatwego dostępu do kredytów (rok 2021).

Już budują na zapas, czy wciąż tylko odbudowują ofertę?

Dane GUS niezbicie dowodzą więc, że po stronie deweloperów mamy do czynienia z optymizmem. Przecież nie zaczynaliby oni nowych budów, gdyby bali się o sprzedaż mieszkań w przyszłości. Tymczasem najnowsze dane o transakcjach na rynku pierwotnym nie powinny napawać nadmiernym optymizmem. Przecież w lipcu deweloperzy na 7 największych rynkach sprzedali trochę mniej niż 3 tysiące mieszkań – wynika ze wstępnych danych Otodom Analytics. To około 40% mniej niż przed rokiem. Niewielki pocieszeniem jest fakt, że najnowsze dane są też o połowę lepsze niż w najgorszym miesiącu 2022 roku (sierpień).

Kredyt #naStart to zbyt niepewny fundament, aby na nim budować

Dlaczego więc deweloperzy aktywnie zaczynają nowe budowy? Powodów może być co najmniej kilka. Przynajmniej część ożywienia obserwowanego od drugiej połowy 2023 roku, to wynik wyraźnego wzrostu popytu przed i po wprowadzeniu „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Wywołało to skrajne wykupienie oferty, którą potem trzeba było odbudować. Dziś już oferta jest na poziomie zbliżonym do tego, który można byłoby uznać za wystarczający przy normalnym popycie na mieszkania.

Problem w tym, że bieżący popyt jest mniejszy niż normalny. Coraz bardziej zasadna wydaje się więc teoria, że część firm może aktywnie przygotowywać się na oczekiwany wzrost popytu na mieszkania. I wbrew obiegowej opinii nie chodzi tu wcale o oczekiwany program #naStart (tzw. kredyt 0%). Powód jest prosty - realizacja tej obietnicy wyborczej, choć jest prawdopodobna, to nie jest pewna. Wydaje się to zbyt kruchym fundamentem, aby pod potencjalny program wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania, zaczynać dziś budowy.

Deweloperzy chcą zdążyć przed infrastrukturą?

Są jednak też bardziej racjonalne przesłanki dla takich ruchów. Po pierwsze jest to sytuacja na rynku pracy. Bardzo niskie bezrobocie i utrzymujące się od ponad 2 lat dwucyfrowe wzrosty wynagrodzeń powodują, że możliwości nabywcze Polaków rosną. Prognozy sugerują, że choć dynamika płac ma powoli spadać, to w najbliższych latach wciąż ma być ona znacząca. Jak dodamy do tego stopniowo poprawiający się dostęp do kredytów i odbudowujący się popyt na kredyty, to daje to podstawy by sądzić, że budowane dziś mieszkania znajdą nabywców.

Poza tym część firm może obecnie korzystać z gorszej koniunktury w sektorze budownictwa. Ceny materiałów budowlanych są stabilne, a w wielu przypadkach znacznie niższe niż np. w 2022 roku. Do tego brak dużych projektów infrastrukturalnych i wciąż ograniczona skłonność przedsiębiorstw do inwestowania powodują, że firmy budowlane szukają zleceń. Ta sytuacja nie będzie trwała wiecznie, więc warto ją dziś wykorzystać. Dodatkowym motywatorem do rozpoczęcia chociażby procesu ubiegania się o pozwolenie na budowę, mogły być wprowadzone w sierpniu zmiany w rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To ostatnie raczej powinno jednak wpływać na wzrost liczby uzyskiwanych pozwoleń na budowę, a nie danych GUS o rozpoczynanych budowach.

Pierwsze jaskółki poprawy?

W kontekście potencjalnych zmian w przyszłości nie można też zapomnieć o prognozach, które sugerują, że w 2025 roku czekać nas mogą obniżki stóp procentowych w Polsce. Jeśli do nich dojdzie, to na poprawę zdolności kredytowej zaczną wpływać już nie tylko rosnące wynagrodzenia, ale też taniejące kredyty. Wtedy sytuacja na rynku mieszkaniowym może szybko nabrać rumieńców, a w biurach sprzedaży przyda się szeroka oferta mieszkań na sprzedaż.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT