W 2022 roku zaczęliśmy budować aż o 77 tysięcy mniej mieszkań
238 tysięcy mieszkań – tyle nowych nieruchomości powstało w Polsce w 2022 roku – sugerują najnowsze dane GUS
Jest to wynik najlepszy od 1979 roku. Trudno jednak świętować to osiągnięcie, jeśli w tym samym czasie sektor budownictwa mieszkaniowego dotknęło najpoważniejsze hamowanie koniunktury od kilkunastu lat. Jego efektem jest spadek liczby rozpoczynanych inwestycji o około 30%.
Rok 2022 był dla sektora budownictwa mieszkaniowego trudnym okresem. Ograniczony dostęp do kredytów, spadek sprzedaży mieszkań i skokowy wzrost kosztów budowy spowodowały, że liczba rozpoczynanych inwestycji oraz wydawanych pozwoleń na budowę wyraźnie spadła. To zły prognostyk na kolejne kwartały, bo przecież jeśli liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła w ciągu roku o prawie 13%, a liczba faktycznie rozpoczynanych inwestycji o prawie 28%, to oznacza to sporą wyrwę w produkcji nowych lokali. Jest to wyrwa, której nie da się już zasypać. Przecież jeśli przeciętna budowa bloku trwa dwa lata, to jeśli takiego bloku nie zaczęto budować w 2022 roku, to w 2024 roku nie zostanie on oddany do użytkowania.
Problem jest spory, bo w 2022 roku wszyscy inwestorzy (deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie itd.) zaczęli budować trochę ponad 200 tysięcy mieszkań i domów – wynika z danych GUS. To aż o ponad 77 tysiące mniej nieruchomości niż w 2021 roku. Wiele wskazuje na to, że tych nieruchomości za rok czy dwa na rynku będzie nam brakowało. Efekty historycznych decyzji to ostatnie co może cieszyć
Nikłym pocieszeniem w tej sytuacji jest fakt, że w 2022 roku udało się w Polsce oddać do użytkowania 238,6 tys. mieszkań i domów. To najlepszy wynik od 1979 roku. Niestety dane GUS o mieszkaniach oddanych do użytkowania nie mówią nam zbyt wiele o bieżącej koniunkturze w sektorze budownictwa. Są to jedynie efekty decyzji podejmowanych niekiedy nawet kilka lat temu.
Deweloperzy powiększyli zapas pozwoleń o 88 tysięcy
Ocenę bieżącej koniunktury w mieszkaniówce ułatwiają dane na temat wydawanych pozwoleń czy rozpoczynanych budów. Te pierwsze są szczególnie słabe w przypadku inwestorów indywidualnych. Polacy otrzymali bowiem w 2022 roku pozwolenia na budowę około 89,5 tys. domów – wynika z danych GUS. To o ponad 27% gorzej niż w rok wcześniej. W przypadku deweloperów spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę jest znacznie mniejszy. Firmy budujące mieszkania w ubiegłym roku dostały bowiem decyzje administracyjne pozwalające budować 203 tysiące mieszkań. To o niecałe 5% mniej niż w 2021 roku. Przy znacznym ograniczeniu nowych budów oznacza to, że w samym tylko ubiegłym roku w rękach deweloperów liczba niewykorzystanych pozwoleń na budowę wzrosła o około 88 tysięcy. Pozostali inwestorzy – spółdzielnie, gminy czy np. TBS-y mają szczątkowy wpływ na dokonania całego sektora budownictwa mieszkaniowego dostarczając w sumie zaledwie kilka tysięcy mieszkań rocznie.
Na rynku może zabraknąć kilkudziesięciu tysięcy mieszkań
Najważniejszymi danymi, które co miesiąc opisują kondycję budownictwa mieszkaniowego, są informacje o mieszkaniach, których budowę rozpoczęto. Tu mamy do czynienia z bardzo wyraźnymi spadkami. Inwestorzy indywidualni w 2022 roku zaczęli budowę prawie 82,2 tys. domów. To spadek o ponad 22% (r/r). Dokonania deweloperów były jeszcze gorsze. Zaczęli oni budować mniej niż 115,3 tys. mieszkań. To o prawie 31% mniej niż rok wcześniej. Gdyby tego było mało, to niestety spadek liczby rozpoczynanych inwestycji w przypadku deweloperów się pogłębia. W samym tylko grudniu firmy budujące mieszkania zaczęły nowe projekty opiewające na niewiele ponad 6,9 tys. lokali. To o 45% mniej niż w grudniu 2021 roku.
W liczbach bezwzględnych mówić możemy o ponad 51 tysiącach mieszkań, których budowę deweloperzy w niesprzyjających warunkach rynkowych zarzucili. Pierwsze półrocze 2023 roku może tę liczbę jeszcze powiększyć nawet o 20-30 tysięcy lokali. Będą to mieszkania, których na rynku zabraknie w latach 2024-25.
Braki te będą tym bardziej palące im bardziej stanowcze będzie ożywienie popytu. Ten w najbliższych miesiącach i kwartałach ma przecież podstawy do odbudowywania się jeśli faktem staną się prognozy dotyczące dwucyfrowego wzrostu płac, Rada Polityki Pieniężnej nie tylko utrzyma, ale zacznie też w końcu obniżać stopy procentowe, a KNF zgodnie z zapowiedziami ułatwi dostęp do kredytów. Wisienką na torcie może być obiecywany przez rząd program tanich kredytów mieszkaniowych, dzięki któremu wielu Polaków odzyska możliwość realizacji marzeń o własnym „M”.
Bartosz Turek, Oskar Sękowski HRE Investments
