Deweloperzy pędzą, inwestorzy wstają z kolan
10 miesięcy – tyle trwa już wyraźne ożywienie w sektorze budownictwa mieszkaniowego. W tym czasie deweloperzy zaczęli budować ponad 121 tysięcy nowych mieszkań. To o ponad 47 tysięcy lokali więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Jaskółka ożywienia pojawiła się też w tzw. budownictwie indywidualnym. Chodzi o sygnały sugerujące, że po co najmniej dwóch latach stagnacji, Polacy zaczęli w końcu budować domy na własne potrzeby.
Kwiecień to już kolejny z rzędu miesiąc pokazujący dobre nastroje w sektorze budownictwa mieszkaniowego – sugerują najnowsze dane GUS. Najbardziej cieszą utrzymujące się dobre dane na temat nowych inwestycji. Na całym rynku, gdzie działają deweloperzy, Polacy budujący na własne potrzeby, ale też gminy, spółdzielnie czy TBS-y zaczęto budowę ponad 21,2 tysięcy mieszkań. To o 46% więcej niż przed rokiem.
W głównej mierze tak dobry odczyt zawdzięczamy deweloperom. Ci zaczęli w kwietniu budować prawie 12,6 tysięcy mieszkań, a więc o ponad 80% więcej niż w czwartym miesiącu 2023 roku – wynika z danych GUS. Tak duża dynamika jest też pokłosiem niskiej bazy sprzed roku. Po prostu w kwietniu 2023 roku aktywność budowlana deweloperów była niewielka. Niepokojąca jest za to informacja, że w kwietniu deweloperzy zaczęli budować o 20% mniej nowych mieszkań niż miesiąc wcześniej. Póki co zmiana ta o niczym jeszcze nie przesądza, bo może wynikać np. z sezonowości.
Nie zmienia to więc faktu, że najnowsze dane GUS wpisują się ożywienie, które w sposób ewidentny widzimy od 10 miesięcy. Deweloperzy przez taki już czas aktywnie odpowiadają na większy popyt na mieszkania. W tym okresie zaczęli oni budować ponad 121 tysięcy nowych mieszkań. Dla porównania w analogicznym okresie rok wcześniej było to tylko niewiele ponad 74 tysiące mieszkań. Wzmożony popyt spowodował więc, że przez ostatnich 10 miesięcy ruszono z budowami ponad 47 tysięcy „dodatkowych” mieszkań.
Pozwolenia w górę
W kwietniu dobre dane napłynęły też na temat wydawanych pozwoleń na budowę. W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego decyzje administracyjne oraz zgłoszenia opiewały w sumie na ponad 24,8 tysięcy mieszkań. To o ponad 1/5 więcej niż przed rokiem - wynika z danych GUS.
Deweloperzy również pokazali dobre wyniki. W samym tylko kwietniu firmy budujące mieszkania na sprzedaż lub wynajem dostały bowiem pozwolenia na prawie 17 tysięcy lokali. To o ponad 18% więcej niż przed rokiem.
Co więcej, od miesięcy liczba wydawanych deweloperom pozwoleń jest większa niż liczba rozpoczynanych budów. Teoretycznie powinno nas to uspokajać, że deweloperzy przygotowują się na zapas, aby być w stanie zaspokoić potrzeby kupujących, nawet gdyby raptem popyt wyraźnie wzrósł. Problem w tym, że interpretując dane o tych decyzjach administracyjnych trzeba zawsze mieć z tyłu głowy fakt, że obarczone są one dużą zmiennością. Ponadto spora część wydanych pozwoleń nie przekłada się potem na rozpoczynane inwestycje. To niestety studzi optymizm, że mamy w tym względzie duże zapasy, które można przekuć w nowe budowy.
Kończymy mniej budów niż zaczynamy
Tak jak od miesięcy GUS pokazuje nam dane o rosnącej liczbie nowych inwestycji, co potwierdza poprawę bieżącej koniunktury, tak niestety trafiają do nas też słabsze informacje o liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania. W kwietniu w całej Polsce było ich mniej niż 16 tysięcy. Sami deweloperzy dostarczyli z tego niecałe 9,8 tys. I choć w przypadku firm deweloperskich spadek wobec wyniku sprzed roku jest niewielki (4%), tak w całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wynosi on prawie 24%.
Słabe dane na temat mieszkań oddawanych do użytkowania nie są jednak niczym zaskakującym. Jest to wynik decyzji podejmowanych w przeszłości. Tak się akurat składa, że w 2022 roku koniunktura na rynku mieszkaniowym była słaba. Zaczynano mniej nowych budów, bo Polacy w obliczu niepewności i zakręconych kurków z kredytami zgłaszali mniejszy popyt na mieszkania. Efekty tego obserwujemy teraz w słabych danych GUS na temat mieszkań oddawanych do użytkowania.
Budujący na własne potrzeby odzyskują odwagę?
Warte odnotowania jest też to co dzieje się w sektorze budownictwa indywidualnego. Pod tą odrobinę enigmatyczną nazwą kryją się Polacy, którzy postanowili zbudować dom na własne potrzeby. Kwiecień był trzecim z rzędu miesiącem, w którym aktywność w tym obszarze rosła. W ciągu tego miesiąca rodacy ruszyli z budową prawie 8,5 tys. domów. To o ponad ¼ więcej niż przed rokiem. Sumując dane za pierwsze cztery miesiące br. również widzimy wyraźną poprawę. W tym czasie rodacy ruszyli z budową ponad 25,5 tys. domów, czyli prawie o 1/5 więcej niż przez pierwsze cztery miesiące 2023 roku.
Studząc huraoptymizm należy jednak dodać, że mówimy póki co tylko o trzech konsekwentnych pozytywnych odczytach, a ponadto startujemy tu z bardzo niskiego poziomu. Jeszcze w styczniu br. aktywność w sektorze budownictwa indywidualnego była wręcz rachityczna. Sumując rozpoczęte budowy z okresu 12 miesięcy otrzymaliśmy wtedy wyniki na poziomie poniżej 70 tysięcy domów. To był jeden z najsłabszych odczytów na temat budowy domów jednorodzinnych od 17 lat. Dopiero od trzech miesięcy dane GUS zaczynają sugerować, że od tak wyznaczonego dna zaczynamy się odbijać.
Na koniec warto przypomnieć, dlaczego ostatnie dwa lata były tak złe dla osób chcących budować własny dom. Za wszystkim stoi trauma 2022 roku. Wtedy gwałtownie rosły koszty budowy, raty kredytów zaciągniętych na budowę potrafiły się podwoić, a gdyby i tego było mało, to zakręcone kurki z kredytami nie pozwalały zdobyć dodatkowych pieniędzy potrzebnych do zakończenia inwestycji. Te doświadczenia były w Polakach żywe, a więc trudno dziwić się, że dość sceptycznie podchodzili do rozpoczynania nowych budów. Dane GUS świadczą jednak o tym, że pojawiła się tu poprawa.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
