Najem w czasach zarazy: Co z lokatorami?

Niewiele umów najmu lokali zakładało w swoich zapisach takie nadzwyczajne sytuacje jak pandemia koronawirusa.

Problemy mają zarówno wynajmujący, jak i najemcy, którzy borykają się z ograniczeniami w działalności, utratą przychodów i niemożnością opłacenia czynszów. – To może spowodować zalew pozwów do sądu powołujących się na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków – podkreśla radca prawny Łukasz Pogonowski, ekspert WSB we Wrocławiu. Jednak ścieżka sądowa nie musi być jedynym wyjściem. Coraz częściej wynajmujący i najemcy siadają do stołu negocjacyjnego, żeby przetrwać ten trudny czas. Dotyczy to także innych umów.

Decyzją rządu od 14 marca obowiązują duże ograniczenia w działalności centrów i galerii handlowych, w których czynne pozostają wyłącznie apteki, sklepy spożywcze, drogerie i pralnie. Rozporządzenie Ministra Zdrowia wprowadziło też zakaz prowadzenia działalności usługowej, z wyłączeniem takich usług jak: medyczne, bankowe, ubezpieczeniowe, pocztowe, pralnicze lub gastronomiczne (tylko przygotowanie i dostarczanie żywności). Handel to jedna z gałęzi gospodarki najbardziej dotkniętych obecnym kryzysem, obok m.in. turystyki, hotelarstwa, branży eventowej i odzieżowej, kin i teatrów, salonów kosmetycznych, fryzjerów i innej działalności usługowej. Sprawę umów najmu w sklepach wielkopowierzchniowych reguluje art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 roku, natomiast we wszystkich pozostałych przypadkach zastosowanie mają przepisy prawa ogólnego.

– Wielu przedsiębiorców nie może normalnie prowadzić działalności i nie osiąga z niej przychodów ze względu na obostrzenia i zakazy wprowadzone przez władze na czas walki z pandemią. Dla tej grupy firm wywiązanie się z umów najmu lokali i opłacanie czynszu w pełnej wysokości groziłoby rażącą stratą i wiązałoby się z dużymi trudnościami. Dlatego też przedsiębiorcy prowadzą negocjacje z wynajmującymi. W przypadku braku porozumienia najemca prowadzący działalność szczególnie podatną na obecny kryzys może wystąpić do sądu z powództwem przeciw wynajmującemu z tzw. klauzuli rebus sic stantibus, domagając się zmiany wysokości czynszu w okresie trwającej pandemii – mówi Łukasz Pogonowski, radca prawny i wykładowca Wyższej Szkoły Bankowej we Wrocławiu.

Art. 357 indeks 1 Kodeksu cywilnego, czyli właśnie tzw. klauzula rebus sic stantibus, to w polskim prawie po prostu klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności. Oznacza, że w nadzwyczajnej sytuacji – której żadna ze stron nie była w stanie przewidzieć – umowę można sądownie zmienić lub rozwiązać na wniosek strony, dla której spełnienie świadczenia wiązałoby się z dużymi trudnościami i groziło rażącą stratą.

W polskim prawodawstwie jest jeszcze jeden przepis, który pozwala wystąpić z roszczeniami w przypadku długoterminowych umów najmu lokalu, w których najemcy nie mogą obecnie prowadzić działalności gospodarczej – to art. 495 Kodeksu cywilnego. Reguluje on sytuację, w której co najmniej jedna ze stron nie jest w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań umownych, przy czym obie nie ponoszą odpowiedzialności za zaistniałą sytuację.

– Pandemia jest doskonałym przykładem takiej właśnie sytuacji – mówi Łukasz Pogonowski. – Trzeba zwrócić uwagę na różnice pomiędzy klauzulą rebus sic stantibus a art. 495 kc. W tym drugim przypadku mamy do czynienia z niemożnością świadczenia, czyli z sytuacją, w której nie jesteśmy w stanie wywiązać się z naszego zobowiązania. Z kolei w pierwszym przypadku zasadniczo jesteśmy w stanie wywiązać się ze zobowiązania, ale to groziłoby dużymi trudnościami i rażącą stratą. W przypadku klauzuli rebus sic stantibus ważne jest też to, że w momencie zawierania umowy nie można było przewidzieć tej nadzwyczajnej zmiany okoliczności.

Wykładowca wrocławskiej WSB podkreśla, że niewiele umów najmu lokali zawartych przed wybuchem pandemii koronawirusa przewidywało obecnie trwającą sytuację.

– Obecnie w imieniu licznych klientów prowadzę negocjacje bądź doradzam przy zmianach warunków umowy najmu lokali. Jednak spodziewam się dużej liczby powództw skierowanych do sądów właśnie z art. 357 indeks 1. Dotyczy to w szczególności umów najmu lokali, w których znajdują się restauracje, zakłady kosmetyczne, salony fryzjerskie, żłobki, opiekunowie dzienni i inne tego typu podmioty – mówi.

Jak podkreśla Łukasz Pogonowski, problemy mają zarówno najemcy, którzy borykają się z ograniczeniami w działalności, utratą przychodów i niemożnością opłacenia czynszów, jak i wynajmujący, którzy muszą liczyć się z roszczeniami najemców związanymi z faktem, że nie mogą oni korzystać z lokali w sposób przewidziany w umowach najmu. Dlatego najlepiej byłoby, aby obie strony umowy wypracowały kompromis w drodze negocjacji bez wkraczania na ścieżkę sądową, jeżeli nie jest to konieczne.

Często porozumienie między stronami umowy na czas kryzysu może mieć kluczowe znaczenie dla zainteresowanych w przyszłości. Najemca, który będzie miał obniżony czynsz w okresie, kiedy nie świadczy usług, będzie mieć większą szansę na powrót do normalnej działalności po ustaniu pandemii. Dotyczy to nie tylko relacji przy wynajmie lokali, lecz również innych umów. Przykładem mogą być prywatne żłobki czy przedszkola, z którymi rodzice mają podpisane umowy na sprawowanie opieki nad dziećmi.

– W okresie pandemii nie mogą sprawować tej opieki zgodnie z umową. Z kolei rodzice dziecka nie są zobowiązani do opłacania czesnego za usługi takiego żłobka. Żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za taką sytuację, trzeba jednak wziąć pod uwagę, że jeżeli pandemia będzie się przedłużać, brak wpłat czesnego prawdopodobnie doprowadzi do zamknięcia takiego żłobka. Po jej zakończeniu dziecko nie będzie miało gdzie wrócić. Mamy do czynienia z wysypem tego typu sytuacji i istnieje obawa, że kiedy rodzice wrócą już normalnie do pracy, nie będzie komu sprawować opieki nad dziećmi. Dlatego, aby nie wylać dziecka z kąpielą, strony powinny dojść do porozumienia, jak z tej sytuacji wybrnąć – mówi radca prawny.

Newseria Biznes/ as/