Podwyżki stóp "schłodzą" rynek mieszkań?
Ostatnia podwyżka stóp procentowych nie jest wielką rewolucją dla kupujących mieszkania - mówią analitycy rynku mieszkaniowego. Podkreślają natomiast, że kolejne podwyżki - jeśli będą - mogą zadziałać chłodząco na rynek mieszkaniowy, przystopować popyt i wzrost cen.
Jak powiedział Marcin Jańczuk z Metrohouse, ostatnia podwyżka stóp procentowych oznacza wzrost raty - w przypadku przeciętnego kredytu - o kilkadziesiąt złotych, na razie nie widać więc, by wpływała na decyzje o zakupie mieszkania. Zauważył, że ważniejszy od skali ewentualnych dalszych podwyżek stóp jest czynnik psychologiczny. „Każda kolejna podwyżka może osłabić popyt i chęć inwestowania na rynku nieruchomości, a także utrudnić dostęp do nieruchomości wielu osobom, które są zainteresowane zakupem mieszkania” - ocenił analityk.
Dodał, że rynek nieruchomości to naczynia powiązane: wzrost cen robocizny, działek budowlanych i materiałów budowlanych na rynku pierwotnym niesie ryzyko kolejnych wzrostów cen na rynku wtórnym, z kolei ceny na rynku wtórnym silnie oddziałują na to, co się dzieje na rynku pierwotnym.
„Dodatkowo mamy połączenie różnych elementów popandemicznych, jak brak podwykonawców, ekip budowlanych. Z tym związana jest potrzeba opłacania wyższych stawek ekipom, które już zajmują się wykonawstwem poszczególnych inwestycji. Pandemia pokazała też, że Polacy chętnie inwestują na rynku nieruchomości. Podaż generowana przez deweloperów w największych miastach nie zdołała przez ostatnie kwartały zaspokoić popytu na mieszkania, głównie w tym segmencie popularnym, czyli od trzydziestu kilku do pięćdziesięciu kilku mkw.” - powiedział Jańczuk.
Ekspert rynku mieszkaniowego Obido.pl Marcin Krasoń również zgadza się, że decyzja Rady Polityki Pieniężnej nie jest wielką rewolucją, bo rata kredytowa wzrosła średnio o 5-6 proc. „Trochę spadła też zdolność kredytowa, ale to też nie jest znaczący spadek. Ostatnia podwyżka stóp procentowych może być jednak sygnałem mówiącym, że można się spodziewać kolejnych, choć działania RPP są nieprzewidywalne” - podkreślił analityk.
Jego zdaniem, jeśli będą kolejne podwyżki, to na 100 proc. będą działały chłodząco na rynek mieszkaniowy. „Wzrost raty będzie wtedy bardziej dotkliwy, podobnie jak spadek zdolności kredytowej. Osoby, które kupują na kredyt, ostrożniej będą do tego podchodzić. Z drugiej strony, podwyżka stóp procentowych oznacza też podwyżkę oprocentowania obligacji i lokat. Wróci więc możliwość bardziej atrakcyjnego ulokowania środków, bo dziś oprocentowanie 0,5 proc. przy niemal 6 proc. inflacji wydaje się żartem. Myślę więc, że część pieniędzy odpłynie z rynku mieszkaniowego i spowoduje zmniejszenie się popytu” - stwierdził Krasoń.
Dodał, że obecnie mamy do czynienia nie tylko z dużym popytem, ale też małą podażą mieszkań. „Brakuje działek, wydłużają się formalności. Mamy niezdrową sytuację, że ceny za mkw. szybko rosną, mieszkania wyprzedają się jak świeże bułeczki i zanim deweloper rozpocznie na dobre sprzedaż już ma połowę lub dwie trzecie mieszkań sprzedanych. Jak stopy procentowe dojdą do poziomu 2-3 proc. i wzrost inflacji zostanie zahamowany, rynek mieszkaniowy trochę się przystopuje. Będzie to korzystne dla wszystkich uczestników rynku, także dla deweloperów, którzy wolą jak rynek jest spokojniejszy, bardziej przewidywalny” - powiedział ekspert.
Zwrócił uwagę, że obecnie są trzy grupy nabywców. Pierwsza to ci kupujący na własne potrzeby, druga - profesjonalni inwestorzy, którzy mają dużo pieniędzy i dużo mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych. „Oni mają duże doświadczenie, kalkują swoje inwestycje i już teraz są ostrożni; widzą, że ceny mieszkań rosną dużo szybciej niż stawki najmu, przez co inwestycja staje się coraz mniej rentowna” - zauważył.
Jak mówił, trzecia grupa nabywców to osoby, które nie mają doświadczenia na rynku, ale zgromadzili jakieś oszczędności i nie mają z nimi co zrobić. „To jest grupa dużego ryzyka, która nie potrafi oszacować rentowności inwestycji. Bo to nie jest tak, że jak kupimy mieszkanie na wynajem, to zawsze je wynajmiemy, zawsze za średnią stawkę i nie będzie ono generować dodatkowych kosztów. Jak stopy procentowe będą rosnąć i pojawią się alternatywy dla lokowania pieniędzy, to ta grupa nabywców zmaleje, popyt się uspokoi i być może wróci jakaś równowaga na rynku” - ocenił Krasoń.
Na początku października Rada Polityki Pieniężnej podwyższyła referencyjną stopę procentową NBP z 0,10 proc. do 0,50 proc. w skali rocznej. Zdaniem ekonomistów, jest to początek cyklu zacieśniania polityki pieniężnej, przy czym, według niektórych analityków, o kolejnej podwyżce Rada może zdecydować już na listopadowym posiedzeniu.
PAP/ as/
