Mamy rynek kupującego: słaby popyt i drogie mieszkania
Słaby popyt na mieszkania przy jednoczesnej wysokiej ofercie sprawi, że w bieżącym roku rynek mieszkaniowy będzie rynkiem kupującego - wynika z analizy PKO Banku Polskiego. Według prognoz ceny mają się utrzymywać na stabilnym poziomie z możliwymi spadkami w przypadku mniej atrakcyjnych lokali.
W 2025 r. rynek deweloperski będzie rynkiem kupującego. Popyt na mieszkania będzie słaby, a wysoka oferta lokali na rynku pierwotnym i wtórnym będzie maleć powoli - prognozuje PKO Bank Polski.
Stabilizacja cen
Konsekwencją tej sytuacji będzie stabilizacja cen mieszkań z możliwymi spadkami cen mieszkań mniej atrakcyjnych, długo pozostających na rynku czy o peryferyjnej lokalizacji. Dla deweloperów oznacza to pogorszenie rentowności i mniejsze marże.
Zyski deweloperów
Jak wskazano w analizie, duzi deweloperzy (zatrudniający powyżej 49 osób) notowali po trzech kwartałach 2024 roku słabsze wyniki finansowe, szczególnie na tle poprzednich dwóch lat. Przeciętna rentowność sprzedaży netto wyniosła 12,8 proc., co oznacza spadek o 1,6 p.p. rdr.
Firmy deweloperskie cechuje duże zróżnicowanie: 20 proc. firm poniosła straty, 20 proc. najlepszych firm notowało rentowność netto powyżej 17 proc. Na zróżnicowanie i niższy poziom wskaźników finansowych opartych na zysku wpływ ma spadek sprzedaży mieszkań, a także rosnące, szczególnie w pierwszej połowie ub.r., zaangażowanie w nowe projekty, co generowało większe koszty - zauważyła autorka analizy Agnieszka Grabowiecka–Łaszek.
Koniec złotego okresu?
Dodała, że dynamika przychodów i kosztów w branży deweloperskiej po silnych wzrostach w poprzednich trzech latach wyhamowała.
Zwraca uwagę wydłużenie okresu rotacji zapasów, co wskazuje na zwiększoną liczbę gotowych mieszkań” - zaznaczyła. Był on wysoki na tle ostatnich dwóch lat, niemniej krótszy niż w 2020 r., kiedy pandemia covid-19 spowodowała zahamowanie sprzedaży mieszkań - wskazała Grabowiecka–Łaszek. W jej ocenie płynność finansowa firm deweloperskich pozostała mimo to „satysfakcjonująca”.
Wysokie ceny mieszkań
Czynnikiem hamującym popyt są - w ocenie analityczki - wciąż wysokie stopy procentowe NBP, z perspektywą ich obniżenia najwcześniej w drugiej połowie 2025 r. (które może się przełożyć na zachowania konsumentów z ok. 6 miesięcznym opóźnieniem, czyli najwcześniej w pierwszej połowie 2026 r.), a także malejąca opłacalność kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych, z powodu wysokich kosztów finansowania i spadającej rentowności najmu. Czynniki te wraz z niepewnością dotyczącą przyszłych regulacji powstrzymują inwestorów przed podjęciem decyzji zakupowych.
Brak rządowego programu mieszkaniowego
Na niższy popyt wpływa też, jak oceniła Grabowiecka–Łaszek, brak rządowego programu mieszkaniowego wspierającego zakup mieszkania.
W 2025 roku podstawowym klientem deweloperów będą zamożni nabywcy z dużymi oszczędnościami lub zdolnością kredytową (wspartą oczekiwanym umiarkowanym wzrostem wynagrodzeń ludności i niewielkim obniżeniem marż kredytów wynikającym z konkurencji między bankami). Na słabszą koniunkturę zwykle odporny jest też nabywca mieszkań z segmentu luksusowego - przekazała przedstawicielka PKO BP.
Aktywność w budownictwie
Zaznaczyła, że na zwiększoną podaż wpływa z kolei duży wolumen mieszkań, których budowa rozpoczęła się w 2024 roku. PKO BP przewiduje jednak, że aktywność w budownictwie mieszkaniowym będzie się zmniejszać.
Przy szacowanym dwuletnim okresie budowy obecnie w toku jest ok. 267 tys. mieszkań deweloperskich, jest to ok. 2 letnia roczna produkcja deweloperska - poinformowała analityczka, wskazując, że w ostatnich miesiącach obserwuje się jednak mniejszą liczbę wystąpień deweloperów o zgodę na rozpoczęcie budowy, co świadczy o planowanym przez nich obniżeniu liczby budowanych mieszkań.
Wzrost kosztów robocizny
Bank przewiduje też, że w 2025 r. utrzyma się umiarkowany trend wzrostu kosztów robocizny wynikający z niedoboru specjalistów budowlanych i wzrostu płacy minimalnej.
Trend ten może się wzmocnić wraz z bliską poprawą koniunktury w budownictwie w 2026 roku (dzięki uruchomieniu inwestycji finansowanych z KPO, budowy infrastruktury obronnej, usuwaniu skutków wrześniowej powodzi) - przewidziano w analizie.
Bank nie spodziewa się również znaczących zmian w cenach materiałów budowlanych, których spadki są ograniczane przez wysokie ceny energii (istotne przy energochłonnej technologii produkcji wielu materiałów). Czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen jest też bliska perspektywa poprawy koniunktury w budownictwie, zapowiadająca zwiększenie popytu na materiały.
Ceny działek
PKO BP prognozuje, że ceny gruntów budowlanych pozostaną wysokie. W publikacji zauważono, że projekt „propodażowej” ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jest jeszcze na etapie prac legislacyjnych w rządzie, więc na ewentualne korzystne efekty jej wdrożenia trzeba będzie poczekać. W analizie przypomniano, że jego założenia przewidują zniesienie ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast i rezygnację z prawa ich odkupu przez KOWR, wykorzystanie potencjału mieszkaniowego gruntów spółek Skarbu Państwa poprzez „odblokowanie” ich na potrzeby inwestycji mieszkaniowych, a także ułatwienia w procedurze zmiany parametrów zabudowy przez wprowadzenie możliwości dobudowania dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m. Zapowiedziano także zmiany usprawniające procedurę sporządzania zintegrowanych planów inwestycyjnych.
»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje
pap, jb
»» O bieżących wydarzeniach w gospodarce i finansach czytaj tutaj:
Prezydent USA „uwalnia płynne złoto”
Fatalne wyniki KAS. „Nie ma czym wytłumaczyć dramatu”
Waloryzacja emerytur. O ile wzrosną świadczenia?
»»POWTÓRKA Z HISTORII! Za Tuska wracają mafie VAT-owskie? - obejrzyj na antenie telewizji wPolsce24
