Ceny na rynku mieszkań się zmienią. W jakim kierunku?
Na rynku mieszkaniowym oczekiwany jest wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań o 5-10% w okresie II kw. 2023 r. - I kw. 2024 r., napisali analitycy PKO Banku Polskiego w raporcie „Rynek Mieszkaniowy 2023”. Według nich w II półroczu wyraźne ożywienie sprzedaży nastąpi również na rynku wtórnym.
W perspektywie roku (II kw. 2023 r. - I kw. 2024 r.) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10%). Przesłankami tendencji wzrostowych po stronie popytowej są: (1) powolna odbudowa popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych; (2) spadek realnej wartości mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności cenowej poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań; (3) popyt generowany przez rządowy program Bezpieczny kredyt 2% (w 2023 zapowiadany brak ograniczeń w dostępie do programu dla kwalifikujących się osób); (4) popyt inwestycyjny (doświadczenie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości); (5) stopniowe ujawnianie się popytu migrantów z Ukrainy oraz rosnący popyt inwestorów zagranicznych. Jednocześnie po stronie podaży oddziałują: (6) malejąca oferta mieszkań na rynku w sytuacji ograniczania od I kw. 2022 r. liczby projektów rozpoczętych przez deweloperów; (7) brak dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach - czytamy w raporcie.
Tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez: (1) wysokie stopy procentowe, z perspektywą pierwszych obniżek najwcześniej pod koniec 2023; (2) prawdopodobny powrót negatywnego trendu dostępności mieszkań - wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań; (3) stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu na wynajem; (4) większą elastyczność podaży niż w poprzednim cyklu, wymieniono także.
Analitycy zwracają uwagę, że I kw. 2023 r. na rynku mieszkaniowym cechował powrót trendu wzrostowego cen transakcyjnych na rynku pierwotnym po kilku miesiącach stabilizacji oraz ożywienie akcji kredytowej w segmencie hipotek. Ożywienie sprzedaży w największym stopniu dotyczy rynku pierwotnego, który jest relatywnie częściej wybierany przez kupujących inwestycyjnie. W efekcie oferta rynku pierwotnego istotnie spadła.
Oceniamy, że motorem trendów z I poł. 2023 r. była perspektywa rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych oraz wzrostu cen mieszkań w efekcie silnego ograniczenia nowej podaży. W naszej ocenie II poł. 2023 r. przyniesie wyraźne ożywienie sprzedaży również na rynku wtórnym i spadek oferty tego rynku m.in. wskutek uruchomienia programu rządowych dopłat do rat kredytów dla kupujących pierwsze mieszkanie” - czytamy dalej.
W I kw. 2023 r. na rynku pierwotnym wzrost cen transakcyjnych mieszkań r/r w Warszawie i mniejszych stolicach województw ustabilizował się na poziomie IV kw. 2022 r. (ok. 4-5% r/r), natomiast w 6 największych miastach ceny zaczęły ponownie rosnąć (7,9% r/r vs 1,4% r/r w IV kw. 2022 r.). W odniesieniu do IV kw. 2022 r. ceny transakcyjne w analizowanych miastach w I kw. 2023 r. wyraźnie wzrosły. Wyhamowanie spadku liczby transakcji r/r (dane CBN) w I kw. 2023 r. sugeruje poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Po 4 kwartałach dwucyfrowych spadków (najgłębszy w III kw. 2022 r.) w I kw. 2023 r. liczba transakcji zmalała o 7% r/r, a wobec I kw. 2022 r. była o 32% wyższa. Wzrosty widać głównie na rynku pierwotnym w największych miastach. Na rynku wtórnym zmiany są niewielkie, podano także.
Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu r/r w I kw. 2023 r. zwolnił do jednocyfrowego, w porównaniu do poprzedniego kwartału stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy. Presja na rynek wynajmu osłabnie z powodu powrotu na rynek transakcyjny osób kwalifikujących się do Programu Bezpieczny kredyt 2%, a także tych, które zyskują zdolność kredytową w ślad za dalszym silnym wzrostem nominalnych dochodów i po złagodzeniu od lutego 2023 wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu - napisali także analitycy.
Czytaj też: Polska zajmuje 3. miejsce. Tak wygodnie jeszcze nie było
Czytaj też: Niemcy. Za błędy Niemiec mają płacić Polacy
pap, jb
