„Mieszkanie na start” gorsze dla singli niż „Bezpieczny kredyt”

Na nowym programie „Mieszkanie na start” najbardziej skorzystają rodziny wielodzietne – oceniają eksperci rynku nieruchomości. Jednocześnie zwracają uwagę, że program będzie mniej atrakcyjny dla singli.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło w czwartek założenia nowego rządowego programu, który ma wspomóc Polaków w nabyciu mieszkania. „Mieszkanie na start” zakłada m.in., że osoby i rodziny, których miesięczne dochody mieszczą się w określonych przez resort limitach, mogą otrzymać kredyt z preferencyjnym oprocentowaniem. W przypadku gospodarstwa 1 i 2-osobowego oprocentowanie ma wynieść 1,5 proc., w przypadku 3-osobowego - 1 proc., 4-osobowego - 0,5 proc., a 5-osobowego - 0 proc.

Projekt przewiduje też dopłaty do spłat kredytów. Dla gospodarstwa 1-osobowego będzie to 200 tys. zł, dla 2-osobowego - 400 tys. zł, dla 3-osobowego - 450 tys. zł, dla 4-osobowego - 500 tys. zł, a dla 5-osobowego - 600 tys. zł. Program dopłat ma być rozłożony na 10 lat. Na jego realizację - jak wskazał minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman - przewidziano w budżecie na 2024 roku 500 mln zł. „Mieszkanie na start” ma ruszyć od połowy 2024 r.

W ocenie eksperta Metrohouse Marcina Jańczuka, nowy program jest szczególnym ukłonem w stronę rodzin 2+3, które według założeń będą zwolnione z obowiązku nieposiadania nieruchomości, co umożliwi takim rodzinom np. sprzedaż obecnego mieszkania i zakup większego.

„Będzie to tym bardziej atrakcyjne, że tylko ta grupa będzie mogła skorzystać z dobrodziejstw kredytu 0 proc. i otrzyma najwyższe limity kredytu z dopłatą - wskazał analityk.

Zauważył jednak, że niskie limity dopłat do kredytów dla singli a także ograniczenie wieku uczestników programu do 35 lat, może sprawić, że ta grupa może nie przejawiać dużej aktywności w uczestniczeniu w programie. Zwłaszcza - jak wskazał - przy wysokich cenach mieszkań w największych miastach. Ponadto - jego zdaniem - „nowy program może okazać się stymulantem kolejnych wzrostów cen, gdyż staje się generatorem wysokiego popytu na mieszkania w krótkim okresie czasu”.

Z kolei ekspert ds. finansowania nieruchomości i prezes firmy Credipass, Tomasz Przyborowski, zauważył, że dla singli nowa propozycja jest znacznie gorsza w porównaniu do „Bezpiecznego kredytu 2 proc.

„Ograniczenie wiekowe i kwoty kredytu, przy aktualnych cenach mieszkań mogą pozwolić co najwyżej na zakup małej kawalerki w mniejszych miejscowościach” - ocenił.

Dodał, że „przy obecnych wysokich cenach nieruchomości lepszy byłby powrót do maksymalnej ceny za metr kwadratowy nieruchomości, tak jak było to w przypadku programów +Rodzina na Swoim+ oraz +Mieszkanie dla Młodych+”.

„W takiej sytuacji łatwiej byłoby utrzymać w ryzach galopujące ceny mieszkań” - uzasadnił.

Zwrócił też uwagę, że „korzystniejsza dla klientów byłaby opcja nieograniczająca wysokości maksymalnego wkładu własnego”.

Zdaniem Pawła Onycha, dyrektora ds. finansowych Otodom, opłacalność „Mieszkania na start” będzie zależała zarówno od sytuacji rodzinnej, całkowitej kwoty kredytu, dochodów kredytobiorcy oraz wysokości dopłat.

Według niego w przedstawionych założeniach brakuje kilku elementów, które pozwoliłyby ocenić, jak „Mieszkanie na start” wypada w porównaniu z programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Wyraził też obawę, że określenie terminu jego startu na ten rok może przyczynić się do wzrostu cen.

„Znowu, podobnie jak przy „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”, dostaniemy sygnał, że trzeba działać szybko, żeby „się załapać” – uznał.

Ponadto - jak zauważył - np. deweloperzy mogą wstrzymywać się z wprowadzaniem mieszkań na rynek do momentu startu programu, co też przyczyni się do wzrostu stawek.

„Jeżeli rząd nie uwzględni w projekcie limitów ceny za m kw., to po raz kolejny będziemy podlewać ognisko benzyną” - ocenił.

Zauważył też, że ustanowienie limitu dopłaty, a nie ceny całkowitej zakupu, oznacza, że wartość mieszkania - a tym samym całkowita kwota kredytu - będzie mogła być wyższa niż w przypadku poprzedniego programu.

„To oznacza, że będziemy mieli do czynienia z sytuacją, jakbyśmy jednocześnie zaciągali dwa kredyty” - wskazał.

Ekspert zwrócił uwagę, że w założeniach nie określono m.in., jak będzie liczona zdolność kredytowa w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, które rozliczają się w formie ryczałtu. Przypomniał, że w takim przypadku nie ma czegoś takiego jak dochód netto, ponieważ nie dokumentuje się kosztów. Zauważył też, że niektóre osoby na działalności gospodarczej mogą „mieć skłonność do generowania kosztów w celu załapania się na limit dochodów, który ma być liczony z sześciu ostatnich miesięcy”. Dodał, że nie doprecyzowano również, jak ma działać zasada „złotówka za złotówkę”.

„Czy ta złotówka, a właściwie zadeklarowane 50 groszy będzie pomniejszać limit dopłat, czy wartość miesięcznej dopłaty?” - zastanawia się.

Ponadto - jak wskazał - brakuje informacji, czy przez pierwsze 10 lat spłaty będą obowiązywały raty malejące, które wymagają większej zdolności kredytowej niż równe.

Również w opinii Onycha program będzie bardziej skierowany do nabywców większych mieszkań i rodzin z dziećmi niż singli. W przypadku większych rodzin bowiem, koszt zaciągnięcia takiego zobowiązania będzie prawdopodobnie niższy niż przy „Bezpiecznym kredycie”, choć - jak zastrzegł - wszystko będzie uzależnione od całkowitej kwoty kredytu.

„W przeciwieństwie do „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, gdzie bez względu na kwotę (w ramach dopuszczalnej wysokości) koszt kredytu w okresie dopłat był względnie stały i oscylował wokół 2 proc. lub go nieznacznie przewyższał, w nowej propozycji koszt, a co za tym idzie opłacalność rozwiązania, będzie bardzo zmienna w sytuacji, kiedy będziemy chcieli zaciągnąć więcej kredytu niż wysokość dopłaty. I będzie zależała zarówno od sytuacji rodzinnej, całkowitej kwoty kredytu i jego relacji do wysokości dopłaty oraz dochodów kredytobiorcy” - podsumował.

Z przedstawionych przez MRiT założeń programu wynika, że w „Mieszkaniu na start” mają być limity dochodowe dla uczestników programu. Dla gospodarstwa jednoosobowego limit ma wynieść 10 tys. zł brutto, dwuosobowego - 18 tys. zł brutto, trzyosobowego - 23 tys. zł brutto, czteroosobowego - 28 tys. zł brutto, pięcioosobowego - 33 tys. zł brutto. W programie resort chce też wprowadzić zasadę „złotówka za złotówkę”. ”

Czytaj także: Bajki i zaklęcia, czyli kopie programów mieszkaniowych

PAP