Na własne mieszkanie stać 45 proc. Polaków z dużych miast
73% mieszkańców Gorzowa Wielkopolskiego i tylko 29% mieszkańców Krakowa – taka część osób może sobie pozwolić na zakup dwupokojowego mieszkania – sugerują szacunki HREIT. Odsetek ten wzrósłby znacząco, jeśli zadowolilibyśmy się kawalerką albo zdecydowali za zakup 2-pokojowego mieszkania poza granicami administracyjnymi miasta wojewódzkiego.
Wiadomo, że mieszkanie, to nie jest kajzerka czy sznytka. Nie można go kupić za drobne wałęsające się w kieszeni. Bardzo niewielki odsetek obywateli stać też na to, aby nieruchomość kupić za roczne czy dwuletnie dochody. Czasami przytaczaną w tym kontekście granicą, którą można uznać za w miarę przyzwoitą, jest sytuacja, w której cena mieszkania odpowiada pięcioletnim dochodom.
Załóżmy więc, że choć wszyscy chcielibyśmy, aby poprzeczka była zawieszona niżej, to umowną granicą, która decyduje o tym czy stać nas na mieszkanie czy nie, jest to czy cena nieruchomości mieści się w pięcioletnich dochodach brutto. Bazując na najnowszych danych GUS, które z niedostępną wcześniej dokładnością pokazują dochody osób zatrudnionych na umowę o pracę, HREIT oszacował jaką część mieszkańców miast stać na własne „M”.
Na dwa pokoje stać mniejszość
Średnia dla miast wojewódzkich to trochę ponad 45% (uwzględniając liczbę ludności). To znaczy, że przeciętnie niecała połowa mieszkańców miast wojewódzkich zarabia tyle, że pięcioletnie zarobki brutto wystarczyłyby na zakup 45-metrowego mieszkania. Jest to wynik daleki od satysfakcjonującego. Jak dodamy do tego fakt, że osoby młode zarabiają przeważnie mniej niż czterdziestolatkowie, to łatwo zrozumieć dlaczego wg. danych Eurostatu nawet ponad połowa osób w wieku od 25 do 34 lat mieszka z rodzicami. Jest to kolejny argument sugerujący, że program ułatwiający zakup pierwszego mieszkania nie musi być wcale złym pomysłem.
Z szacunków HREIT wynika ponadto, że dostępność cenowa mieszkań wzrosłaby o ponad połowę, gdybyśmy zamiast mieszkania dwupokojowego o powierzchni 45 metrów za cel obrać skromną kawalerkę. Podobnie byłoby gdybyśmy zamiast mieszkania w mieście wojewódzkim wybrali lokal w powiecie sąsiadującym z miastem wojewódzkim. Powód jest prosty – dane GUS na temat średnich cen transakcyjnych sugerują, że w ten sposób można na każdym metrze zaoszczędzić od około 10% do ponad 40% ceny. Różnica jest przeważnie tym większa im droższe są mieszkania w mieście wojewódzkim.
W Gorzowie Wielkopolskim droga do własnego „M” jest najprostsza
To na co warto zwrócić uwagę, to przepaść pomiędzy poszczególnymi miastami wojewódzkimi. Okazuje się bowiem, że w Gorzowie Wielkopolskim nawet około 73% osób zatrudnionych na pełen etat zarabia tyle, że ich 5-letnie dochody brutto wystarczyłyby na zakup 45-metrowego mieszkania. Z danych GUS wyliczyć możemy bowiem, że tej wielkości lokum powinno w Gorzowie Wielkopolskim kosztować około 290 tys. złotych.
Z drugiej strony urzędowe dane podpowiadają nam, że mediana dochodów brutto wynosi w przypadku Gorzowa Wielkopolskiego około 6,4 tys. zł miesięcznie. To znaczy, że połowa osób zarabia mniej, a połowa więcej. Nawet po prostym przeliczeniu wspomnianej płacy brutto na kwotę netto otrzymalibyśmy około 4,7 tys. zł „na rękę”. Dla porównania ratę 30-letniego kredytu zaciągniętego na 90% ceny przeciętnego 45-metrowego lokum w Gorzowie Wielkopolskim możemy oszacować na około 1,7 tys. zł miesięcznie. Z naszych szacunków wynika jednak, że około 70% Gorzowian zatrudnionych na pełen etat zarabia co przynajmniej około 5 tysięcy brutto miesięcznie. To oznacza trochę ponad 3,7 tys. zł miesięcznie „na rękę”. Niebezpiecznie zbliża nas to do sytuacji, w której na ratę wydawalibyśmy połowę dochodu. Teoretycznie jest to dopuszczalne, ale wiąże się z podwyższonym ryzykiem. Rozwiązaniem w takim przypadku mógłby być zakup mniejszego lokum – np. kawalerki zamiast dwóch pokoi lub zakup mieszkania w powiecie sąsiadującym z Gorzowem Wielkopolskim.
Według szacunków HREIT bardzo przyzwoity parytet pomiędzy zarobkami na etacie i cenami mieszkań odnaleźć możemy również w Katowicach, Łodzi, Zielonej Górze czy Bydgoszczy. W miastach tych ponad 60% „etatowców” powinno zarabiać na tyle dużo, że suma ich pięcioletnich dochodów brutto przekraczałaby aktualną cenę 45-metrowego mieszkania. W podobnej sytuacji jest też ponad połowa osób zatrudnionych na pełen etat w Olsztynie, Kielcach, Opolu, Toruniu czy Szczecinie.
„Autopolemika”:
Jasnym jest, że nie każdą osobą, której pięcioletni dochód brutto pokryłby cenę 45-metrowego mieszkania, stać na mieszkanie. Tak samo nie twierdzimy, że ktoś o niższych dochodach nie jest w stanie mieszkania kupić. Jest to jak najbardziej możliwe – szczególnie w przypadku większej determinacji czy wyboru mniejszego lokum lub mieszkania położonego poza granicami administracyjnymi miasta wojewódzkiego. Zaproponowana „pięcioletnia cezura” nie jest też idealna z co najmniej kilku innych powodów. Mówimy tu przecież o płacy brutto, a nie netto. Problem w tym, że pomiędzy tymi miarami jest klin podatkowy, a gdyby tego było mało, to jego wielkość różni się w zależności od tego z jakich ulg dany podatnik korzysta. Do tego mieszkania bardzo często kupują pary, które dysponują dwiema pensjami. Nie bierzemy też pod uwagę wieku pracowników ani tego jak bardzo czują się zagrożeni utratą pracy, co przecież też ma kluczowe znaczenie w kontekście skłonności do zakupu nieruchomości. Ponadto dane GUS o wynagrodzeniach dotyczą etatowców. Statystyki pomijają potencjalnie gorzej zarabiające osoby zatrudnione na „śmieciówkach” jak i statystycznie lepiej sytuowanych przedsiębiorców. To czy stać nas na mieszkanie zależy ponadto nie tylko od tego ile zarabiamy i ile kosztują mieszkania, ale też od tego jakie ponosimy koszty życia. Na znacznie więcej może przecież pozwolić sobie przeciętnie zarabiająca osoba samotna niż rodzina wielodzietna o podobnym dochodzie.
Do tego na dostępność mieszkaniową kluczowy wpływ ma dostęp do kredytów, co szczególnie mocno pokazały ostatnie lata. Przecież w 2021 roku mieliśmy epizod łatwego dostępu do kredytów, co wynikało z najniższych w historii stóp procentowych. Niedługo potem, bo w 2022 roku doszło do gwałtownego hamowania akcji kredytowej, aby chwilę później, czyli w drugiej połowie 2023 roku swoje działanie rozpoczął najhojniejszy w historii program dopłat do kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie.
Jasnym jest więc, że zaproponowana miara nie jest idealna. Gdyby tego było mało, to dane GUS nie pokazują dokładnego rozkładu decylowego dochodów dla poszczególnych miast. Oszacowaliśmy go w bardzo prosty sposób nakładając rozkład dochodów z danych dla całego kraju na każde z miast biorąc za punkt odniesienia medianę dochodów. Choć listę zarzutów można pewnie jeszcze rozszerzyć, to jednak uznaliśmy, że prezentowany szacunek – nawet pomimo swojej niedoskonałości – pokazuje na tyle szokującą skalę rozwarstwienia pomiędzy możliwościami nabywczymi mieszkańców poszczególnych miast wojewódzkich, że uznaliśmy, że warto te wyniki zaprezentować.
W 8 miastach na dwupokojowe mieszkanie stać mniejszość
W pozostałych miastach wojewódzkich sytuacja wygląda gorzej. Dalej jednak w Poznaniu, Rzeszowie, Lublinie i Białymstoku na zakup własnego „M3” powinno być stać ponad 40% osób zatrudnionych na umowie o pracę – wynika z szacunków HREIT.
Najgorsza sytuacja panuje w Gdańsku, Wrocławiu, Warszawie i Krakowie. Szacunki HREIT sugerują, że tylko w przypadku od 29% do 39% mieszkańców tych miast 5-letnie zarobki brutto na etacie odpowiadają wartości co najmniej 45-metrowego mieszkania.
Najgorzej jest w stolicy województwa Małopolskiego. Tam najnowsze dane NBP każą wycenić przeciętne 45-metrowe lokum na trochę ponad 650 tys. złotych. Nawet przy medianie zarobków na poziomie 8 tys. złotych brutto (połowa mieszkańców zarabia więcej, a połowa mniej) tak drogi zakup jest bardzo trudno osiągalny jeśli nie niemożliwy.
Najlepiej pokazać to na przykładzie raty, z którą musiałby się zmierzyć ktoś kto chciałby kupić mieszkanie warte 650 tys. złotych. Zakładając, że zadłużalibyśmy się na 30 lat i dysponowali 10-proc. wkładem własnym, należałoby się spodziewać raty na poziomie prawie 4 tysięcy złotych miesięcznie. To bardzo dużo przy 8 tys. brutto, czyli niecałych 5,8 tys. zł „na rękę”. Skąd więc wynik sugerujący, że 29% Krakowian stać na dwupokojowe mieszkanie? Z szacunków HREIT opartych o dane GUS wynika, że 30% mieszkańców Krakowa zarabia na etacie niecałe 11 tysięcy złotych brutto. Przy takich dochodach udźwignięcie wcześniej wspomnianej raty w żadnym wypadku nie byłoby łatwe, ale zbliżylibyśmy się w wtedy do sytuacji, w której zakup przeciętnego mieszkania stawałoby się osiągalny.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
