Stopy bez zmian, ale kredyty hipoteczne i tak drożeją

RPP pozostawiła stopy procentowe bez zmian, ale kredyty hipoteczne i tak drożeją. Średnie oprocentowanie stałe w ofertach wzrosło do ok. 6,4 proc., ponieważ rynek kontraktów terminowych wycenia podwyżki stóp o 0,75 pkt proc. w ciągu najbliższych 6 miesięcy. Zmienne utrzymuje się na poziomie ok. 5,7 proc., mimo że banki coraz częściej zastępują WIBOR niższym POLSTR-em. W efekcie rata kredytu na 500 000 zł na 30 lat ze stałym oprocentowaniem jest o 226 zł wyższa niż ze zmiennym. Pomimo braku podwyżek wciąż mamy drugie najdroższe kredyty hipoteczne w UE. Według danych EBC ich średnie oprocentowanie w sierpniu wyniosło 5,99 proc., a wyższe było tylko na Węgrzech (7,16 proc.).

Oprocentowanie stałe pozwala zabezpieczyć się przed ryzykiem wzrostu stóp procentowych na okres pięciu lat. Takie „ubezpieczenie” ma jednak koszt i ten koszt jest wyższy w sytuacji, gdy pojawia się prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych. Z taką sytuacją mamy do czynienia obecnie. Jeszcze w sierpniu różnica między oprocentowaniem stałym a zmiennym była niska i wynosiła 0,3 pkt proc. Średni poziom oprocentowania zmiennego wynosił 5,7 proc., a stałego ok. 6 proc. Wtedy jednak spodziewano się, że stopy procentowe pozostaną w tym roku stabilne, a w przyszłym zaczną spadać.

Różnica w racie między oprocentowaniem stałym a zmiennym wzrosła z 96 zł do 226 zł

W ostatnim czasie ta różnica wzrosła do ok. 0,7 pkt proc. Oprocentowanie zmienne nadal wynosi ok. 5,7 proc.. Choć część banków zaczęła stosować wskaźnik POLSTR, który jest niższy od WIBOR, to w większości poziom oprocentowania nie uległ większym zmianom. Banki dostosowały bowiem poziom marż tak, aby zniwelować różnicę. Z kolei średnie oprocentowanie stałe wzrosło do 6,4 proc.. W rezultacie różnica w wysokości rat kredytu na 500 000 zł na 30 lat zwiększyła się z 96 zł do 226 zł. Rata kredytu z oprocentowaniem zmiennym nadal wynosi 2 902 zł, ale rata kredytu z oprocentowaniem stałym wzrosła z 2 998 zł do 3 128 zł.

Koszt „ubezpieczenia” od wzrostu raty może wynieść 13 532 zł

Osoby planujące w najbliższym czasie zakup mieszkania czy budowę domu mają więc trudny dylemat. Oprocentowanie zmienne daje znacznie niższą ratę, ale naraża na ryzyko jej wzrostu, a historia już pokazała, że niespodziewanie rata może nawet się podwoić. Jeśli chcą mieć pewność tego, że ich rata nie wzrośnie, to już od samego początku będą płacić o 226 zł więcej niż w przypadku oprocentowania zmiennego. Gdyby się okazało, że stopy procentowe jednak nie wzrosły, to w ciągu 5 lat za to „ubezpieczenie” zapłacą ok. 13 532 zł. Ponadto ta kwota może być jeszcze większa, gdyby zamiast podwyżek stóp pojawiły się obniżki.

W ciągu 6 miesięcy możliwe podwyżki o 0,75 pkt proc.

Oprocentowanie stałe tak znacząco oddaliło się od oprocentowania zmiennego, ponieważ wzrosły notowania kontraktów IRS 5Y, które odzwierciedlają rynkowe oczekiwania co do poziomu stóp procentowych w okresie najbliższych 5 lat. Choć stopa referencyjna NBP od marca wynosi 3,75 proc., to pod koniec września notowania IRS 5Y przekraczały 5,1 proc.. Obecnie spadły do 4,99 proc., ale wciąż jest to poziom dużo wyższy niż w sierpniu, gdy wynosił ok. 4,3 proc.

Część analityków przewiduje, że już w listopadzie lub na początku przyszłego roku RPP podniesie stopy procentowe. Kontrakty terminowe FRA wskazują, że już za 6 miesięcy WIBOR 3M może wynosić 4,64 proc.. Aby tak się stało, RPP musiałaby podnieść stopy procentowe o 0,75 pkt proc., czyli stopę referencyjną z 3,75 proc. do 4,5 proc. Ryzyko podwyżek stóp jest więc realne, choć należy dodać, że nieco spadło dzięki ponownemu wprowadzeniu obniżonych stawek VAT i akcyzy na paliwa.

Podwyżki stóp mogą zabrać rodzinie 64 000 zł zdolności kredytowej

Gdyby stopy procentowe faktycznie wzrosły aż o 0,75 pkt proc., to miałoby to znaczący wpływ również na dostępność kredytów hipotecznych. Dla przykładu rodzina z 1 dzieckiem i dochodem 12 000 zł netto może obecnie liczyć na kredyt w wysokości ok. 837 000 zł. Każda podwyżka o 0,25 pkt proc. powodowałaby spadek tej kwoty o nieco ponad 20 000 zł. Gdyby faktycznie stopy wzrosły aż o 0,75 pkt proc., to ta dostępna kwota spadłaby do ok. 773 000 zł, a więc o ok. 64 000 zł.

Raty już spłacanych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem mogą wzrosnąć o 255 zł

Ryzyko podwyżek stóp procentowych to również zła informacja dla osób, które już spłacają kredyty hipoteczne. Gdyby WIBOR 3M wzrósł do 4,64 proc., to rata kredytu opartego na tym wskaźniku, na kwotę 500 000 zł, na 30 lat, wzrosłaby o ok. 255 zł (z ok. 2 902 zł do ok. 3 157 zł). Mówimy tu jednak o kredycie stosunkowo nowym, czyli udzielanym w tym roku. Im starszy kredyt, tym mniejsze zadłużenie i krótszy okres pozostały do spłaty. Dlatego im starszy kredyt, tym mniejszy byłby wzrost raty w wyniku podwyżek stóp procentowych.

Podwyżki stóp są najbardziej niebezpieczne w początkowym okresie spłaty. Kredytobiorcy mają wtedy niewielkie oszczędności, które wydali na wkład własny i wykończenie nieruchomości. Poza tym rata zwykle pochłania znaczną część dochodu. Z czasem dochody i oszczędności rosną, a zadłużenie stopniowo maleje. Dlatego po mniej więcej 5 latach spłata zwykle staje się łatwiejsza i kredytobiorcom łatwiej poradzić sobie nawet z wyraźnymi podwyżkami stóp procentowych.

Wciąż mamy drugie najdroższe kredyty w UE

Choć podwyżek stóp jeszcze nie było, to nowo udzielane kredyty w Polsce i tak są jednymi z najdroższych w UE. Według najnowszych danych EBC średnie oprocentowanie kredytów udzielanych u nas w sierpniu wyniosło 5,99 proc.. Wyższe było tylko na Węgrzech, gdzie było to 7,16 proc.. Dla porównania najniższe było na Malcie (1,94 proc.), w Bułgarii (2,42 proc.) i w Szwecji (2,78 proc.). Warto też wspomnieć o naszych sąsiadach Czechach (5,18 proc.), którzy jak my są poza strefą euro. Z kolei w największych krajach UE – w Niemczech było to 4 proc., a we Francji 3,2 proc..

Przy kredycie na 500 000 zł na 30 lat rata w Polsce przy przeciętnym oprocentowaniu wyniesie 2 995 zł. Dla porównania na Węgrzech będzie to równowartość 3 380 zł, a na Malcie 1 833 zł. Czesi zapłaciliby równowartość 2 739 zł, a Niemcy 2 387 zł.

Jarosław Sadowski, Dyrektor Departamentu Analiz Rankomat.pl

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje