Nic nie zatrzyma rekordów na rynku mieszkaniowym

Raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2017 r.”, potwierdza, że mamy do czynienia z systematycznym i stabilnym wzrostem sprzedaży mieszkań notowanym od 2013 r. Dane pokazują, że nie jest to wzrost spekulacyjny. Prawdopodobnie ten rok będzie równie rekordowy pod względem sprzedaży co 2016 r.

Wyniki sprzedaży, wprowadzeń do sprzedaży oraz rozpoczęte budowy nowych mieszkań na rynku są najlepsze w całej 25 letniej historii rynku deweloperskiego, jeżeli patrzymy na liczbę mieszkań w sprzedawanych projektach.

Do najważniejszych czynników sprzyjających wzrostowi popytu należy zaliczyć stabilny rynek pracy oraz niskie stopy procentowe, dzięki którym kredyty są stosunkowo tanie, a po drugie zachęcają osoby posiadające dużą ilość gotówki do wycofywania ich z lokat bankowych i lokowania ich na rynku mieszkaniowym.

Z kolei brak rządowego programu MdM może mieć niewielki oddźwięk na rynku, trzeba założyć że te rekordowe poziomy sprzedaży, które osiągniemy prawdopodobnie w 2017 r. mogą być nie do powtórzenia w 2018 r. Trzeba pamiętać, że nawet jeśli przyszły rok sprzedażowo będzie na poziomie z 2016 r. to będą to nadal bardzo dobre wyniki sprzedaży.

Od strony podażowej warto zauważyć, że mimo 20 proc. wzrostu wolumenów sprzedaży deweloperom udawało się nadążać z produkcją nowych mieszkań. Fenomenem polskiego rynku nieruchomości jest to, że w ślad za tak, dużym wzrostem podaży, nie szły w parze podwyżki cen.

Na rynku mieszkaniowym jednak widać dwa strukturalne problemy, które mogą przełożyć się na wzrost cen. Jednym z nich jest problem z dostępem do gruntów. Deweloperzy mają coraz większe problemy z pozyskiwaniem działek o dobrej lokalizacji w rozsądnych cenach.

Ceny ziemi poszły w górę, zatem wszystkie projekty realizowane na tych gruntach pozyskanych po wyższej cenie będą siłą rzeczy droższe. W 2017 r. skumulowany wzrost cen nie przekroczy 5 proc., ale będzie wynikał również z tego ze więcej projektów zlokalizowanych jest w centrach miast.

Drugim ważnym czynnikiem jest wzrost cen wykonawstwa, który wiąże się z brakiem siły roboczej i presją płacową. Do tej pory Ukraina dostarczała nam nowych pracowników, natomiast nie wiemy jakie będą długofalowe skutki otwarcia granic UE dla Ukraińców, może się okazać, że spora ich część zdecyduje się na dalszą emigracje zarobkową.

Branża deweloperska liczy na otwarcie białoruskiego rynku pracy. Co prawda białoruski pracownik jest droższy niż ten z Ukrainy, ale też lepiej wykwalifikowany.

Poza tym na wzrost cen wpływa popyt na mniejsze mieszkania, ale w dobrej lokalizacji, blisko centrum o podwyższonym standardzie. Nie ma żadnych przesłanek do tego żeby był to skokowy wzrost cen. Podwyżki będą głównie wynikały z droższych cen gruntów i droższego wykonawstwa.

Podsumowując produkcja mieszkań obecnie jest bardzo dobrze skorelowana z popytem. Należy spodziewać się dalszego dopasowania podaży do popytu. Wzrost cen nie będzie powodował spadku produkcji, nawet jeżeli sprzedaż nowych mieszkań nieznacznie spadnie.

Jednocześnie potrzebne są jak najszybsze zmiany legislacyjne w ustawie o gruntach rolnych, tak by łatwiej można było pozyskiwać grunty rolne w granicach miasta.