Jak wyglądałaby Polska bez frankowiczów

Rok 2006. KNF pracuje nad rekomendacją S w sprawie kredytów hipotecznych w walutach. Robi tak za namową dużych banków, które nie chcą brać udziału w ryzykownym wyścigu po zyski za udzielanie kredytów mieszkaniowych we frankach. Komisja nie ma jednak dość determinacji, aby całkowicie zablokować rynek tych pożyczek. Co by było gdyby miała?

Pracownicy Komisji Nadzoru Finansowego naciskani przez kredytobiorców i niektórych polityków nakładają – od lipca 2007 r. – jedynie wymóg bardziej restrykcyjnego sprawdzania wiarygodności kredytowej. Klienci biorący kredyt w walutach obcych muszą być w stanie go spłacić, nawet w sytuacji osłabienia kursu złotego o 20 proc.

Sektor bankowy: mniejsze zyski, większa stabilność

Zmiany w regulacjach najsilniej odczułyby banki. Dostępność tego typu ryzykownych, ale wysoce rentownych instrumentów finansowych, była szansą na szybki rozwój i osiąganie wysokich stóp zwrotu. Dzięki masowemu udzielaniu kredytów we frankach banki mogły masowo przyciągać nowych klientów. Pożyczki te były tańsze ze względu na niższe oprocentowanie i więcej osób mogło je otrzymać.

Wbrew obiegowym opiniom doradcy wcale nie oszukiwali klientów odmawiając kredytów hipotecznych w złotówkach. Część osób faktycznie nie było stać na ten droższy, ale bezpieczniejszy instrument finansowy. A ci, których było stać, często decydowali się na kredyt we frankach, bo był tańszy i przy tej samej początkowej racie mogli kupić większą nieruchomość. W rezultacie dzięki pobłażliwości KNF banki mogły dawać więcej pożyczek i na większe sumy. To z kolei zwiększało ich konkurencyjność i wartość aktywów.

Gdyby nie szybki rozwój akcji kredytowej we frankach, bank PKO BP nie odzyskałby w 2008 r. pozycji lidera na polskim rynku – największy pod względem aktywów byłby Pekao SA. W ciągu roku PKO BP zwiększyło dzięki frankowiczom wartość portfela kredytowego aż o 10,5 mld zł i został liderem w sprzedaży tych instrumentów.

Równie agresywną politykę prowadził mBank, który dzięki kredytom frankowym (wzrost portfela o 10,4 mld zł) wskoczył na podium na miejsce ING Banku Śląskiego i utrzymał się na nim przez kolejne cztery lata. Największa konkurencja o klienta frankowego panowała jednak wśród nieco mniejszych banków. To one mogły nawet o połowę zwiększyć swoje aktywa dzięki klientom frankowym. Na taką strategię postawiły Getin Holding, Noble Bank (oba połączyły się w 2009 r.), a także Millennium Bank, który dzięki kredytom we frankach przeskoczył w rankingu aż czterech konkurentów.

Infografika Dariusz Gąszczyk

Wraz z aktywami rosły też zyski i przede wszystkim dochody akcjonariuszy. Banki zarabiały bowiem nie tylko na marży, ale też na wymianie obcych walut na złote oraz na sprzedaży innych produktów – ubezpieczeń, kart kredytowych, funduszy inwestycyjnych czy drogich kont, które trzeba było prowadzić, aby otrzymać pożyczkę na najkorzystniejszych warunkach. W tej nierównej rywalizacji przegrywały banki bardziej zachowawcze, które długo wzbraniały się przed braniem na siebie ryzyka udzielania kredytów we frankach. Traciły udziały w rynku, a ich akcjonariusze byli często niezadowoleni z zarządów porównując rentowność banku do konkurencji. W efekcie wiele instytucji uległo presji otoczenia i w końcu same zaczęły udzielać kredytów by nie tracić dystansu do rywali na rynku.

Taki proces nazywa się w literaturze śmiertelnym izomorfizmem, czyli upodabnianiem się banków pod względem ryzykownych zachowań. Akcjonariusze wymagają zazwyczaj od zarządu, aby w krótkim okresie bank utrzymywał zysk na poziomie powyżej średniej dla całego sektora. Im bardziej powszechne jest takie zjawisko, tym bardziej bolesne są jego konsekwencje. Najjaskrawszym przykładem tego zjawiska była konkurencja między bankami z Wall Street na rynku instrumentów pochodnych. W celu podbicia krótkookresowego zysku kolejne z nich emitowały na dużą skalę papiery typu MBS, co stało się jedną z przyczyn globalnego kryzysu finansowego. W polskiej walce o franka presji otoczenia uległy BZ WBK oraz nieistniejący już Kredyt Bank – oba przez wiele lat utrzymywał relatywnie niską podaż kredytów walutowych, by w 2008 r. pod presją konkurencji kilkukrotnie zwiększyć portfel pożyczek frankowych.

Jedynym lekarstwem na śmiertelny izomorfizm jest sprawny nadzór nad rynkiem kapitałowym, który w porę dostrzega ryzykowne zachowania banków i wymusza na wszystkich konkurentach zaprzestanie niebezpiecznych dla stabilności finansowej działań. Gdyby zatem KNF zabronił udzielania kredytów w walutach obcych, to dziś nie tylko układ sił w polskim sektorze bankowym wyglądałby inaczej.

Brak lub niewielka liczba kredytów frankowych w portfelach banków zapewniłaby też wyższą stabilność całego sektora. Wzrosłaby wypłacalność, a takie instytucje jak Getin Noble nie musiałyby pozyskiwać dodatkowego kapitału po ostatnich stress-testach przeprowadzonych przez KNF. Inne banki mogłyby natomiast większą część zysku przeznaczyć na wypłatę dywidend. Mimo to łączne dochody instytucji finansowych byłyby zapewne mniejsze. Tylko na samych kredytach frankowych banki mają z tytułu marż roczny przychód w wysokości prawie 2 mld zł, a do tego dochodzą jeszcze zyski z oferowania innych produktów.

Konsumenci: mniej dzieci, większe zakupy

Główną zaletą wprowadzenia bardziej restrykcyjnej rekomendacji S już w 2007 r. byłby brak problemu z frankowiczami, który teraz spędza sen z powiek politykom i bankierom. Kredyty udzielane przed 2007 r. są wciąż relatywnie tanie i ostatnie wahania kursu franka nie pogorszyły znacząco sytuacji pożyczkobiorców. Po rozszerzeniu Unii Europejskiej frank wciąż był walutą w miarę drogą i do 2006 r. trzeba było za nią płacić między 2,40 zł a 3 zł.

Dlatego dla większości frankowiczów z pierwszej ich fali całkowite koszty obsługi kredytów są wciąż niższe niż gdyby zaciągnęli analogiczny kredyt mieszkaniowy w złotych. Inaczej ma się sprawa w przypadku 61,7 mld zł kredytów udzielonych w okresie najszybszego boomu mieszkaniowego, czyli w latach 2007-2008. Duża część z blisko 300 tys. osób, które wtedy zaciągnęły kredyty frankowe straciła na tej decyzji. Po umocnieniu szwajcarskiej waluty wysokość ich długu znacząco przewyższyła kwotę jaką pożyczyli od banku, a czasami nawet przewyższyła wartość nieruchomości, na której założyli hipotekę. Gdyby dzięki decyzji KNF tej pożyczki nie dostali, to nie mieliby dziś problemu ze spłatą pożyczek, a zastawioną nieruchomość mogliby sprzedać bez dodatkowych kosztów.

Infografika Dariusz Gąszczyk

Brak kredytu oznaczałby jednak w zdecydowanej większości przypadków brak własnego mieszkania. Większość frankowiczów musiałaby zatem współdzielić dom z rodzicami lub znajomymi, bo nie byłoby ich stać na własne lokum. W takiej sytuacji spadłby zapewne współczynnik dzietności, bo jak wynika z badań międzynarodowych, niemożliwość samodzielnego użytkowania mieszkania, czy to wynajmowanego, czy własnościowego, ogranicza skłonność do powiększania rodziny. Obecnie dwójkę lub więcej dzieci ma blisko połowa frankowiczów – bez kredytu odsetek ten byłby zapewne niższy.

Niedoszli frankowicze mieliby natomiast więcej pieniędzy na konsumpcję. Konieczność spłaty kredytu mieszkaniowego to bowiem rodzaj przymusowego oszczędzania i to zazwyczaj zupełnie nieopłacalnego. Dlatego niższe obciążenie długami automatycznie przełożyłoby się na większą skłonność do zakupów, w tym także dóbr trwałego użytku. Według szacunków na podstawie danych KNF kredytobiorcy we frankach spłacili w ubiegłym roku 9,4 mld zł kapitału i ok. 2 mld zł odsetek – to 1,1 proc. wszystkich wydatków konsumpcyjnych gospodarstw domowych.

Rynek mieszkaniowy: niższe ceny i więcej najmu

Pomimo wzrostu konsumpcji, wprowadzenie bardziej restrykcyjnej rekomendacji S, obniżyłoby tempo wzrostu gospodarczego w latach 2007-2008. Zdecydowana większość udzielonych kredytów hipotecznych była bowiem przeznaczana na zakup nieruchomości, a konieczność zapłacenia wkładu własnego uszczuplała oszczędności gospodarstw domowych. To napędziło nakłady inwestycyjne i zwiększyło wartość dodaną w budownictwie, a tym samym również PKB.

Zakładając, że średnia relacja wartości udzielonego kredytu do ceny mieszkania (wskaźnik LtV) wynosiła w badanym okresie 80 proc. można oszacować, że wkład wzrostu wydatków na nieruchomości frankowiczów do realnej dynamiki inwestycji wyniósł w szczycie boomu kredytowego aż 13-14 pp. W III kwartale tamtego roku ponad 80 proc. z 17 mld zł inwestycji gospodarstw domowych stanowiły właśnie wydatki finansowe przy pomocy kredytów we frankach. Należy jednak pamiętać, że nie wszyscy frankowicze zrezygnowaliby z zakupu mieszkania, a większość z nich dostałaby niższą pożyczkę w złotówkach. Co więcej, zapewne część kredytów we frankach była wypłacana w transzach, więc nawet jeżeli zostały przyznane w boomie 2008 r., to wsparły też wzrost inwestycji w kolejnych kwartałach 2009 r.

Przyjmując zatem konserwatywne założenia można szacować, że frankowicze podbili realne tempo wzrostu gospodarczego w latach 2007-2009 średnio o 0,3-0,5 pp. rocznie, a w kolejnych trzech latach poprzez ograniczenie konsumpcji obniżyli tempo wzrostu o średnio 0,1-0,2 pp. rocznie.

Infografika Dariusz Gąszczyk

Boom kredytowy we frankach miał też bardzo silne przełożenie na sytuację na rynku mieszkaniowym. Ze względu na krótkookresową sztywność podaży mieszkań, wynikającą z około rocznego okresu pomiędzy zaplanowaniem inwestycji przez dewelopera a możliwością rozpoczęcia sprzedaży, szybki wzrost popytu podbił natychmiast ceny nieruchomości. Deweloperzy regularnie wprowadzali podwyżki, nawet jeżeli nie odnotowywali wzrostu kosztów budowy, chcąc zarobić na licznej rzeszy konsumentów, którzy dostali kredyty we frankach.

W rezultacie średnie ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w największych miastach podskoczyły między końcem 2006 r. a 2008 r. o 29,4 proc., a w mniejszych miejscowościach wojewódzkich wzrost ten wyniósł aż 65,8 proc. (!). Bazując na oszacowaniach modelowych prof. Jacka Łaszka można wyliczyć, że gdyby nie popyt napędzany kredytami we frankach szwajcarskich to kwartalne tempo wzrostu cen byłoby w badanym okresie o co najmniej 1,19 pp. niższe. Tym samym dzięki zakazowi udzielania kredytów we frankach ceny mieszkań na koniec 2008 r. byłyby o 8-10 proc. niższe.

Inna byłaby też struktura rynku nieruchomości. Trudna dostępność kredytów mieszkaniowych zmusiłaby niedoszłych frankowiczów do poszukiwania lokali na wynajem. Możliwe zatem, że większe zaostrzenie rekomendacji S przez KNF pomogłoby rozwiązać inny problem polskiego rynku mieszkaniowego – bardzo niską dostępność mieszkań czynszowych. Według danych OECD jedynie 4,0 proc. wszystkich dostępnych w Polsce lokali to nieruchomości na wynajem oferowane przez prywatnych inwestorów. Dla porównania w Niemczech odsetek ten jest ponad 9-krotnie wyższy.

Taka sytuacja bardzo często wymuszana zaciąganie kredytu hipotecznego na młodych ludziach, którzy chcą wyprowadzić się z domu rodzinnego. Osoby te niepotrzebnie zadłużają się na niewielkie mieszkania i przywiązują do jednego miasta. Przez to spada ich mobilność, gdyż obciążenie nieruchomości kredytem hipotecznym zniechęca do przeprowadzki, zwłaszcza za pracą. W efekcie niska podaż mieszkań obniża elastyczność rynku pracy i powoduje duże różnice pomiędzy stopą bezrobocia w różnych regionach kraju. Bilans: Frankowiczom bez zmian

Próba bilansu kosztów i korzyści z boomu na kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich jest bardzo trudna. Zależy bowiem od punktu patrzenia na problem. Dzięki tanim pożyczkom w walutach obcych PKB rósł szybciej i jest teraz o kilka dziesiątych procent wyższy, niż gdyby KNF nałożył na banki bardziej restrykcyjne regulacje. Jednakże nieznacznie wyższy poziom rozwoju został okupiony kosztami społecznymi, wyższymi cenami nieruchomości, niższą stabilnością sektora bankowego, mniejszą mobilnością ludności oraz większymi wahaniami koniunktury w latach 2007-2010.

Utraciliśmy też szanse, aby szybki wzrost gospodarczy wykorzystać do rozwoju rynku najmu, który przyniósłby Polsce korzyści w dłuższym okresie – obniżył bezrobocie w najbiedniejszych regionach kraju, zwiększył odporność gospodarki na przyszłe boomy kredytowe, a także zmniejszył wahliwość cen mieszkań.

Brak dostępności kredytów we frankach nie zmieniłby jednak wiele w nastrojach samych frankowiczów – zamiast problemów z wahaniami rat kredytów mieliby problem ze sfinansowaniem własnego lokum, a część z nich zamiast domagać się rządowej pomocy przy spłacie pożyczki, domagałaby się wyższych dopłat do zakupu nowych mieszkań.

Autor Adam Czerniak