Złote lata rynku magazynowego będą trwać

Kontynuacja wysokiej dynamiki rozwoju rynku magazynowego w Polsce jest uwarunkowana m.in. wzrostem branży e-commerce oraz zainteresowaniem wynajmem magazynów ze strony firm logistycznych

Ostatnie lata na rynku wynajmu powierzchni magazynowych zdecydowanie można nazwać złotymi. Charakteryzowały się przede wszystkim znacznym przyrostem podaży nowoczesnych obiektów przemysłowych, któremu towarzyszył wysoki popyt na nie. W ciągu pięciu ostatnich lat zasoby magazynów w Polsce podwoiły się i w wyniku tego na koniec drugiego kwartału 2019 roku przekroczyły 16.75 mln mkw. W tym samym okresie, w ramach nowych umów najmu, renegocjacji i ekspansji, wynajęto ponad 13 mln mkw. magazynów, a najbardziej spektakularne pod względem wielkości transakcje najmu były zawierane głównie przez najemców z branży e-commerce. Mieliśmy również okazję obserwować stabilny rozwój kluczowych klastrów magazynowych, takich jak Warszawa, Poznań, Stryków, zlokalizowanych w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych oraz błyskawiczny rozkwit nowych rynków, np. ściany zachodniej w pasie od Szczecina do Legnicy, których tak intensywnego ożywienia jeszcze dekadę temu nikt by nie przewidywał.

Można przewidywać, że w ramach dalszego rozwoju rynku powierzchni przemysłowych w Polsce kolejne, kluczowe inwestycje powstaną głównie w regionie Polski Centralnej, w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych – autostrad A1 i A2 oraz drogi ekspresowej S8. Dzięki swojemu położeniu przy doskonale rozwiniętej infrastrukturze transportowej znakomicie region sprawdza się jako lokalizacja dla dużych, krajowych centrów dystrybucyjnych czy hubów przeładunkowych. Wolumen nowoczesnych powierzchni w innych, głównych klastrach magazynowych, np. na Górnym Śląsku, we Wrocławiu i Poznaniu, będzie rósł w dotychczasowym tempie. Warto podkreślić, że z budowy trasy ekspresowej S5, łączącej stolice Dolnego Śląska ze stolicą Wielkopolski mogą wyniknąć liczne korzyści dla firm transportowych działających w tych regionach. Zauważalny będzie też dalszy wzrost zainteresowania potencjalnych najemców obiektami zlokalizowanymi lub mającymi powstać w okolicy miast regionalnych, gdzie wciąż jest łatwiej o pracowników. Warto tu wymienić Lublin, który w 2020 roku, dzięki ukończeniu budowy drogi ekspresowej S17 zyska szybkie połączenie z Warszawą, czy Częstochowę, której sytuację komunikacyjną poprawi w następnych latach ukończenie budowy obwodnicy miasta, będącej częścią autostrady A1. Silnie rozwinie się zachodnia część kraju, gdzie powierzchni poszukują między innymi niemieckie firmy, które w ten sposób chcą obniżyć koszty wynajmu i siły roboczej. Sytuację komunikacyjną Pomorza poprawi natomiast budowa trasy S6.

Na intensywny rozwój czekają polskie porty. W pierwszych dniach sierpnia Sejm przyjął specustawę o inwestycjach w zakresie budowy portów zewnętrznych, która wprowadza ułatwienia proceduralne usprawniające budowę Portu Centralnego w Gdańsku, Portu Zewnętrznego w Gdyni i głębokowodnego terminalu kontenerowego w Świnoujściu, na którego rozwój będzie mieć też wpływ budowa trasy S3. W lipcu podpisane zostały trzy umowy na modernizację infrastruktury kolejowej w portach Trójmiasta. Przebudowane zostaną stacje towarowe Gdańsk Port Północny, Gdańsk Kanał Kaszubski oraz Gdynia Port oraz linie kolejowe prowadzące do obu portów, dzięki czemu będą mogły docierać tam pociągi o długości do ok. 750 metrów. Dodatkowo poprawia się infrastruktura kolejowa dla przewozów kolejowych z Chin. Za dwa lata terminal w Małaszewiczach będzie w stanie przyjąć blisko 3,3 tys. pociągów rocznie.

Kontynuacja wysokiej dynamiki rozwoju rynku jest uwarunkowana również wzrostem branży e-commerce oraz zainteresowaniem wynajmem magazynów ze strony firm logistycznych, stanowiących obecnie jeden z głównych czynników napędzających popyt. Silnie rozwijać będzie się tak zwana logistyka ostatniej mili oraz miejskie parki magazynowe. W związku z ograniczoną podażą działek zlokalizowanych w granicach miast i przeznaczonych pod obiekty logistyczne w dłuższym okresie popularne staną się rozwiązania alternatywne stosowane w innych krajach, np. budowa obiektów piętrowych lub przebudowa zlokalizowanych w miastach starych kompleksów przemysłowych.

Cieszy fakt, że dla inwestorów działających w branży nieruchomości magazyny stają się coraz bardziej atrakcyjnym aktywem, co umożliwia dostarczanie kapitału na rynek na przykład z Azji. Zakup wysokiej klasy nieruchomości przemysłowe z długoterminowymi umowami najmu coraz częściej stanowi doskonałą alternatywę dla nabycia obiektów biurowych czy handlowych i jest sposobem na dywersyfikację portfeli inwestycyjnych. Szacuje się, że silne podstawy gospodarcze i wzrost PKB w następnych latach nadal będą przyciągać kapitał z dotychczasowych i nowych kierunków.

Kluczowe bariery, które mogą wystąpić, to niedobór siły roboczej i ciekawych, dużych terenów inwestycyjnych. W czerwcu 2019 stopa bezrobocia rejestrowanego w Polsce wynosiła 5,3%. To zbyt mało, aby utrzymać dotychczasowe tempo rozwoju branży nawet przy założeniu, że praca w tym sektorze staje się z roku na rok coraz bardziej zautomatyzowana. Receptą może okazać się opracowanie polityki migracyjnej ułatwiającej zatrudnienie cudzoziemców. Konkurencja wśród głównych deweloperów na rynku i coraz mniejsza podaż interesujących działek w głównych klastrach oddziałują na wzrost cen gruntów. Niedobory gruntów na wiodących rynkach powodują też, że wydłuża się proces planowania parków logistycznych i przygotowania nowych inwestycji.

Oczekiwania konsumentów nieustannie się zmieniają, a co za tym idzie, rosną również wymagania najemców powierzchni przemysłowych, mających świadomość, że wybór odpowiedniej strategii nieruchomościowej odgrywa ważną rolę w prawidłowym działaniu całej sieci logistycznej. Zmienia się również podejście wynajmujących, którzy kładą większy nacisk na budowanie długoterminowych relacji z najemcami. Co za tym idzie, w następnych latach z pewnością będziemy świadkami kolejnych ciekawych transakcji na coraz bardziej dojrzałym rynku powierzchni magazynowych.

Martyna Kajka, Senior Consultant, Dział Wynajmu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych BNP Paribas Real Estate Poland