Kupować czy wynajmować? Dylemat młodego pokolenia

„Rodziny dysponujące odpowiednim kapitałem coraz częściej traktują zakup mieszkania dla dziecka nie tylko jako sposób zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych na czas studiów, ale również jako element długoterminowego zabezpieczenia majątku” - mówi Jacek Piotr Kacprzyk.

Z Jackiem Piotrem Kacprzykiem, ekspertem ds. nieruchomości, który od ponad 20 lat jest związany z branżą deweloperską i specjalizuje się w realizacji projektów premium rozmawia Joanna Buczyńska.

Joanna Buczyńska: Przed 1 października tysiące młodych ludzi rozpoczynających studia stanie przed pytaniem: akademik, najem czy własne mieszkanie? Które rozwiązanie jest dziś najbardziej racjonalne?

Jacek Piotr Kacprzyk: Nie ma tutaj jednej odpowiedzi, która byłaby właściwa dla każdej rodziny. Z perspektywy ekonomicznej kluczowe są trzy elementy: dostępny kapitał, sposób finansowania zakupu oraz horyzont, w jakim zamierzamy utrzymywać nieruchomość. Od kilku lat obserwuję jednak wyraźną zmianę w podejściu części klientów. Rodziny dysponujące odpowiednim kapitałem coraz częściej traktują zakup mieszkania dla dziecka nie tylko jako sposób zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych na czas studiów, ale również jako element długoterminowego zabezpieczenia majątku. Co istotne, takie decyzje bywają podejmowane z dużym wyprzedzeniem - jeszcze zanim wiadomo, w jakim mieście dziecko rozpocznie studia. W dużych ośrodkach akademickich mieszkanie może pełnić podwójną funkcję: użytkową w okresie studiów, a następnie inwestycyjną, np. poprzez dalszy wynajem.

Kalkulacja: Zakup mieszkania czy wynajem?

Porównajmy więc zakup mieszkania z wynajmem. Przyjmijmy, że średni miesięczny koszt wynajmu mieszkania wraz z opłatami za media wynosi około 1500 zł. Przez 50 miesięcy studiów daje to około 75 tys. zł. Wynajem jednoosobowego pokoju w akademiku to z kolei koszt od około 600 zł miesięcznie, czyli około 30 tys. zł przez pięć lat. Zakup kawalerki, na przykład w Katowicach, wiąże się natomiast z wydatkiem co najmniej 130 tys. zł. Czy w takiej sytuacji zakup rzeczywiście ma ekonomiczne uzasadnienie?

W takim przypadku nie powinniśmy jednak porównywać wyłącznie sumy czynszów zapłaconych przez pięć lat z ceną zakupu mieszkania. To znacznie bardziej złożona kalkulacja. Należy uwzględnić koszt kapitału i finansowania, wkład własny, koszty transakcyjne i utrzymania nieruchomości, ale również jej potencjał do zachowania lub wzrostu wartości oraz możliwość generowania przychodu z najmu w przyszłości. Dopiero taka analiza pozwala ocenić ekonomiczną zasadność zakupu. Trzeba jednocześnie pamiętać o wysokiej barierze wejścia na rynek mieszkaniowy. Zakup nieruchomości w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy innych dużych ośrodkach akademickich wymaga dziś zaangażowania znacznego kapitału. To powoduje, że dla dużej części młodych osób najem lub akademik nie są gorszą decyzją finansową, lecz po prostu najbardziej racjonalnym rozwiązaniem na danym etapie życia.

Badania pokazują, że 71 proc. Polaków chce posiadać własne mieszkanie. Własność daje poczucie bezpieczeństwa – właściciel nie musi obawiać się nadmiernej podwyżki czynszu czy wypowiedzenia umowy najmu. Z drugiej strony po opuszczeniu akademika młody człowiek ponownie staje przed koniecznością znalezienia lokum. Czy własność nadal jest w Polsce najlepszym sposobem budowania bezpieczeństwa?.

Własność nieruchomości pozostaje w Polsce silnie zakorzenionym modelem budowania bezpieczeństwa majątkowego. Jednocześnie rosnące ceny mieszkań i ograniczona dostępność finansowania powodują, że możliwości wejścia na rynek są bardzo zróżnicowane. Rodziny posiadające odpowiedni kapitał coraz częściej myślą o zakupie mieszkania z wyprzedzeniem, podczas gdy dla osób dopiero budujących swoją pozycję finansową naturalnym etapem pozostaje najem. Oba modele mogą być racjonalne - pod warunkiem, że patrzymy na nie przez pryzmat możliwości finansowych i kilku- lub kilkunastoletniego horyzontu, a nie wyłącznie kosztu najbliższych pięciu lat.

Polityka mieszkaniowa w Polsce

Rząd obiecywał akademik za 1 zł, ale nie zrealizował tej obietnicy. Gdyby to od Pana zależało, jak poprawiłby Pan sytuację młodych ludzi na rynku nieruchomości?

Potrzebujemy przede wszystkim długofalowej i przewidywalnej polityki mieszkaniowej, a nie kolejnych krótkoterminowych programów. Dla młodych osób największą barierą jest dziś zgromadzenie kapitału na wkład własny oraz uzyskanie odpowiedniej zdolności kredytowej.

Wsparcie powinno koncentrować się na obniżaniu bariery wejścia na rynek - poprzez mechanizmy ułatwiające zgromadzenie wkładu własnego czy dostęp do finansowania, ale w taki sposób, aby nie prowadzić do gwałtownego wzrostu popytu i w konsekwencji presji na ceny mieszkań. Polityka mieszkaniowa musi działać zarówno po stronie popytowej, jak i podażowej. Samo zwiększenie możliwości kredytowych bez równoległego zwiększania podaży mieszkań nie rozwiąże problemu dostępności.

Marże deweloperów

Mówi się, że za wysokie ceny mieszkań odpowiadają również deweloperzy i ich marże. Czy rzeczywiście marża deweloperska może sięgać 30, a nawet 50 proc.?

W debacie publicznej często operujemy pojęciem marży deweloperskiej bez doprecyzowania, co właściwie ono oznacza. Tymczasem marża brutto na projekcie nie jest tożsama z ostatecznym zyskiem dewelopera. Stwierdzenie, że deweloper „zarabia 30 czy 50 proc. na mieszkaniu”, jest dużym uproszczeniem. Patrzę na to również od strony podażowej. Proces deweloperski wymaga znaczącego kapitału, specjalistycznej wiedzy i zarządzania ryzykiem przez kilka lat. Na rentowność projektu wpływają ceny gruntów, koszty wykonawstwa i materiałów, finansowanie oraz coraz bardziej czasochłonne procedury administracyjne. Każdy dodatkowy miesiąc przygotowania inwestycji oznacza koszt zamrożonego kapitału.

Jeśli chcemy rozmawiać o cenach mieszkań, nie możemy sprowadzać ich wyłącznie do marży dewelopera. Trzeba analizować całą strukturę kosztów oraz czas potrzebny na wprowadzenie nowej podaży na rynek.

Czy mieszkania potanieją?

Ceny mieszkań w Polsce rosną średnio o 5 proc. rok do roku. Czy Pana zdaniem mieszkania mogą w przyszłości wyraźnie potanieć?

Nie widzę dziś przesłanek, które wskazywałyby na trwały spadek cen mieszkań. Możemy obserwować okresowe korekty, stabilizację cen czy większą skłonność sprzedających do negocjacji, ale to nie jest równoznaczne ze zmianą długoterminowego trendu. Na ceny wpływa przede wszystkim koszt wytworzenia nowej podaży - ceny gruntów, wykonawstwa, materiałów, finansowania oraz czas realizacji procesu inwestycyjnego. Dopóki te elementy pozostają kosztowne, przestrzeń do istotnych obniżek cen nowych mieszkań jest ograniczona. Oczywiście na rynku pojawiają się promocje, szczególnie przy końcowych etapach sprzedaży inwestycji, ale należy odróżnić politykę cenową pojedynczego dewelopera od trendu dla całego rynku. W perspektywie długoterminowej bardziej prawdopodobny wydaje mi się scenariusz stabilizacji lub umiarkowanego wzrostu cen niż ich znaczącego spadku.

Szukam jednak optymizmu dla kupujących. Coraz większa jest różnica między ceną ofertową a transakcyjną – w zależności od miasta sięga ona od 7 do nawet 15–18 proc. Czy większa podaż mieszkań może być dodatkową szansą dla kupujących? Warto dziś negocjować?

Zdecydowanie warto negocjować. Przy większej podaży i dłuższym czasie sprzedaży części lokali pozycja negocjacyjna kupującego rośnie. Nie zawsze musi to oznaczać obniżkę ceny. Przedmiotem negocjacji mogą być również miejsce postojowe, komórka lokatorska, harmonogram płatności czy elementy wykończenia. Przy zakupie mieszkania nie patrzyłbym jednak wyłącznie na cenę za metr kwadratowy. Kluczowe są lokalizacja, komunikacja, infrastruktura, jakość wykonania i wiarygodność dewelopera. Warto porównać kilka lub kilkanaście ofert zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

A na co szczególnie powinni zwrócić uwagę młodzi ludzie, którzy dziś decydują się na zakup pierwszego mieszkania?

Mieszkanie jest aktywem o niskiej płynności, dlatego już w momencie zakupu powinniśmy myśleć o jego przyszłej wartości i możliwości odsprzedaży lub wynajmu. Dobra decyzja zakupowa powinna odpowiadać na dzisiejsze potrzeby, ale jednocześnie zabezpieczać nas na wypadek zmiany sytuacji życiowej za kilka lat. I oczywiście - przed podpisaniem umowy należy dokładnie przeanalizować jej warunki oraz standard inwestycji.

Rozmawiała Joanna Buczyńska

»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje

»» O bieżących wydarzeniach w gospodarce i finansach czytaj tutaj:

Ceny gazu nas przygniotą

Koniec gotówki w Niemczech

Chiny drwią z UE i otwierają 85 bloków węglowych

»»Załamanie zdolności kredytowej – oglądaj „Piątkę wGospodarce” w telewizji wPolsce24