Budownictwo czynszowe czyli remedium na polskie kłopoty z pracą i mieszkaniami

W wielu krajach świata tzw. czynszówki stanowią większość wybudowanych mieszkań. Dostępność takich lokali ułatwia mieszkańcom podejmowanie decyzji o migracji za pracą do innych miast. W ich przypadku nie oznacza to życiowych i często nieodwracalnych decyzji. Z danych Eurostatu wynika, że w Polsce 3,5 % obywateli mieszka w wynajętych lokalach, podczas gdy średnia unijna wynosi 18 %.

W Polsce nawet młodym i nie zakorzenionym w jednym miejscu ludziom dokonanie takiego wyboru sprawia trudność. Ci w lepszej sytuacji życiowej, którzy nie mieszkają kątem u rodziców, najczęściej są uwiązani kredytem (takim do grobowej deski). Są mieszkańcy TBS, którzy jak świnka morska, która to ani świnka ani morska – „posiadają”, ale nie posiadają mieszkania. Ale że czynsze TBS są znacznie niższe niż najmu, oczekujących są tłumy.Są jeszcze ci „niezdolni kredytowo” - w praktyce okazują się dużo bardziej zdolni życiowo, bo muszą. Czynsz za wynajęcie mieszkania na naszym niewielkim rynku najmu przewyższa kredyt jaki musieliby spłacać, gdyby bank dał im szansę.

Tyle lat ma „polska gospodarka rynkowa” i dopiero może coś się zmieni. Ruszyły prace nad utworzeniem Funduszu Mieszkań na Wynajem. Start jego działalności zaplanowano na początek 2014 roku.Fundusz inwestycyjny ma działać jako Fundusz Zamknięty Aktywów Niepublicznych. W ciągu czterech lat zainwestuje 5 mld zł w budowę 20 tysięcy mieszkań oraz nieruchomości pod wynajem (o maksymalnej powierzchni 50-60 metrów kwadratowych). Obszar działania funduszu ograniczy się na razie do 6 największych miast Polski. Wysokość czynszu kształtować ma się według zapowiedzi na poziomie 4%wartości odtworzeniowej lokalu, podobnie jak w TBS.

Głównym celem programu jest zwiększenie mobilności osób poszukujących pracę. Niebagatelny będzie też jego wpływ na zmiany na rynku najmu. Eksperci spodziewają się, że dzięki zwiększeniu dostępności lokali na tym rynku, zrobi się on bardziej konkurencyjny i spadną stawki za najem.

Rozpoczęciu działania Funduszu towarzyszyć powinna zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów. Na dzień dzisiejszy jest ona niekorzystna dla właścicieli mieszkań.

"Fundusz ma zainwestować 5 mld zł w cztery lata w mieszkania gotowe pod klucz. Jest to promocja europejskich standardów na wynajmem. Najważniejsze z punktu widzenia rządu cele to zwiększenie mobilności ludzi młodych i ułatwienie im aktywnego wejścia na rynek pracy. Pierwsze efekty powinny być widoczne w II połowie przyszłego roku. Będziemy współpracować z firmami deweloperskimi i będziemy traktować ich jak partnerów. Po raz pierwszy powstanie bardzo duży inwestor instytucjonalny, który będzie miał zupełnie inną pozycję przetargową w rozmowach z firmami deweloperskimi" - deklaruje wiceminister finansów Wojciech Kowalczyk.

Jacek Bielecki, były dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich na obawy co do sposobu w jaki nasz rząd zrealizuje swój zamysł.

"Bardzo dobrze, że znalazły się pieniądze w budżecie państwa na budownictwo czynszowe. Mam jednak wątpliwości, czy to jest słuszny kierunek. Czy nie lepiej byłoby przeznaczyć te środki dla prywatnych inwestorów, którzy chcieliby angażować swoje pieniądze w zakup mieszkań na wynajem?" - zastanawia się.

Przypomina, że pod koniec lat 90. obowiązywała tzw. ulga na wynajem. Osoba, która inwestowała w lokal na wynajem, mogła odliczyć od podatku część wydatków na tę inwestycję i w ten sposób zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych."To dałoby lepszy skutek i byłoby tańsze. Państwo uniknęłoby całej procedury biurokratycznej, czyli wyboru i zakupu mieszkań, a potem zarządzania nimi i wynajmu. Zająłby się tym prywatny właściciel"dodaje Bielecki.

Wiceminister finansów widzi to zupełnie odwrotnie. "BGK będzie dokapitalizowany, czyli odpadają mu koszty finansowania zewnętrznego, które byłyby dodatkowym kosztem w przypadku innych podmiotów, czysto prywatnych, komercyjnych. Będzie to podmiot, który będzie miał inną pozycję przetargową, niższe koszty zakupu tych nieruchomości. To wszystko razem spowoduje, że będą to czynsze bardzo konkurencyjne na rynku wynajmu. Czynsz będzie tworzony na zasadach rynkowych" -powiedział Kowalczyk.

Dariusz Kacprzyk, p.o. prezesa BGK zapewnia, że "Koncepcja jest na razie we wstępnej fazie. Zamierzamy konsultować koncepcję z rynkiem". Na takie konsultacje oczekują Polacy. Znając bowiem metodę naszego rządu, w którym o konsultacjach społecznych dowiadujemy się, że ponoć były, można mieć słuszne obawy co do chęci i realizacji jakichkolwiek negocjacji i ustaleń.

A że nadzór zaś nad Funduszem będzie pełnić Komisja Nadzoru Finansowego, post factum będzie niewielki wpływ na ich poczynania .

Anna Raciniewska