Czy Mieszkanie plus się uda?

Program budowy mieszkań o umiarkowanych czynszach ma szanse odnieść sukces tylko przy ścisłej współpracy z samorządami i przedsiębiorcami. Na kanwie podjęcia uchwały przez Radę Ministrów ws. Narodowego Programu Mieszkaniowego postanowiliśmy sprawdzić jak przebiegają przygotowania do wcielenia w życie tego, okrzykniętego jako wiekopomny, programu.

Od lat mieszkalnictwo w Polsce było zaniedbane. Żaden rząd nie porwał się na konsekwentne wdrożenie kompleksowego programu mieszkaniowego. Efektem tego na rynku brakuje mieszkań, co z kolei powoduje dominującą pozycję deweloperów, którzy w naturalny sposób decydują się na inwestycje charakteryzujące się wysoką marżą. Tego problemu nie da się rozwiązać poprzez dopłaty do kredytów hipotecznych. Jedynym remedium jest kompleksowy program na wzór szwedzkiego programu miliona mieszkań.

• Chcemy przerwać to błędne koło – tłumaczy Włodzimierz Stasiak, wiceprezes spółki BGK Nieruchomości, zajmującej się wdrażaniem programu Mieszkanie plus. – Do tej pory nikt nie był zainteresowany aby mieszkania budować taniej, uczestnicy rynku mając możliwość otrzymania wyższej marży nie byli zainteresowani inwestowaniem w tanie budownictwo. Taki impuls musi przyjść z poziomu państwa – tłumaczy.

Organizacja branżowa deweloperów, Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zauważa ten problem i pochwalają wdrażane rozwiązania, zauważają jednak pewne zagrożenia.

• Głównym celem Narodowego Programu Mieszkaniowego jest zmniejszenie deficytu mieszkań, m.in. poprzez budowę lokali o niższym standardzie, przeznaczonych na wynajem – informują przedstawiciele PZFD. – Pozytywnie odnosimy się do wielu założeń NPM, niemniej chcemy zwrócić uwagę, że dla realnego zwiększenia liczby budowanych mieszkań, konieczne jest zaangażowanie firm i kapitału prywatnego – dodają.

Wersja druga, poprawiona

Pierwotna koncepcja Mieszkania plus wykorzystująca nieruchomości należące do spółek zarządzanych przez Skarb Państwa (SP) powstała w 2006 roku. W tamtym czasie określana była jako plan Barszcza, od nazwiska jego twórcy – Mirosława Barszcza, który obecnie zasiada w fotelu prezesa BGK Nieruchomości. Dekadę temu spółki, w których SP miał przynajmniej kontrolny pakiet akcji, posiadały wiele zbędnych aktywów w postaci gruntów, które nie generowały żadnej wartości, a ich obsługa darmowa nie była. Zagospodarowanie ich pod rozwój mieszkalnictwa oznaczało upieczenie dwóch pieczeni na jednym ogniu.

Dlatego też Barszcz wymyślił prosty mechanizm, który pozwoliłby na „wyciągnięcie” nieruchomości ze spółek – utworzenie zamkniętego funduszu inwestycyjnego. Właściciele gruntów jako aktywo wkładaliby do funduszu nieruchomości, w zamian za które otrzymywaliby oprocentowany certyfikat inwestycyjny. Fundusz miałby gdzie budować, a spółki regularny dopływ gotówki i problem obsługi nieruchomości z głowy.

Przez 10 lat zmieniły się jednak warunki. W wyniku kryzysu większość spółek musiała pozbyć się zbędnych balastów i z ogromnego rezerwuaru zrobiła się kałuża. Dlatego też koncepcja Barszcza ewoluowała w bardziej przystającą do współczesnych realiów.

Z samorządami...

Kiedy Premier Szydło ogłosiła założenia programu Mieszkanie plus, wielu ekspertów krytykowało koncepcję ze względu na działanie w oderwaniu od samorządów i prywatnego biznesu. Dr Irena Herbst, prezes zarządu Fundacji Centrum Partnerstwo Publiczno-Prywatnego punktowała błędy.

• Bardzo dobrze został zdiagnozowany problem, to znaczy brak mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach w Polsce. Natomiast sam program w mojej ocenie nie wykorzystuje odpowiednio zasobów, jakie posiadamy poprzez brak zaangażowania samorządów i podmiotów z rynku prywatnego. Efektem tego może być niepowodzenie przedsięwzięcia – ostrzegała dr Herbst.

Uwagi dr Herbst potwierdziła analiza przeprowadzona przez BGK Nieruchomości.

• Byliśmy w wielu samorządach, rozmawialiśmy z ich przedstawicielami i jesteśmy przekonani, że jest to partner, który jest kluczowy przy realizacji naszego planu. Polityki mieszkaniowej nie można prowadzić w oderwaniu od społeczeństwa, a więc w oderwaniu od samorządów i lokalnych przedsiębiorstw. Beneficjentem ma być przecież lokalna społeczność – komentuje sprawę wiceprezes BGK Nieruchomości Włodzimierz Stasiak.

...i z deweloperami też

Dotychczas partnerstwo publiczno-prywatne było w Polsce praktykowane na niewielką skalę. Ten problem od samego początku podnosił wicepremier i minister rozwoju oraz minister finansów, Mateusz Morawiecki i jest on jednym z bazowych punktów jego Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju. Skoro już przy strategii Morawieckiego jesteśmy – podczas Forum Ekonomicznego w Krynicy wicepremier obiecał wpisać do niej rozwój mieszkalnictwa. Argumentował, że abstrahując od niezwykle istotnej kwestii społecznej, będzie reflektował na gospodarkę.

– Program naprawy rynku mieszkalnictwa jest absolutnie fundamentalny. W Polsce w ciągu najbliższych lat zabraknie rąk do pracy. Potrzebujemy ściągać ludzi, a żeby ludzie podjęli w naszym kraju pracę, muszą mieć dostępne mieszkanie, na które mogą sobie pozwolić – wskazywał Morawiecki.

Gabinet Beaty Szydło udowodnił, że potrafi pracować z biznesem. Do realizacji programu 500 plus, rękoma Minister Cyfryzacji Anny Streżyńskiej, wykorzystane zostały zasoby systemów informatycznych banków. Ta kooperacja wszystkim wyszła na dobre – administracja publiczna została odciążona, petenci mogli załatwić urzędową sprawę logując się do swojej bankowości internetowej, a banki pozyskały informację i nowy rynek w postaci beneficjentów programu 500 plus.

Do wdrożenia programu Mieszkanie plus poza samorządami także będą włączeni deweloperzy. Modelowo współpraca PPP (partnerstwo publiczno-prywatne) w przypadku projektów mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach przebiega następująco: inwestor działa w porozumieniu z operatorem, który odpowiada za finansowanie budowy i eksploatacji oraz zarządzanie mieszkaniami, stawki czynszów określa podmiot publiczny, a wynagradzanie partnera prywatnego przebiega poprzez wypłacanie dopłat do czynszów.

Takie rozwiązania stosuje się w praktycznie wszystkich państwa zjednoczonej Europy. Nie ma powodu, dla którego w Polsce miałoby się to nie udać, tym bardziej że strona prywatna deklaruje chęć współpracy.

• Branża deweloperska chętnie zaangażuje się w budowę mieszkań na wynajem w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego – anonsuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD. – Jako branża mamy dużą wiedzę i doświadczenie, które mogą być pomocne przy realizacji takich przedsięwzięć. Mamy jednak uzasadnione obiekcje co do opcji dojścia do własności. Nie wydaje nam się, aby społecznie sprawiedliwe było to, że z czasem część społeczeństwa zostanie posiadaczem mieszkania za cenę dużo niższą niż ta rynkowa, bo dopłacą do niego inni podatnicy – uważa Płochocki. Sprawa sprawiedliwości i zasadności opcji wykupu to temat na osobną rozprawkę. W kwestii samej realności powodzenia programu Mieszkanie plus nie ma wątpliwości, że potencjał na sukces jest. Wystarczy „tylko” go nie zmarnować.