Historyczny rekord liczby mieszkań
W Polsce jest prawie 15,8 milionów mieszkań. I choć jest to historyczny rekord, to wciąż mieszkań w Polsce jest za mało, a w przyszłym roku ich liczba będzie rosła wolniej. Przeciętna budowa trwa bowiem 2 lata, a w 2022 roku nieśmiało rozpoczynano nowe budowy. Szansę na poprawę mamy dopiero w 2025 roku. Stoi za tym „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który w ostatnich miesiącach zmusił deweloperów do zwiększenia liczby rozpoczynanych budów.
Prawie 15,8 milionów – tyle mieszkań i domów było w Polsce na koniec 2023 roku – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS. Jest to najwyższy wynik w historii Polski, ale wciąż jest to za mało wobec naszych potrzeb. Martwić może ponadto fakt, że w ostatnich miesiącach wyraźnie spada liczba mieszkań oddawanych do użytkowania.
Spada liczba kończonych budów
Nawet w grudniu, który co do zasady jest momentem masowego oddawania mieszkań do użytkowania, dane GUS nie były zbyt imponujące. W całej Polsce deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie, gminy i inne podmioty oddały do użytkowania mniej niż 21 tysięcy mieszkań. To najgorszy grudniowy wynik od 2018 roku. Sami deweloperzy zakończyli budowę prawie 14 tysięcy mieszkań. To również najgorszy grudniowy wynik od 2018 roku, choć tylko o 3 proc. mniejszy niż w ostatnim miesiącu 2022 roku.
Trudno skończyć coś czego się nie zaczęło
A jak wyglądają dane GUS za cały 2023 rok? Te są niestety gorsze od tych którymi cieszyliśmy się rok wcześniej. Od stycznia do grudnia w Polsce oddano bowiem do użytkowania łącznie trochę ponad 220 tysięcy mieszkań (prawie 8 proc. mniej r/r). To najgorszy wynik od 2019 roku. Sami deweloperzy dostarczyli natomiast niecałe 137 tysięcy mieszkań, czyli o ponad 5 proc. mniej niż w 2022 roku. Jest to też najgorszy wynik od 2019 roku. Co gorsze, już dziś wiadomo, że w 2024 roku liczba mieszkań oddawanych do użytkowania będzie spadać.
Czytaj także: W minionym roku oddano mniej mieszkań
Wszystko przez wyraźne hamowanie aktywności budowlanej, której pierwsze symptomy widać było już pod koniec 2021 roku, a stan ten coraz bardziej pogłębiał się aż do połowy 2023 roku. To z opóźnieniem około dwuletnim skutkować powinno też spadkiem liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Wszystko dlatego, że budowa bloków przez deweloperów trwa przeciętnie 2 lata. Jest to o tyle ważne, że to właśnie deweloperzy są odpowiedzialni za większość powstających w Polsce nieruchomości. Skoro więc w 2022 roku takich budów zaczynano mało, to i w 2024 roku mniej inwestycji będzie miało swój finał.
Dopiero w 2025 roku pojawi się więcej gotowych mieszkań
Szansę na ubijanie dna, a potem poprawę w tym zakresie mamy dopiero w 2025 roku. Wszystko przez „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Przypomnijmy, że ten wszedł w życie w lipcu 2023 roku i przez 6 miesięcy znacznie ułatwił dostęp do własnych „czterech kątów”. Postępujące wykupienie oferty zmusiło deweloperów do rozpoczynania większej liczby nowych inwestycji. W efekcie w drugim półroczu ubiegłego roku firmy te zaczęły budować prawie 67 tysięcy nowych mieszkań. To o prawie 23 tysiące lokali więcej niż w analogicznym okresie 2022 roku. W tym czasie aktywność deweloperów wzrosła o ponad połowę. To powinno skutkować finalizowaniem tych projektów w 2025 roku.
Prawie 16 milionów to wciąż za mało
Chociaż na oficjalne dane na temat liczby ludności i mieszkań w Polsce na koniec 2023 roku jeszcze będziemy musieli trochę poczekać, to dostępne dziś dane pozwalają z grubsza oszacować te podstawowe liczby.
Wynika z nich na przykład, że na tysiąc stałych mieszkańców Polski przypada około 419 mieszkań. To znaczy, że na osobę – niezależnie od wieku – statystycznie przypada po niewiele ponad 0,4 mieszkania. To wciąż niedużo. Firma Deloitte w raporcie Property Index 2023 oszacowała bowiem, że w 11 krajach europejskich przeciętna liczba mieszkań, w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców, wynosi obecnie około 471. Gdybyśmy chcieli dobrnąć do tej średniej, to musielibyśmy zbudować jeszcze około 2 miliony mieszkań. To i tak nie uwzględnia potrzeb mieszkaniowych, przebywających w Polsce cudzoziemców, których liczba – co ciekawe - nie jest przecież dokładnie znana.
Nie wchodząc jednak w ten temat warto zadać pytanie - czy jeśli zbudujemy wspomniane miliony mieszkań to potrzeby mieszkaniowe zostaną w Polsce zaspokojone? Wiele wskazuje, że nie jest to takie proste. Przecież wyższe niż w Polsce wskaźniki liczby mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców nie powodują rozwiązania problemów mieszkaniowych np. w Niemczech (515 mieszkań na tysiąc mieszkańców) czy Francji (552 mieszkań na tysiąc mieszkańców). To najlepiej udowadnia, że sama liczba mieszkań nie wystarcza, aby zaspokoić potrzeby ludności.
Mieszkań jest nie tylko mało, ale są też małe
Częściowo dzieje się tak dlatego, że nie tylko sama liczba istniejących mieszkań jest ważna, ale też ich lokalizacja czy jakość. Pierwsza kwestia jest oczywista – mieszkania powinny być tam, gdzie ludzie chcą żyć. Mówiąc obrazowo - postawienie osiedla na biegunie północnym nie spowoduje, że w Berlinie zaspokojony zostanie głód mieszkań. Ważna ponadto jest jakość istniejących budynków. Przecież nawet sto „maluchów” nie prześcignie bolidu formuły pierwszej – tym bardziej jeśli rzeczone maluchy są uszkodzone.
Niestety pod względem jakości rodzime mieszkania pod niektórymi względami plasują się w europejskim ogonie. Szczególnie martwić nas mogą te wskaźniki, które pokazują jak nasze mieszkania potrafią zaspokoić potrzeby. Plasujemy się na przykład w europejskim ogonie pod względem powierzchni nieruchomości przypadającej na mieszkańca. W Polsce średnia na głowę to około 31,7 m kw. Dla porównania ponad dekadę temu we Francji, Włoszech czy Hiszpanii było to około 40 metrów na głowę, W Holandii czy Niemczech około 50 metrów na osobę, a w Danii ponad 60 metrów. Jeszcze gorzej jest jeśli spojrzymy na liczbę pokoi na osobę.
Tę drugą wartość łatwiej porównywać na starym kontynencie, bo choć z naszego punktu widzenia może to być dziwne, to przeciętny Europejczyk rozglądając się za nieruchomością bardziej niż my zwraca uwagę na liczbę pokoi niż ich powierzchnię. Dlatego w statystykach dotyczących wielu krajów łatwiej znaleźć informacje na temat liczby pokoi niż powierzchni istniejących tam mieszkań. I tak Eurostat w danych za 2022 rok poinformował, że w Polsce na osobę przypada po 1,1 pokoi. Problem w tym, że gorzej niż w Polsce jest tylko w Czarnogórze i Serbii. Średnia Unijna to 1,7 pokoi na osobę. Do tego w 9 czołowych krajach statystyczny obywatel ma do dyspozycji co najmniej dwa pokoje. Tylko gdybyśmy chcieli dobrnąć do średniej liczby pokoi przypadającej na statystycznego mieszkańca starego kontynentu, to musielibyśmy zbudować jeszcze około 8 milionów mieszkań.
Ponad milion mieszkań nadaje się do wymiany
Na tym nie koniec kwestii, które powinniśmy wziąć pod uwagę zastanawiając się nad tym ile mieszkań w Polsce jeszcze brakuje. Przecież w istniejącej liczbie mieszkań i domów są takie, które widnieją w statystykach tylko na papierze, bo w praktyce są ruinami lub przynajmniej są w złym stanie technicznym – np. z przeciekającym dachem, zawilgoconymi ścianami, podłogą i fundamentami. Często są to nieruchomości, które łatwiej i taniej byłoby po prostu zastąpić nowymi niż łożyć pieniądze na ich remont czy rewitalizację. Takich może być w Polsce około milion.
Coraz częściej stać nas na własną daczę
Ostatecznie część rodaków posiada więcej niż jedno mieszkanie, co zawyża statystyki dotyczące liczby mieszkań przypadających na 1 000 mieszkańców. Niekoniecznie chodzi tu o mieszkania kupowane na wynajem, ale raczej domy wakacyjne czy weekendowe, które o ile nie są wykorzystywane przez właściciela, to co najwyżej wynajmowane są okresowo turystom. W ten sposób nieruchomości te nie są zamieszkane na stałe.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust
