Czy wzrost cen nieruchomości w USA ma barwy partyjne?
Nieruchomości w USA drożeją znacznie szybciej, gdy prezydentem jest demokrata – tak sugerują doświadczenia z ostatnich 135 lat. Teoretycznie, jeśli w Białym domu zasiada republikanin, to wzrosty cen domów zwalniają, chociaż warto wiedzieć, że Donald Trump umknął i temu szablonowi. Za jego prezydentury domy w USA drożały niemal najszybciej w historii. Póki co duet Biden-Harris przyniósł tylko trochę wolniejsze zmiany.
Patrząc na wybory w USA na chłodno, a do tego z punktu widzenia cen nieruchomości, łatwo dojść do wniosku, że to kto zostanie prezydentem Stanów Zjednoczonych jest bardzo ważne. Patrząc na ostatnich 135 lat można wysnuć wniosek, że nieruchomości szybciej drożeją za prezydentury demokratów, a zmiany spowalniają, gdy u sterów państwa zasiada republikanin.
Różnica jest spora. Dostępne dane pozwalają sprawdzić rozwój wydarzeń od końcówki XIX wieku. W tym czasie mieliśmy w USA do czynienia zarówno z okresami niskiej jak i wysokiej inflacji, dlatego aby zachować porównywalność musimy wykorzystać dane o realnych zmiana cen (Case & Shiller), czyli takich, które pokazują o ile ceny nieruchomości rosły lub spadały, ale dopiero po uprzednim skorygowaniu ich o inflację.
Efekt jest taki, że przeciętny prezydent z obozu demokratów wiązał się ze średnią roczną zmianą cen domów na poziomie 1,2 pkt. proc. rocznie ponad inflację. Dla porównania każdy rok prezydentury republikanina podnosił ceny jedynie o 0,3 pkt. proc rocznie, czyli około cztery razy wolniej.
Demokraci stymulują wzrost cen mieszkań?
W sumie nie powinno być to dla nikogo nadmiernym zaskoczeniem. Przecież republikanie przeważnie opowiadają się za mniejszą ingerencją państwa w gospodarkę. Przejawia się to w obietnicach mniej rozbudowanej administracji, niskich podatków czy ograniczonej polityki socjalnej. Jest tu więc mniej przestrzeni do systemu dopłat, subwencji czy gwarancji, które wzmagałyby popyt na rynku nieruchomości.
Zupełnie odwrotnie jest w przypadku demokratów. Ci widzą rolę państwa szerzej. Są oni w efekcie za interwencją państwa m.in. na rynku nieruchomości w celu zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych obywateli. To u demokratów znajdziemy postulaty wyrównywania szans. Ich domeną jest opiekuńczość państwa, pomoc społeczna, ochrona zdrowia i środowiska.
Oczywiście jest to reguła, od której znajdziemy wyjątki. Często wynikały one jednak z faktu, że kadencje konkretnych prezydentów przypadały na niestandardowe czasy. Przykład? Republikanin Warren G. Harding był prezydentem po wojnie (1921-23), kiedy odbudowa gospodarki sprzyjała wzrostom cen domów (średnio za jego kadencji o 6,5 proc. rocznie w ujęciu realnym). Za to wcześniej, gdy u sterów państwa był Thomas W. Wilson, domy taniały przeciętnie o 4,6 proc. rocznie (realnie), co w trakcie wojny i jeszcze chwilę po niej, nie powinno nikogo dziwić.
Ostatni prezydenci sprzyjali podwyżkom
Swoistym wyjątkiem była też poprzednia prezydentura Donalda Trumpa. Za jego czasów ceny nieruchomości w USA rosły znacznie szybciej niż ceny w sklepach i punktach usługowych. Średnio co roku mówimy tu o wzroście o 4,4 pkt. proc. ponad inflację. Wynik ten ustępuje tylko jednemu prezydentowi w historii, a był nim wcześniej wspomniany Warren G. Harding.
Z drugiej strony duet Biden-Harris też ma na tym polu niebagatelne dokonania. Choć nie mamy wciąż danych na temat całego okresu prezydentury dotychczasowego prezydenckiego duetu, to te, które już są dostępne sugerują, że w latach 2021-2024 domy w USA drożały co roku przeciętnie o 3,8 pkt. proc. szybciej niż inflacja. Niewiele brakuje więc do wyniku Donalda Trumpa.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje
