Pięć braków w programie mieszkaniowym „Pierwsze klucze”
Tańszy kredyt na zakup co najmniej 5-letnich mieszkań i domów oraz możliwość budowy domu – taki jest pomysł ministerstwa na wsparcie osób chcących kupić pierwsze mieszkanie. Póki co program ten wygląda na jeszcze bardziej okrojony program „Kredyt 0 proc.” - bez deweloperów, bez fliperów, bez wsparcia dla dużych rodzin, ale też bez związku z realiami rynkowymi.
Konferencja prasowa i materiały medialne, to póki co główne źródła informacji na temat programu mieszkaniowego, nad którym pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jest więc o wiele za wcześnie, aby postawić kompleksową diagnozę tego rozwiązania. Póki co pojawia się raczej więcej znaków zapytania niż odpowiedzi. Trudno jednak uniknąć konstatacji, że nowy pomysł, który funkcjonuje pod roboczą nazwą „Pierwsze klucze”, czerpie pełnymi garściami z szumnie zarzuconego kilka tygodni temu programu „Kredyt 0 proc.”. Póki co w oczy rzuca się niestety szereg braków nowego rozwiązania.
Brak konkretów
Pierwszym jest fakt, że nie mamy twardej podstawy do dyskusji, czyli nie został opublikowany projekt ustawy. Ze zrozumiałych względów podczas konferencji minister Paszyk nie przedstawił zbyt wielu konkretów, bo żeby przejść przez wszystkie pomysły stworzone przez resort, konferencja musiałaby trwać kilka godzin. Warto podkreślić też że, część programu, która budzić będzie największe zainteresowanie i najwięcej kontrowersji została pokazana dopiero jako trzecia. Prezentację minister rozpoczął od wsparcia dla budownictwa społecznego i komunalnego. Wtedy też padła deklaracja, że to te dwa rozwiązania mają doczekać się projektu ustawy jako pierwsze. Dopiero w drugiej kolejności mieliśmy poznać ustawę skierowaną do osób, które chcą kupić pierwszą nieruchomość na własność. Z drugiej strony padła jednak też deklaracja, że i w tym drugim przypadku projekt poznamy „na dniach”. Do tego ustawa skierowana dla osób chcących kupić nieruchomość lub zbudować sobie dom ma być procedowana w bieżącym roku. Pod koniec bieżącego roku (od października) podpisywane mają być ponadto pierwsze umowy.
Brak konsensusu
Do tych deklaracji trzeba jednak podchodzić z rezerwą. Podobne zapewnienia słyszeliśmy bowiem ponad rok temu w kontekście „Kredytu 0 proc.”, nad którym prace w grudniu 2024 roku szumnie zarzucono. A gdyby tego było mało, to pomimo faktu, że ministerstwo pracuje nad nowym programem mieszkaniowym już od ponad roku, to z zapowiedzi ministra Paszyka wynika, że zaprezentowane rozwiązania nie są ostateczne. Najpewniej wynika to z faktu, że nie ma w rządzie konsensusu co do roli państwa na rynku mieszkaniowym, a żeby wprowadzić w życie ustawę potrzebna jest większość.
Trudno nie ulec ponadto wrażeniu, że brak szczegółów, to „bezpiecznik” wbudowany w program po to, aby uniknąć krytyki. W zapowiedzi pojawia się też deklaracja, że beneficjenci programu nie będą mogli kupować mieszkań i domów, które dotychczasowy właściciel miał krócej niż 3 lata – no chyba, że dom zbuduje sobie sam. Z programu mają być też wyłączone nieruchomości młodsze niż pięcioletnie.
W efekcie w roli sprzedających nie wystąpią tu fliperzy i deweloperzy. Szczególnie w tym drugim przypadku jest to wykluczenie zaskakujące. Przecież budowa mieszkań pozytywnie wpływa na dynamikę PKB, generuje miejsca pracy i spore dochody budżetowe. Inna rzecz, że fliperzy mogą szukać sposobu na uniknięcie opracowywanych przez ministerstwo regulacji, a wywołany wsparciem wzrost popytu na mieszkania siłą rzeczy rozleje się na cały rynek mieszkaniowy. Niby więc wsparcie kierowane jest na rynek wtórny z pominięciem fliperów, ale zarówno deweloperzy, jak i fliperzy wzrost popytu zauważą – o ile oczywiście program wejdzie w życie.
Póki co nie ma jednak podstaw, aby sądzić, że wpływ „pierwszych kluczy” na rynek mieszkaniowy będzie duży. Rozwiązanie to wygląda na okrojony w co najmniej kilku miejscach program „Kredyt 0 proc.”. Widać to chociażby na przykładzie wysokości dopłat do kredytów.
Z przecieków, do których dotarł portal money.pl wynika bowiem, że program „Pierwsze klucze” ma obniżać koszt kredytu do maksymalnie 1,5 pkt. proc. w systemie rat malejących, co ma sprawić, że wysokość rat będzie zbliżona do rat równych z oprocentowaniem na poziomie 4,5-5,5 proc.. Niestety liczby te nie są zbieżne, co może wynikać z faktu, że oprocentowanie preferencyjnego kredytu ma maleć wraz z liczbą dzieci wychowywanych przez potencjalnych beneficjentów.
Jeśli bowiem przyjąć, że dopłata do kredytu ma spowodować, że oprocentowanie spadnie do 1,5 proc. i będzie dotyczyła kredytów z ratą malejącą, to podobne raty trzeba by płacić przy standardowym kredycie z ratą równą z oprocentowaniem na poziomie 2,5-3 proc.. Jeśli jednak w systemie rat malejących mielibyśmy otrzymać kredyt z ratą podobną do tej, którą generują raty równe z oprocentowaniem na poziomie 4,5-5,5 proc., to raczej mówimy o tym, że dopłaty w ramach „Pierwszych kluczy” mają sprowadzić oprocentowanie do około 3 proc.. Niezależnie od tego, która z tych zapowiedzi jest bliżej prawdy, to pojawiające się tu przecieki sugerują znacznie mniejsze dopłaty niż w ramach zarzuconego już „Kredytu 0 proc.”.
Do tego pojawiła się deklaracja, że w programie obowiązywać będzie kwartalny limit wniosków kredytowych na poziomie około 10 tysięcy. To mało, bo przecież nie każdy wniosek kredytowy przekuwany jest w faktyczną umowę. Przy zwykłych kredytach mieszkaniowych jest tak przy co drugiej aplikacji. W przypadku „Pierwszych kluczy”, w ramach których najpewniej kredyt składać się będzie z części preferencyjnej i zwykłej, konwersję wniosków na umowy możemy szacować na około 70-80 proc.. To znaczy, że co kwartał ma być udzielanych zaledwie 7-8 tysięcy preferencyjnych kredytów. To mniej niż 15 proc. normalnej akcji kredytowej i to tylko jeśli limity zostaną wyczerpane do cna.
Nie jest to wcale takie pewne, bo przecież jeśli program ten wejdzie w życie dopiero pod koniec bieżącego roku (mowa jest o październiku 2025 roku), to w myśl formułowanych dziś prognoz RPP powinna być już wtedy w trakcie obniżania stóp procentowych. Z każdą kolejną taką decyzją coraz więcej osób będzie skłonnych zaciągać standardowe kredyty i zachować sobie wolną rękę w wyborze i potem rozporządzaniu kupionym mieszkaniem niż spełniać liczne wymagania stawiane przed potencjalnymi beneficjentami rządowego programu mieszkaniowego.
Brak oparcia w cenach rynkowych
Dużo kontrowersji wzbudziła ponadto zapowiedź, że w pierwszej fazie działania programu wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania obowiązywać będą zunifikowane limity maksymalnej ceny nieruchomości. Standardowym limitem ma tu być 10 tysięcy złotych za metr, a dla 5 miast podniesiony ma on być do 11 tysięcy złotych za metr. Najpewniej do tego grona zaliczy się Warszawa, Wrocław, Kraków i Poznań. Piątym miastem może być Łódź lub Gdańsk – w zależności od tego czy pod uwagę wzięta zostanie liczba ludności czy poziom cen.
Z jednej więc strony w ponad 95 proc. powiatów limity mają być na tyle wysokie, że z ostatnich dostępnych danych transakcyjnych (GUS za 3 kwartał 2024) wynika, że ponad połowa sprzedanych mieszkań zakwalifikowałaby się do wsparcia. Nie brakuje też przykładów takich, w których wszystkie sprzedane mieszkania łapałyby się na program – przynajmniej jeśli weźmiemy pod uwagę zaanonsowany limit ceny za m kw.
Choć pewnie trudno w to uwierzyć przeciętnemu warszawiakowi czy krakowianinowi, to są w Polsce tereny, gdzie za metr mieszkania trzeba płacić mniej niż 5, 3 czy nawet mniej niż 2 tysiące złotych. Na drugim biegunie mamy za to miasta, w których limit podniesiono do 11 tysięcy złotych. Tam kwota ta to mniej niż średnia cena transakcyjna wyliczona przez NBP wg wstępnych danych za 4 kwartał 2024 roku, a w Krakowie czy Warszawie ze świecą szukać mieszkania, które spełniałoby warunki cenowe programu.
Co ciekawe, to kompetencje, a więc też odpowiedzialność za dalsze ustalanie tych limitów na rynku lokalnym, zostać ma scedowana na gminy. Nie wiemy czy te będą miały pełną dowolność w ustalaniu limitów cen, czy zarysowane będą tu jakieś granice. Niemniej pojawia się nam tu ryzyko, że na terenie prawie 2,5 tys. gmin w Polsce obowiązywać mogą różne limity cen kwalifikujące do wsparcia w ramach rządowego programu. Tym samym jedne samorządy mogą ustawić te limity wysoko chcąc tym samym przyciągnąć do siebie więcej młodych osób kupujących pierwsze mieszkanie, a inne obawiając się krytyki zakręcą kurki z pieniędzmi na swoim terenie. Do tego dochodzi fakt, że gminy będą mogły te limity zmieniać, a zbieranie danych z tylu jednostek samorządu terytorialnego wymagać będzie sporo pracy. Problem też w tym, że niefrasobliwe działania mogą zdestabilizować sytuację na lokalnych rynkach. Zbyt wysokie limity mogą powodować wzrost cen. Jest to tym bardziej zaskakujące, że przecież od dawna mówi się o uruchomieniu bazy danych o cenach transakcyjnych mieszkań. To one powinny być punktem odniesienia dla rządowych programów np. stawiając limit cen w taki sposób, aby na wsparcie „łapało się” np. 20-40 proc. najtańszych nieruchomości.
Na tym jednak nie koniec problemów. Przecież jeśli na wsparcie mają liczyć tylko osoby kupujące mieszkania z rynku wtórnego, to pojawia się tu naturalne ryzyko, że w pogoni za dopłatami kupujący będą próbowali sztucznie zaniżać ceny transakcyjne. Jeszcze niedawno takie działanie byłoby podwójnie ryzykowne, bo urzędy skarbowe pobierały 2 proc. podatku od kupujących. Zaniżanie kwoty zapisywanej w akcie notarialnym rodziło więc poważne ryzyko problemów z urzędem skarbowym. Teraz (od 31 sierpnia 2023 r.) sytuacja może wyglądać trochę inaczej, bo przecież osoby kupujące pierwsze mieszkania są z PCC zwolnione. Czy więc w miejsce urzędów skarbowych powołana zostanie inna instytucja, której zadaniem będzie sprawdzanie czy w przypadku mieszkań kupowanych w ramach programu zapisane w aktach notarialnych kwoty były rzetelne?
Brak wsparcia dla dużych rodzin
Z zapowiedzi wynika ponadto, że na dopłaty do kredytów będą mogły liczyć tylko osoby, które nie miały dotychczas mieszkania. Tym samym ze wsparcia wyłączone będą rodziny wielodzietne. Te wraz z narodzeniem kolejnych pociech stają przed poważnymi problemami mieszkaniowymi. Często nie da się ich rozwiązać nawet przy pomocy kredytu mieszkaniowego, bo wraz z rosnącą liczbą pociech drastycznie spada zdolność kredytowa rodziny. Na przykład kalkulator dostępny na stronie największego polskiego banku sugeruje, że trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie 10 tys. zł netto może pożyczyć na mieszkanie w ramach 25- letniego kredytu 525 tys. złotych, ale już rodzinie z trójką pociech na utrzymaniu rzeczony bank skłonny byłby - przy tych samych założeniach - pożyczyć o ponad połowę mniej, a przy czwórce dzieci zdolność kredytowa szacowana jest na niewiele ponad 100 tysięcy złotych. Zaprezentowane na konferencji prasowej deklaracje ministra rodzą więc obawy, że zarzucono ważny element prorodzinny programu „Kredyt 0 proc.”, który był jednym z niewielu niekwestionowanych atutów tego rozwiązania.
Brak bezpośrednich przychodów budżetowych
Ostatecznie wyłączenie deweloperów z rządowego programu znacznie ogranicza ofertę mieszkań na sprzedaż, z której wybierać mogliby potencjalni beneficjenci programu. Zasady wsparcia kierują ich na rynek wtórny, na którym przeciętne lokum ma około 45 lat, ponad 60 proc. lokali powstało przed 1989 rokiem, a około 3/4 mieszkań w Polsce oddano do użytkowania do 2002 roku włącznie.
Abstrahując jednak od optyki potencjalnego nabywcy, swoje zdziwienie ograniczeniem programu mieszkaniowego jedynie do rynku wtórnego zgłosić może też fiskus. Przecież zakup mieszkania z pomocą kredytu oznacza, że do budżetu państwa trafi łącznie nawet 1/3 ceny nabywanej nieruchomości. Na taki wynik składają się VAT, podatek dochodowy czy składki ZUS odprowadzane przez deweloperów, firmy budowlane, wykończeniowe czy te produkujące i dostarczające wyposażenie nieruchomości. Do tego daniny płacą też np. architekci, pośrednicy czy notariusze. Nie możemy też zapomnieć o podatku bankowym odprowadzanym przez instytucje zaangażowane w finansowanie budowy i zakupu nowego mieszkania.
Przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym ewentualne korzyści podatkowe są nawet ponad trzykrotnie mniejsze. Po tym jak zwolniono takich nabywców z PCC można szacować, że zakup na kredyt mieszkania z rynku wtórnego może przynieść przez szereg lat dochody budżetowe na poziomie 10-12 proc. ceny nieruchomości. Co więcej, większość tych przychodów przyjdzie po latach, a nie blisko momentu zawarcia transakcji (jak w przypadku transakcji na rynku pierwotnym). Poza tym zakup mieszkania na rynku wtórnym nieznacznie wpływa jedynie na dynamikę PKB, bo lokal ten już powstał, a po zakupie trzeba go co najwyżej odświeżyć i doposażyć. W przypadku budowy nowej nieruchomości impuls gospodarczy jest bez porównania większy. I choć kalkulację może mienić fakt, że ktoś kto sprzeda mieszkanie używane nierzadko przeprowadza się do nowego, to niestety nie mamy danych, które pozwoliłyby na oszacowanie skali tego zjawiska.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
»» Odwiedź wgospodarce.pl na GOOGLE NEWS, aby codziennie śledzić aktualne informacje
