Czy zapłacimy długi sprzedawcy nieruchomości?

Lokale czasem są obciążone pewnymi zobowiązaniami sprzedawcy nieruchomości. Tłumaczymy, czy zakup „M” z takimi obciążeniami oznacza kłopoty.

Nie wszyscy nabywcy mieszkań zdają sobie sprawę, że zakup lokalu może oznaczać przejęcie pewnych zobowiązań sprzedawcy nieruchomości. W tym kontekście ważna okazuje się nie tylko hipoteka, która zawsze „podąża” za mieszkaniem. Wbrew pozorom, hipoteka nie jest szczególnie kłopotliwym obciążeniem, ponieważ łatwo można ją znaleźć w księdze wieczystej mieszkania. Znacznie bardziej problematyczne mogą być umowy dożywocia. Niestety nie wszystkie takie umowy są ujawniane w księdze wieczystej mieszkania. Wyjaśniamy, dlaczego nieujawniona umowa dożywocia będzie oznaczała kłopoty dla nabywcy lokalu. Nasz poradnik informuje również o tym, czy zakup mieszkania skutkuje przeniesieniem na nabywcę zaległości czynszowych względem spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Odpowiedź na to pytanie może być ciekawa również dla sprzedawcy nieruchomości.

Księga wieczysta czasem będzie zawierać ważne ostrzeżenia

Tak jak już wspomnieliśmy, analiza księgi wieczystej pozwala na łatwe zidentyfikowanie wszystkich hipotek zanim zdecydujemy się zakup mieszkania. „Co więcej, księga wieczysta zawiera także ważne ostrzeżenia dotyczące trwającej egzekucji komorniczej z danej nieruchomości, a także ostrzeżenie o niezgodności księgi wieczystej oraz rzeczywistego stanu prawnego.

W księdze wieczystej znajdują się również informacje o służebnościach, które będzie musiał respektować nabywca nieruchomości. Jeżeli chodzi o lokale mieszkalne, to kluczowe znaczenie ma tzw. służebność osobista mieszkania.

W przypadku gruntów zabudowanych domami, trzeba natomiast zwrócić szczególną uwagę na inne rodzaje służebności (np. służebność przesyłu oraz służebność drogi koniecznej). Dobry agent nieruchomości powinien pomóc w interpretacji zawartości księgi wieczystej i wyjaśnić wszelkie wątpliwości. W tym kontekście warto nadmienić, że osoby znające numer księgi wieczystej obecnie mogą ją przeglądać online (w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości).

Numer księgi wieczystej jeszcze przed transakcją powinniśmy bez problemu uzyskać od sprzedawcy nieruchomości.

Dożywocie nie zawsze jest ujawnione w księgach wieczystych

Wspomniana wcześniej służebność osobista mieszkania przyznaje określonej osobie prawo do dożywotniego zamieszkiwania całości lub części nieruchomości bez konieczności uiszczania czynszu.

Taki rodzaj służebności osobistej dość często jest ustanawiany na rzecz starszych osób, które w ramach darowizny przekazały mieszkanie swoim krewnym. Cywilnoprawna umowa dożywocia okazuje się bardziej korzystna dla seniora, ponieważ zapewnia mu również utrzymanie i dożywotnią opiekę oprócz prawa do bezterminowego zamieszkania na terenie nieruchomości .

Ważny problem dotyczący dożywocia wynika z faktu, że takie zobowiązanie wobec seniora (dożywotnika) nie zawsze jest ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Wspomniany problem dotyczy jedynie umów dożywocia zawartych przed datą wejścia w życie ustawy o notariacie (21 kwietnia 1991 r.). Na całe szczęście, nieujawnionych umów jest już coraz mniej, ponieważ wygasają one wraz ze śmiercią dożywotnika. To dobra wiadomość dla osób rozważających zakup starszego mieszkania. Nabycie lokum obciążonego dożywociem oznacza bowiem spore kłopoty. Jeżeli nabywca lokalu nie wiedział o dożywociu, to będzie mógł domagać się od sprzedawcy nieruchomości stosownego obniżenia ceny. W ostateczności możliwe jest odstąpienie od umowy zakupu mieszkania ze względu na jego wadę prawną (tzn. nieujawnione dożywocie). Inne rozwiązanie polega na domaganiu się przed sądem zamiany dożywocia na rentę lub rozwiązania umowy dożywocia.

Długi czynszowe nie „przechodzą” na nowego właściciela „M”

Sytuacja nabywcy mieszkania wygląda lepiej w przypadku zadłużenia czynszowego wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Wbrew temu, co można czasem przeczytać w Internecie, długi czynszowe nie „przechodzą” na nowego właściciela mieszkania. Jest to ważna informacja również dla sprzedawcy nieruchomości. Wskazuje ona bowiem, że poprzez odpłatne zbycie mieszkania nie można uwolnić się od zadłużenia czynszowego.

Warto wiedzieć, że istnieją dwa wyjątki od powyższej zasady mówiącej o braku odpowiedzialności kupującego za zadłużenie czynszowe. Pierwszy wyjątek dotyczy sytuacji, w której zadłużenie wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej zostało zabezpieczone poprzez hipotekę. Tak jak wspomnieliśmy wcześniej, hipoteka niejako „podąża” za nieruchomością. Oznacza to, że nabywca lokalu jest zobowiązany do spłaty długów hipotecznych.

Druga sytuacja skutkująca obowiązkiem spłaty zobowiązań czynszowych przez nabywcę mieszkania ma miejsce wtedy, gdy taka osoba w zamian za niższą cenę zobowiązała się do uregulowania zadłużenia sprzedawcy nieruchomości.

Spółdzielnie oraz wspólnoty mieszkaniowe czasem próbują dochodzić od nabywcy mieszkania spłaty „starego” długu czynszowego mimo braku podstawy prawnej (poza dwoma omówionymi wyjątkami). Właśnie dlatego przed zakupem lokum warto domagać się od sprzedawcy nieruchomości zaświadczenia potwierdzającego brak długów czynszowych.