Manipulacje w mediach. Wstrzymanie tych prac to akurat zły sygnał

Wstrzymanie prac nad REIT-ami to tak naprawdę fatalna wiadomość, choć media próbują ograć to inaczej. Tematowi nieruchomości i roli funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości poświęciliśmy wcale nie mało czasu i uwagi na naszym portalu. Tym bardziej zdziwiło, że w jednej znanej gazecie analityk, którego kojarzymy z wypowiedzi wspierających ideę rozwiązania problemu dostępności mieszkań dla Polaków jednym, konkretnym działaniem celowym, wystąpił w roli osoby torpedującej ten pomysł - co szczególnie dziwne, ponieważ idea państwowych REIT-ów, które powstrzymałyby wykupywanie mieszkań przez prywatne fundusze inwestycyjne, którą jako pierwsi opisywaliśmy w „Gazecie Bankowej” była poniekąd jego autorstwa… wyjaśnienia zaskakują. A jak zaznacza sam ekspert, nie robiąc nic Polska jest szeroko otwarta na zagraniczny kapitał w nieruchomościach, a klienci są bezbronni

Długa historia w skrócie: Polaków coraz bardziej nie stać na mieszkania. Mieszkań jest za mało. Rosną ich ceny. Kredyty są coraz droższe. Zdolność kredytowa Polaków spadła dramatycznie - na własne M można pożyczyć znacznie, znacznie mniej niż kiedyś. Do tego dochodzą zagraniczne fundusze, które potrafią wykupić po tysiąc mieszkań w jednej transakcji.

Co zmieniłby państwowy REIT? Bardzo dużo. W gruncie rzeczy byłby to państwowy fundusz inwestycyjny, który również kupowałby mieszkania hurtem z tą różnicą, że przeznaczone byłyby one na najem z prawem dochodzenia do własności i wolne od manipulowania cenami czynszu, czyli bezpieczne.

Co zrobiły media z komentarzem analityka? Przekręciły sens jego całej wypowiedzi, wzięły taką, która wskazywałaby dokładnie odwrotną ocenę działania i dorzuciły dokładnie odwrotną narrację, o rządzie, który dobrze wie, że to bez sensu, że sam własnymi działaniami podbiłby ceny mieszkań, no a tak w ogóle, to fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości są super i nie ma się ich co bać (co podkreślono w jednym tekście tak ze cztery razy, w tym oczywiście na koniec, wszystko z gracją typowego junior brand managera w średnio rozgarniętej korporacji).

Dlatego poniżej przytaczamy komentarz do własnego komentarza wysłany nam przez Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments:

W mojej ocenie fakt, że nie pracujemy nad rodzimymi REIT-ami to zła wiadomość.

Kolejny zwrot w trwającej już latami sprawie polskich REIT-ów jest dla mnie zaskakujący. Przecież argumentem za tym, aby pozostawić bez regulacji zakupy pakietowe realizowane przez zagraniczne fundusze inwestycyjne było to, że ich zakupy nie wpływają na ceny. Nie jest to prawdą, ale taki argument był używany. A tu jednak się okazje (skądinąd słusznie), że jeśli mielibyśmy stworzyć rodzime fundusze, które mogłyby inwestować w mieszkania na wynajem i dzielić się zyskiem z wynajmu z indywidualnymi inwestorami, to jednak ceny podnieść to może.

Problem w tym, że nie robiąc nic Polska jest szeroko otwarta na zagraniczny kapitał, który kuszony jest solidnymi fundamentami i nawet dwa razy wyższą potencjalną stopą zwrotu niż krajach Zachodu. W efekcie fundusze pompują miliardy złotych na nasz rynek wykupując całe bloki, osiedla, a nawet całe firmy deweloperskie. Mogą to robić zagraniczne fundusze mające spore możliwości optymalizacji podatkowej, a rodzime podmioty trudno rozwijać w sytuacji, w której dochody z wynajmu są obecnie podwójnie opodatkowane (najpierw podatek dochodowy płaciłyby firmy wynajmujące mieszkania, apotem ich udziałowcy od otrzymywanych dywidend). Efekt tego jest taki, że rodzime REIT-y są na gorszej pozycji względem podmiotów zagranicznych.

Nie jest jednak tak, że powinniśmy zamknąć zagranicznym funduszom drogę na nasz rynek. Tego nie warto robić, ale też będąc w UE, po prostu nie możemy tego zrobić. W mojej ocenie nie powinniśmy rezygnować z kapitału, który chciałby inwestować w Polsce (zarówno rodzimego, jak i zagranicznego). Należałoby jednak zadbać o to, aby kapitał ten był zaangażowany w likwidowanie naszych problemów – np. niedoborów mieszkaniowych, a nie tylko w pompowanie cen. Pomogłoby w tym postulowane przez HRE Think Tank wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji REIT-ów (FINN-ów), ale nie takich zwykłych, tylko z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności. Kluczowe jest to, aby owo dojście do własności było dla najemcy w pełni elastyczne – aby mógł w każdej chwili zdecydować, że mając wolne środki chce kupić nawet bardzo skromny udział w najmowanym mieszkaniu po aktualnej cenie rynkowej. W ten sposób najemca uzyskiwałby coraz większy udział w prawie własności, a więc też ograniczałby płacony czynsz. W zamian za to dochody REIT-ów (FINN-ów) powinny być zwolnione z podatku dochodowego. Ten prosty mechanizm spowodowałby, że REIT, aby utrzymać skalę swojej działalności, musiałby angażować posiadany kapitał w budowę kolejnych osiedli. W ten sposób uniknęlibyśmy mechanizmu, w którym napływ kapitału do mieszkaniówki nie skutkuje wzrostem podaży nowych lokali, a jedynie wzrostem ich cen. Rząd zwalniając REITy z podwójnego opodatkowania zapewniłby atrakcyjność tego rozwiązania z punktu widzenia zwykłych Kowalskich, którzy mogliby inwestować w dające regularny zysk z wynajmu akcje REITów, a sami najemcy mając prawo do elastycznego dojścia do własności, mogliby stopniowo zyskiwać coraz większy udział we własności lokalu obniżając w ten sposób płacony czynsz i dochodząc do własności nawet bez wykorzystania kredytu hipotecznego.

W mojej ocenie dobrze skrojone REITy, są w Polsce szansą na ucywilizowanie napływu zagranicznego kapitału, który pompuje miliardy złotych na nasz rynek mieszkaniowy. Problem w tym, że wprowadzenie takiego mechanizmu wymagałoby sporej odwagi, bo żaden kraj jeszcze nie eksperymentował z takim mechanizmem, a więc musielibyśmy dopracować własne rozwiązanie, a nie tylko implementować coś sprawdzonego w innym kraju. - pisze Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

CZYTAJ TEŻ: Najwyższy czas bić na alarm na rynku mieszkaniowym!

Do tego warto jeszcze zauważyć, że we wspomnianym artykule nie było w żadnym momencie mowy o perspektywie ludzi szukających mieszkań na własne potrzeby, a każdego chcącego kupić własne mieszkanie traktowano jako potencjalnego inwestora, myślącego o nieruchomościach wyłącznie w kategorii inwestycji, a nie zaspokajania jednej z bazowych potrzeb życiowych. To bardzo nieelegancki ruch, nawet jak na zagrywki lobbystów. To też świadczy o tym, jak wielkim zagrożeniem dla dużego kapitału byłby scenariusz, w którym państwowe fundusze, REIT-y, jednak by powstały, i to też tym bardziej zły sygnał, że prace nad nimi wstrzymano.

Maksymilian Wysocki

**CZYTAJ TEŻ: [Piątek przesądzi o tempie podnoszenia stóp procentowych