Najem krótkoterminowy na ostrym zakręcie

Planowane regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego mogą zmienić sposób, w jaki inwestorzy będą oceniać nieruchomości kupowane z myślą o wynajmie turystycznym. Do tej pory przy analizie inwestycji najczęściej brano pod uwagę cenę zakupu, lokalizację, możliwą stawkę za dobę, obłożenie i koszty zarządzania. Jeżeli proponowane rozwiązania wejdą w życie, do tej listy trzeba będzie dopisać jeszcze jeden element: ryzyko regulacyjne dotyczące konkretnego budynku i lokalizacji.

To szczególnie istotne w kontekście, przyjętej przez Radę Ministrów 2 września, autopoprawki do projektu ustawy regulującej najem krótkoterminowy. Zakłada ona możliwość podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię uchwały zakazującej świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. Samorządy mają natomiast otrzymać możliwość wyznaczania stref, w których taka działalność będzie ograniczona lub wyłączona. Mówimy nadal o projekcie i przed nami proces parlamentarny, dlatego nie wiemy jeszcze, jaki będzie ostateczny kształt przepisów. Już dziś jednak sam kierunek zmian powinien być brany pod uwagę przez osoby kupujące nieruchomości inwestycyjnie.

Nie każde mieszkanie się nadaje

Największą zmianą może być bowiem odejście od przekonania, że każde mieszkanie w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji można automatycznie traktować jako produkt pod najem krótkoterminowy. Jeżeli możliwość prowadzenia takiej działalności będzie zależała również od decyzji podejmowanych na poziomie budynku czy gminy, dwa bardzo podobne lokale, położone nawet kilkaset metrów od siebie, mogą mieć zupełnie inny profil inwestycyjny – uważa Karol Szumański, współzałożyciel Marshall Real Estate, firmy specjalizującej się w nieruchomościach inwestycyjnych i premium.

Konsekwencje również dla rynku wtórnego

To może mieć konsekwencje również dla rynku wtórnego. Jeżeli inwestor kupił lokal przede wszystkim ze względu na możliwość generowania przychodów z pobytów krótkoterminowych, a następnie taka działalność zostałaby w danym budynku ograniczona, zmienia się jeden z podstawowych parametrów, na których opierała się jego kalkulacja. ”Nieruchomość oczywiście nadal pozostaje aktywem, które można sprzedać, użytkować na własne potrzeby czy przeznaczyć na inny model wynajmu, ale grupa potencjalnych nabywców inwestycyjnych może się zmniejszyć i zmienić. W efekcie rynek może zacząć wyraźniej różnicować wartość lokali nie tylko ze względu na adres i standard, ale również ze względu na realne możliwości ich komercyjnego wykorzystania” – przewiduje Karol Szumański.

Krok w kierunku profesjonalizacji biznesu

Paradoksalnie nowe regulacje nie muszą oznaczać spadku zainteresowania całym segmentem nieruchomości wakacyjnych. Mogą natomiast przyspieszyć jego profesjonalizację. ”Większego znaczenia powinny nabrać inwestycje od początku tworzone z myślą o pobytach turystycznych, posiadające odpowiednią infrastrukturę, model zarządzania i jasno określony sposób funkcjonowania. Inwestor będzie chciał wiedzieć nie tylko, ile może zarobić w wysokim sezonie, ale również na jakich zasadach nieruchomość będzie mogła pracować za trzy, pięć czy dziesięć lat” – podkreśla Szumański.

Nie widać końca wzrostów

Rynek najmu krótkoterminowego nadal rośnie, chociaż w całej Europie coraz więcej mówi się o jego regulacji. Według najnowszych danych Eurostatu, za pośrednictwem Airbnb, Booking i Expedia, w pierwszym kwartale br. zarezerwowano w Unii Europejskiej 144,3 mln noclegów w obiektach najmu krótkoterminowego, co jest wynikiem o 9,7 proc. lepszym niż uzyskany w analogicznym okresie poprzedniego roku. Pokazuje to, że nie mówimy o segmencie, którego znaczenie maleje, ale o rynku, który nadal zwiększa skalę i jednocześnie wchodzi w etap znacznie silniejszej regulacji. ”Z perspektywy inwestora oznacza to, że sam popyt turystyczny przestaje być wystarczającym argumentem przy zakupie nieruchomości. Coraz większego znaczenia nabierają sposób funkcjonowania konkretnego obiektu, profesjonalne zarządzanie oraz pewność, że przyjęty model wynajmu będzie można prowadzić również w kolejnych latach” – zauważa nasz rozmówca. I dodaje: ”Nie postrzegałbym przy tym uporządkowania rynku jako zjawiska wyłącznie negatywnego. Jasne zasady mogą ograniczyć szarą strefę, poprawić bezpieczeństwo gości i mieszkańców oraz zwiększyć przewidywalność rynku”. Problem pojawiłby się wtedy, gdyby inwestor nie był w stanie na etapie zakupu ocenić, czy model biznesowy, na którym opiera swoją decyzję, będzie mógł być realizowany. Dla kapitału najważniejsza jest bowiem przewidywalność.

Dwa różne produkty?

W kolejnych latach możemy zobaczyć mocniejsze rozdzielenie dwóch produktów, które dotąd często wrzucano do jednego worka: zwykłego mieszkania, które właściciel próbuje wykorzystywać w modelu krótkoterminowym, oraz nieruchomości zaprojektowanej i zarządzanej jako produkt turystyczny. ”Jeżeli regulacje pójdą w obecnie proponowanym kierunku, ta różnica może mieć coraz większe znaczenie zarówno dla rentowności, jak i późniejszej wartości nieruchomości” – podsumowuje ekspert.

Oprac. Grzegorz Szafraniec

Na podst.: Marshall Real Estate (marshallre.pl)