Za granicą mieszkaniowe spółdzielnie radzą sobie lepiej

Ostatnie lata z pewnością nie były udane dla polskich spółdzielni mieszkaniowych. Wystarczy wspomnieć, że od 2002 r. do 2015 r. zasób lokalowy tych podmiotów skurczył się o 37% (1,28 mln lokali). Co gorsza, krajowe spółdzielnie prawie wcale nie budują mieszkań dla swoich członków.

W 2015 roku liczba „M” ukończonych przez spółdzielnie (2215), była najniższa przynajmniej od 25 lat. Mimo tej stopniowej marginalizacji, spółdzielnie wciąż są ważnym elementem polskiej „mieszkaniówki” i posiadają około 2,2 mln lokali. Warto sprawdzić, czy spółdzielnie mieszkaniowe z innych krajów Europy mają podobne znaczenie.

Polska ma najwięcej mieszkaniowych spółdzielców w całej Unii Europejskiej

Pomimo zmian związanych z wyodrębnianiem lokali spółdzielczych, Polska to wciąż ważny punkt na mapie europejskiej spółdzielczości mieszkaniowej. Statystyki Cooperatives Europe wskazują, że Polska nadal jest krajem UE z największą liczbą członków spółdzielni mieszkaniowych (około 4 mln). Nieco mniej spółdzielców (około 2,8 mln) mieszka w Niemczech.

Przy porównywaniu tych wyników, trzeba jednak wziąć pod uwagę różnicę w wielkości populacji Polski i naszego zachodniego sąsiada – tłumaczy Andrzej Prajsnar, z portalu RynekPierwotny.pl. Wielka Brytania też jest krajem o rozwiniętej spółdzielczości mieszkaniowej. Nie mamy odpowiednich danych na temat liczby Brytyjczyków należących do spółdzielni mieszkaniowych. Analizy CECODHAS Housing Europe wskazują jednak, że około 18% brytyjskich domów i lokali jest własnością spółdzielni. Analogiczny wynik dla Polski obecnie wynosi 15%.

Wrażenie robią dane o liczbie członków spółdzielni mieszkaniowych z trzech mniej ludnych krajów - Szwecji (0,75 mln członków spółdzielni), Norwegii (0,93 mln) i Węgier (0,71 mln członków). Spółdzielczość mieszkaniowa w ostatnim z tych państw, oczywiście ma nieco inny rodowód. Wysoki stopień „uspółdzielnienia” mieszkaniowego Polski, Czech, Węgier i Słowacji to dziedzictwo gospodarki centralnie planowanej. Przymusowe wdrażanie modelu spółdzielczego przez ponad 40 lat, po przemianach gospodarczych skutkowało silnym dążeniem spółdzielców do prywatyzacji zamieszkiwanych „M”. Takie zjawisko nie występowało w krajach Europy Zachodniej, gdzie spółdzielczość dotycząca lokali była tylko jedną z dobrowolnych alternatyw.

Niemiecki model funkcjonowania spółdzielni zasługuje na naszą uwagę

Ogólne zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych z UE, wydają się dość podobne. W poszczególnych krajach, można jednak zauważyć inne regulacje dla szczegółowych kwestii (np. uzyskiwania członkostwa). Nie sposób wymienić wszystkich różnic, które dotyczą spółdzielczości mieszkaniowej w krajach „starej unii” i Polsce. Warto jednak sprawdzić, jakie są ciekawe aspekty działania spółdzielni mieszkaniowych za naszą zachodnią granicą. To dobry punkt odniesienia, gdyż sektor spółdzielczy w Niemczech jest relatywnie dobrze rozwinięty i skupia około 5% zasobu mieszkaniowego.

Zgodnie z niemieckim prawem, członkostwo w spółdzielni wymaga wykupienia udziałów. Oprócz osób fizycznych, członkami spółdzielni w Niemczech często są samorządy oraz inne osoby prawne. Udziałowcy (członkowie) niekorzystający z usług mieszkaniowych spółdzielni (tzw. nierezydenci), wnoszą dodatkowy kapitał i mogą liczyć na dywidendę. Czasem status członka - nierezydenta w niemieckiej spółdzielni, mają inwestorzy będący osobami prywatnymi. Nierezydenci mogą uczestniczyć w walnym zebraniu spółdzielców, ale nie posiadają prawa głosu.

Po wykupieniu określonej liczby udziałów (np. 7 udziałów po 200 euro za użytkowanie M3), spółdzielca będący osobą fizyczną, zyskuje prawo do stabilnego wynajmu i decydowania o działaniach spółdzielni. Prawo głosu na walnym zgromadzeniu spółdzielców, nie zależy od liczby wykupionych udziałów (podobnie jak w Polsce). Każdy członek spółdzielni będący rezydentem, po uzyskaniu odpowiedniego poparcia, może zostać wybrany do rady nadzorczej. W przypadku rezygnacji z wynajmu, spółdzielnia zwraca wartość udziałów bez waloryzacji. Rozwiązanie umowy najczęściej jest inicjatywą najemcy, ponieważ spółdzielnie mają bardzo ograniczone możliwości zakończenia najmu, gdy spółdzielca wywiązuje się ze swoich obowiązków. Warto również nadmienić, że udziały są dziedziczone, co w praktyce skutkuje przejmowaniem prawa do użytkowania lokalu przez spadkobierców.

Z polskiego punktu widzenia, najciekawszym aspektem spółdzielczości mieszkaniowej w Niemczech, jest częsty wykup udziałów przez osoby, które pełnią tylko rolę inwestorów – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wspomniane rozwiązanie może być atrakcyjne dla posiadaczy kapitału jeśli spółdzielnia co roku posiada nadwyżkę bilansową. W przypadku polskich spółdzielni, taka sytuacja nie jest regułą. Problemy spółdzielni wynikają m.in. z tego, że czynsze dla 37% mieszkań spółdzielczych nie są regularnie opłacane. Plany zakładające zmianę modelu działania polskich spółdzielni i wzrost liczby budowanych lokali spółdzielczych, będą realne dopiero wtedy, gdy uda się poprawić ściągalność czynszów.