Raport: wysoka rentowność najmu powodem dużego popytu na mieszkania w stolicy

**W Warszawie rentowność z najmu mieszkań przekracza zyski oferowane przez instytucje finansowe, jest odpowiedzialna za rekordowy popyt na stołecznym rynku pierwotnym mieszkań - napisano w raporcie Centrum AMRON o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości.

Rentowność z najmu - zwłaszcza w Warszawie, sięgająca przed opodatkowaniem 6 proc. - zdecydowanie przewyższa zwroty oferowane przez instytucje finansowe i jest w znaczący sposób odpowiedzialna za rekordowy popyt na warszawskim rynku pierwotnym. Zarówno w części transakcji finansowych gotówką, jak również tych realizowanych z udziałem kredytu hipotecznego - wyjaśnia cytowany w raporcie Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji dr Jacek Furga.

Zauważył, że w Warszawie odnotowano wyższą sprzedaż kredytów mieszkaniowych, które stanowiły 41,37 proc. ogólnej wartości nowych kredytów, co oznacza wzrost o 3,95 pkt. proc. w odniesieniu do IV kwartału 2015 roku.

Zdaniem Furgi rok 2016 pozornie nie przyniósł zasadniczych zmian na rynku mieszkaniowym w Polsce. Sprzedaż mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym, utrzymywała się na wysokim poziomie, a w największych polskich miastach ceny potwierdzały trwającą od roku 2013 nieznaczną, jednak ciągłą tendencję wzrostową.

Furga wskazał, że mimo historycznie niskich stóp procentowych akcja kredytowa finansowania rynku mieszkaniowego okazała się - zgodnie z prognozami sprzed roku - słabsza niż w roku 2015. W całym 2016 roku banki udzieliły 178 tys. 409 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39 mld 496 mld zł, co oznacza spadek o 1,61 proc. w ujęciu ilościowym i nieznaczny wzrost o 0,45 proc. w ujęciu wartościowym w porównaniu do wyników roku 2015.

Według Furgi rozwojowi rynku kredytowego nie sprzyjały również działania rządu. Przyjęta w styczniu 2016 roku ustawa o podatku bankowym skutkowała wzrostem opłat bankowych oraz marży kredytu hipotecznego, co przełożyło się na słabszą akcję kredytowania.

Znacząco wzrósł natomiast na rynku mieszkaniowym udział transakcji gotówkowych, realizowanych przez klientów wycofujących oszczędności z rynku finansowego i inwestujących w mieszkania na wynajem. Skutkowało to rekordowymi wynikami sprzedażowymi deweloperów, zachęcając ich do kolejnych inwestycji - zwrócił uwagę Furga.

Zgodnie z podanymi w raporcie danymi, w 2016 roku w zakresie budownictwa mieszkaniowego padł nowy rekord - wybudowano 162 tys. 727 nowych mieszkań, czyli o 10 proc. więcej niż w roku 2015. Rozpoczęto też budowę 173 tys. 932 lokali (o 3 proc. więcej w porównaniu do roku poprzedniego) i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 211 tys. 565 mieszkań (więcej o 12 proc.). Są to najlepsze wyniki od 2008 roku.

Działalność firm budujących mieszkania nadal koncentruje się w największych miastach, gdyż tam jest największy popyt. W mniejszych miejscowościach przeważa budownictwo indywidualne, gdyż działki są dużo tańsze i wiele osób woli wybudować dom niż kupować mieszkanie w bloku - uważa Furga.

Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP zwrócił uwagę, że daleko idące skutki zarówno dla rynku mieszkaniowego, jak i rynku kredytów hipotecznych miało wejście w życie uchwalonych latem 2016 roku nowych przepisów dotyczących obrotu gruntami rolnymi. Ograniczenie sumy hipoteki do wartości rynkowej nieruchomości spowodowało bowiem, że banki, nie mogąc odpowiednio zabezpieczyć się na nieruchomości rolnej, praktycznie wycofały się z finansowania inwestycji na takich gruntach.

Furga uważa, że liczba nowych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji gwarantuje ciekawą ofertę mieszkaniowa w roku 2017. "Niestety wszystko wskazuje na to, że w roku 2017, po kilkudziesięciu miesiącach utrzymywania się na rekordowo niskich poziomach, podniesione zostaną stopy procentowe, co może ostudzić apetyt potencjalnych kredytobiorców" - ostrzegł prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji.

Zaznaczył, że prognozowany wzrost stóp procentowych przełoży się nie tylko na spadek zdolności kredytowej klientów deweloperów, ale także na niższą atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem. "Z drugiej jednak strony, może być impulsem do przyspieszenia decyzji poddania się weryfikacji zdolności kredytowej jeszcze przy niskich kosztach kredytu" - uważa Furga.

Dodał, ze nadal dyskutowane są rozwiązania dotyczące kredytów frankowych. Analizowane przez autorów raportu konsekwencje różnych publicznie prezentowanych propozycji rozwiązań mogą - jego zdaniem - w najgorszym razie oznaczać nie tylko drastyczne wzrosty kosztów usług bankowych, ale również ograniczenie zdolności części banków do udzielania nowych kredytów.

Pomimo niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopy procentowej złotówki prognozujemy dalszy spadek akcji kredytowej w roku 2017 do poziomu 175 tys. kredytów o łącznej wartości nieprzekraczającej 39 mld złotych. Nie znaczy to jednak, że będzie trudniej o kredyt hipoteczny - zastrzegł Furga.

Według niego o wpływie Programu "Mieszkanie dla Młodych" na rynek kredytów hipotecznych w roku 2017 można nie wspominać. Część banków, z uwagi na bardzo duże zainteresowanie klientów, już na początku roku przestała przyjmować wnioski kredytowe z rządową dopłatą z puli na bieżący rok.

Natomiast zapowiadany z wielką pompą przed rokiem Narodowy Program Mieszkaniowy dopiero pod koniec września 2016 roku został przyjęty na posiedzeniu rządu, ale nadal nieznane są konkretne rozwiązania poszczególnych jego elementów - podsumował Furga.

SzSz(PAP)