Wielka płyta traci popularność
Co trzecie mieszkanie używane sprzedane w dużym mieście mieściło się w bloku z wielkiej płyty, a niespełna co drugie w kamienicy – wynika z danych Home Broker za ostatnie trzy miesiące. Tym samym betonowe bloki oddały palmę pierwszeństwa budynkom z cegły. Wciąż najmniej popularnym segmentem rynku pozostaje używane budownictwo współczesne.
Nabywcy w dużych miastach, wybierając używane lokum, najczęściej kupują lokale w blokach z wielkiej płyty lub kamienicach. Tak jest już od trzech lat – od kiedy Home Broker prowadzi stosowne badania. Walkę o palmę pierwszeństwa pomiędzy tymi dwoma typami budownictwa, w okresie od połowy 2010 r. do końca 2011 r., wygrywała w większości wypadków wielka płyta. Sytuację taką można tłumaczyć ograniczonym dostępem do finansowania bankowego, które zmuszało nabywców do poszukiwania najtańszych mieszkań. Takie można znaleźć w wielkiej płycie, gdzie cena metra kwadratowego jest najniższa, a do tego powierzchnia takich lokali jest relatywnie mała. Dlatego mieszkania te są często jedynym wyjściem, gdy nabywca chce minimalizować cenę zakupu.
Przełom 2011 i 2012 roku należał już jednak do kamienic. To one miały największy udział w transakcjach mieszkaniami używanymi w największych miastach. Sytuacja ta trwa do dziś z chwilową przerwą w trzecim kwartale zeszłego roku, kiedy to na prowadzenie znów wyszła wielka płyta. Popularność kamienic może wynikać z faktu, że np. w ostatnim kwartale zeszłego roku przeciętna cena transakcyjna mieszkań w kamienicach różniła się zaledwie o kilka procent od tych w blokach z wielkiej płyty. Relatywnie niewiele trzeba więc było dopłacić, aby otrzymać lokal w bardziej cenionym budownictwie. Ale uwaga! Jak wynika z doświadczenia doradców Home Brokera, nabywcy rezygnując z zakupu mieszkania w wielkiej płycie skłonni są wybierać mieszkania z grona tańszych kamienic.
Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie prowadzimy na podstawie danych o transakcjach zawartych na pięciu największych rynkach.
Kamienice czyli co?
Pod nazwą „kamienice” rozumiemy wszelkiego typu budynki wzniesione z cegły przed 2000 rokiem. W tym gronie znajdzie się więc zarówno staromiejska zabudowa krakowska, jak i powojenne budynki zbudowane z cegły na warszawskim Śródmieściu czy Mokotowie. Choć jest to pewne uproszczenie, bo często w potocznym rozumieniu za kamienice uznaje się budynki z przynajmniej kilkudziesięcioletnią historią, nie ma innej nazwy, która dobrze charakteryzowałaby ten segment rynku mieszkań używanych.
Bazując na wartościach średnich dla wszystkich badanych miast można wnioskować, że czwarty kwartał zeszłego roku przyniósł wzrost popularności mieszkań mieszczących się w kamienicach. Względem analogicznego okresu przed rokiem ich udział w transakcjach na rynku wtórnym podniósł się o 4,1 pkt. proc. – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Mieszkania w budynkach wzniesionych z cegły przed 2000 rokiem odpowiadały za 46% transakcji. Kolejne (udział w rynku na poziomie niecałych 33%) w hierarchii popularności zajęły mieszkania w betonowych blokach. Ich udział w liczbie zawieranych transakcji obniżył się względem analogicznego okresu przed rokiem o 4,6 pkt. proc. Mieszkania współczesne, a więc te które zbudowano po 2000 roku, cieszyły się najmniejszą popularnością. Odpowiadały one za co piątą zawartą transakcję (21,3%). Względem analogicznego okresu przed rokiem spadek ich udziału w rynku wyniósł 0,5 pkt. proc.
|
Udział mieszkań z poszczególnych segmentów w transakcjach na rynku wtórnym |
|||||||
|
Miasto |
Segment |
Okres |
Różnica (IV kw. '12 / IV kw. '11) |
||||
|
IV kw. 2011 |
I kw. 2012 |
II kw. 2012 |
III kw. 2012 |
IV kw. 2012 |
|||
|
Warszawa |
wielka płyta |
33,7% |
33,3% |
35,9% |
39,5% |
38,9% |
5,2 p.p. % |
|
cegła do 2000 |
38,4% |
33,3% |
35,9% |
38,3% |
36,1% |
-2,3 p.p. % |
|
|
współczesne |
27,9% |
33,3% |
28,3% |
22,2% |
25,0% |
-2,9 p.p. % |
|
|
Wrocław |
wielka płyta |
38,5% |
22,7% |
29,0% |
38,9% |
26,3% |
-12,1 p.p. % |
|
cegła do 2000 |
38,5% |
59,1% |
54,8% |
30,6% |
42,1% |
3,6 p.p. % |
|
|
współczesne |
23,1% |
18,2% |
16,1% |
30,6% |
31,6% |
8,5 p.p. % |
|
|
Kraków |
wielka płyta |
37,2% |
39,3% |
17,9% |
44,1% |
12,5% |
-24,7 p.p. % |
|
cegła do 2000 |
37,2% |
35,7% |
32,1% |
29,4% |
62,5% |
25,3 p.p. % |
|
|
współczesne |
25,6% |
25,0% |
50,0% |
26,5% |
25,0% |
-0,6 p.p. % |
|
|
Poznań |
wielka płyta |
34,4% |
30,6% |
38,7% |
25,0% |
40,0% |
5,6 p.p. % |
|
cegła do 2000 |
59,4% |
55,6% |
51,6% |
58,3% |
43,3% |
-16,0 p.p. % |
|
|
współczesne |
6,3% |
13,9% |
9,7% |
16,7% |
16,7% |
10,4 p.p. % |
|
|
Trójm. |
wielka płyta |
42,6% |
68,6% |
37,5% |
55,2% |
45,8% |
3,3 p.p. % |
|
cegła do 2000 |
36,2% |
14,3% |
43,8% |
34,5% |
45,8% |
9,7 p.p. % |
|
|
współczesne |
21,3% |
17,1% |
18,8% |
10,3% |
8,3% |
-12,9 p.p. % |
|
|
Średnia |
wielka płyta |
37,3% |
38,9% |
31,8% |
40,5% |
32,7% |
-4,6 p.p. % |
|
cegła do 2000 |
41,9% |
39,6% |
43,6% |
38,2% |
46,0% |
4,1 p.p. % |
|
|
współczesne |
20,8% |
21,5% |
24,6% |
21,3% |
21,3% |
0,5 p.p. % |
|
Mniej transakcji, to większa zmienność
Wytłumaczenie zaprezentowanych zmian nie może jednak być przedstawione w oderwaniu od sytuacji rynkowej. Szczególnie chodzi tu o program „Rodzina na swoim”, który skończył się w 2012 roku, a duża skłonność potencjalnych nabywców do korzystania z tej formy dopłat mocno wpływała na przedstawione powyżej wyniki. Przypomnijmy, że program dopłat faworyzował rynek pierwotny, który dlatego zyskiwał coraz większy udział w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Trudno więc dziwić się znacznej zmienności powyżej przedstawionych danych w rozbiciu na miasta. Niewykluczone, że w przyszłości okażą się one w dużej mierze przypadkowe. Szczególnie dotyczyć to może Krakowa, gdzie zaszły najbardziej dynamiczne zmiany w strukturze sprzedanych mieszkań używanych.
Bartosz Turek - Analityk rynku nieruchomości Home Broker
